房产纠纷 法律问答
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物业未续聘，业主是否还需交物业费[律师回复] 1、物业没续聘，业主要不要交物业费得看具体情况。要是物业服务合同到期了，物业接着提供服务，业主也接受了，按照《中华人民共和国民法典》，原来的物业服务合同还是有效的，只是服务期限变成不定期了。这种情况下，业主得按原合同约定交物业费。毕竟物业实际上还在服务，业主享受了服务，交钱是合情合理的。 2、要是物业没续聘，还停止了服务，那业主就不用交物业费了。服务都停了，双方的权利和义务也就没了，业主没享受服务，自然不用掏钱。 3、要是物业没续聘，新老物业交接的时候，原来的物业按规定或者约定在过渡阶段继续保障基本服务，一般来说业主也得交这个阶段的物业费。这保障了小区平稳过渡，业主也从中得到了好处。 4、要是业主觉得物业的服务质量不行，不能就这么随便拒绝交物业费，可以跟物业商量、向业主委员会反映或者走法律途径来解决。四川法务
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物业实行包干制未按约定人数服务能行不[律师回复] 1、物业搞包干制却不按约定人数提供服务，一般是不被允许的，这很可能会构成违约。所谓包干制，简单来讲就是业主给物业一笔固定的服务费，赚了或者亏了都归物业。 当物业和业主（或者业主大会、业主委员会）签订了物业服务合同后，合同里像服务人数这类条款是有法律约束力的。 2、物业服务合同其实就是双方都有义务要履行的合同，物业得按照合同给业主好好服务，确保服务质量。要是合同明确规定了服务人数，物业却没做到，那就等于是违反了合同，这就属于违约行为。 3、业主如果遇到这种情况，是有权利要求物业承担违约责任的。依据《中华人民共和国民法典》，要是一方不履行合同义务或者履行得不符合约定，就得继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。业主可以先跟物业商量，让物业按照约定人数安排人员。如果商量没用，就可以跟业主委员会说，让他们去和物业沟通。也能向当地房地产行政主管部门投诉，让他们来处理。另外，业主还可以收集好相关证据，通过打官司来解决问题。从法律行业发展看，未来可能会有更便捷高效的纠纷解决机制出现，让业主更好地维护自身权益。四川法务
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要更换物业公司得满足什么条件[律师回复] 想换物业公司，可得按合法程序走，这当中有不少条件和步骤得留意。根据法律规定，业主可以共同决定解聘或者选聘物业服务人。 第一步是业主表决。得有专有部分面积占比三分之二以上，且人数占比也三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主，以及参与表决人数过半数的业主同意，才能解聘现有的物业公司。 第二步看物业服务合同情况。要是合同到期了，业主大会能根据实际情况决定是否续约，不想续约就可以依法选新的物业公司。要是合同没到期，就得看看合同里提前解约的条款。要是物业公司严重违约，像没按约定提供服务、服务质量长期不达标、擅自提收费标准等，业主就有权按合同约定解除合同。 最后一步是交接工作。业主大会得提前通知现有的物业公司，和他们协商交接的事儿。之后新老物业公司要完成物业资料、设施设备、经营收益等方面的移交。 更换物业公司一定要遵循法定程序，满足业主表决要求，合法解除和原物业公司的合同，妥善做好新老物业交接。要是过程中遇到复杂问题，建议精准咨询专业人士。四川法务
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遇到物业侵占小区公共收益该如何做[律师回复] 小区公共收益被物业侵占，业主该如何维权？下面为你详细介绍。 遇到这种情况，第一步是收集证据。小区公共收益常见的有电梯广告、公共场地租赁收入等，业主可以收集相关合同、收支明细，也可以用照片、视频记录，以此证明收益存在以及物业侵占行为。 接着和物业沟通协商。业主通过业主委员会，用书面形式让物业说明公共收益收支情况，归还被侵占的收益。沟通时要明确指出，物业这种行为违反了《民法典》规定，即业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有。 要是协商没用，就向相关部门投诉。业主可以向当地房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府反映，这些部门能介入调查处理，还可对物业违规行为进行监督处罚。 如果前面方法都行不通，就考虑提起诉讼。业主可以业主委员会或个人名义向法院起诉，要求物业返还侵占的公共收益并承担赔偿责任。诉讼时，业主得提供充足证据支持自己的主张，这样才能保护好自身合法权益。内江法务
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被物业起诉败诉可不可申请再审[律师回复] 被物业起诉败诉后，若满足法定条件，能申请再审。依据《中华人民共和国民事诉讼法》，当事人若觉得已生效的判决、裁定有误，可向上一级人民法院申请再审。要是当事人一方人数众多，或者当事人双方都是公民，也能向原审人民法院申请再审。不过，当事人申请再审时，判决、裁定的执行不会停止。 当事人申请再审要有法定事由。像有新证据能推翻原判决、裁定；原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明；原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；原判决、裁定适用法律有误；审判组织组成不合法，或者该回避的审判人员没回避等情况。 申请再审有时间限制。一般要在判决、裁定生效后六个月内提出。要是据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或变更，或者发现审判人员在审理案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，从知道或应当知道之日起六个月内提出。所以，被物业起诉败诉且存在上述法定情形，要在规定时间内申请再审。内江法务
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