房产纠纷 法律问答
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购房资格买卖后房子未建造该怎样处理[律师回复] 购房资格可不能随便买卖，这事儿大多地区都严格禁止，因为它违反政策法规和公序良俗，这种买卖行为很可能会被认定无效。 要是买了购房资格后房子还没建起来，得看具体情况处理。如果买卖双方都知道购房资格不能交易还这么做，那双方都有错。法律规定，合同无效后，卖家要把收的和购房资格买卖有关的钱退给买家。要是因为合同无效有了损失，双方按过错大小分担。比如说，买家为了拿到购房资格花的钱，双方可能按过错比例一起承担。 要是房子没建起来是开发商这些第三方的原因，而且购房合同是有效的，购房者能按合同约定，让开发商承担违约责任，像退还已经付的购房款和利息、赔偿损失等。不过，因为存在购房资格买卖行为，事情可能会变复杂。要是购房资格买卖被认定无效，购房合同的效力也可能受影响。这时候，买家要主动和卖家商量退款的事。要是商量不成，就可以去法院起诉。起诉时，得向法院提供购房资格买卖协议、付款凭证这些证据，来证明交易事实和自己的损失。律图阳泉
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通过中介买房，夫妻一方签字是否有效[律师回复] 在通过中介买房时，夫妻一方签字是否有效其实有多种情况。从法律角度讲，按照《中华人民共和国民法典》，夫妻结婚后一起得到的财产，通常算夫妻共同财产。要是买的房子属于夫妻共同财产，正常情况需要夫妻俩人都在购房合同上签字，合同才管用。 不过，也有一些特殊情况合同依旧有效。要是夫妻另一方在一方签完字后，同意认可这个合同，那合同就合法有效。或者签字的一方拿了另一方的授权委托书，相当于是替另一方去签字，这样的合同也是有效的。还有一种情况，如果对方有合理的理由相信签字的人有权力代表夫妻双方，也就是构成了表见代理，合同同样是有效的。举个例子，要是一方一直负责处理家里的大小事务，对方就有理由觉得这人能代表夫妻两人，这时签的合同对夫妻双方都有约束作用。 要是不符合上面这些情况，夫妻只有一方签字，另一方也不认可这个合同，那合同可能就处于不确定状态或者直接无效。另一方可以去法院要求撤销合同。但要是对方是不知情的善意一方，人家有权利让签字的那一方赔偿损失。 给大家的法律建议是，买房这么大的事儿，夫妻双方最好都参与进来，一起签字，避免以后出现不必要的麻烦。如果实在有一方不能到场，一定要出具正规的授权委托书，保障交易的合法性和有效性。大同法务
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小产权房小产权房子屋买卖在哪进行合同更改[律师回复] 结论先说：小产权房买卖合同的更改（比如更名、补充协议），并不在正规的不动产登记机构办理，因为它本身建在集体土地或划拨地上、没有合法产权证，绝大多数地方的房管部门不会为这类合同做备案或变更。所谓更改通常只能在买卖双方之间重新签协议或签补充协议，但这类合同法律效力本身就有疑问。建议你：第一，明确这套房的性质，是村集体的还是违规开发的，能不能办证，别先想着改合同；第二，任何更改都要双方自愿重新签署书面协议，写清标的、价格、付款、违约和无法过户的退款责任；第三，谨慎对待更名承诺，很多小产权房根本过不了户，改名只是纸上操作。提醒：小产权房交易不受物权法完整保护，合同改来改去也改变不了产权不清的现实，买前务必查清土地性质和交易限制，别被能改名的说法迷惑，一旦拆迁或整治，你的权益很难保障，宁可多核实也别图便宜冲动签约。贾凤强律师
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认定一房二卖合同诈骗数额较大怎么做[律师回复] 在判断一房二卖是否构成合同诈骗以及数额是否达到较大标准时，有几个要点得好好把握。 先说说诈骗故意这回事。要是卖家心里打着坏主意，就想非法占有买家的钱，压根没打算履行合同，用一房二卖的手段来骗钱，那很可能就构成合同诈骗了。举个例子，卖家和一个买家签了合同收了钱，然后带着钱跑路，或者把钱拿去乱花，根本不管给买家交房的事儿，这就是明显有诈骗故意。 再讲讲数额较大的认定。在实际操作中，一般看卖家通过诈骗拿到手的购房款有多少。要是卖家和两家都签了合同，收了两笔购房款，还不打算给任何一家交房，那这两笔钱加起来就是诈骗数额。要是只收了一家一部分购房款，那就按这部分算。当这个数额达到了刑事立案的标准，就会被认定为数额较大。 最后，得全面查看整个案子的情况和证据。看看合同签订和履行过程里的各种细节，判断卖家的行为是不是符合合同诈骗的条件。要是被认定构成合同诈骗，而且数额达到了标准，那卖家就要面临刑事处罚了。 给大家提个实用的建议，买房的时候一定要多留个心眼，仔细核实房屋产权情况，签合同后尽快办理相关手续，要是发现卖家有可疑行为，及时咨询律师，保护好自己的权益。大同法务
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房屋购买合同中没提违约怎么处理[律师回复] 在房屋买卖中，就算购房合同里没说违约了咋处理，咱也能靠法律保护自己权益。 《中华人民共和国民法典》规定，要是有一方不按合同办事或者没按约定履行，那得承担继续履行、补救或者赔偿损失这些责任。像逾期付款、逾期交房这类违约情况，受损失那方有权让违约方赔偿。赔偿的金额得和违约造成的损失差不多，还得算上合同正常履行能拿到的好处，但不能超过违约方签合同时能预见到的损失。 要是卖家违约不交房，买家有俩选择。一是让卖家接着履行合同把房子交出来；二是解除合同，让卖家退还已付的房款和利息，再赔偿损失。要是买家违约不付房款，卖家能要求买家接着付款，还能让买家赔偿给自己造成的损失。 在合同没约定违约金时，没违约的一方得拿出证据证明因为对方违约给自己带来了多少实际损失，这样才能要求赔偿。比如保留好和交易相关的票据、聊天记录、邮件等，这些都能作为证明损失的证据。大家在遇到房屋买卖违约情况时别慌，按法律规定来维护自己的合法权益。律图阳泉
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