假离婚买二套房有哪些风险

[律师回复] 您好，针对您的假离婚买二套房风险问题解答如下, 假离婚买二套房是违法的。<br/>二套房买房流程如下：<br/>1、优选需要进行审查，这是购房的必要前提准备<br/>审查所购楼盘的房地产开发企业的开发资质，审查所购楼盘的房地产开发企业的经营范围，审查房产开发商的“五证”，企业的“五证”和“两书”是允许其合法售房的证明文件，购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”，审查所要购买的房屋是否已被进行抵押。<br/>2、签约，这是购房过程中慎重而又稳妥的一笔<br/>购房者要持有谨慎的态度签订认购协议，认真仔细的阅读并填写合同文本中的空白处，合同附件也是不能忽视的，由于主合同中只能采取法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。<br/>3、付款，包括购房款。所需要缴纳的税费等相关费用<br/>收房纠纷的主要事由有：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。验收材料很重要，所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。<br/>取得产权的重要性，商品房所有权的取得是以房屋产权证的较后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。

[律师回复] 很多名下已有一套住房的家庭，再次购房时为了能够享受首套房的贷款利率和首付成数，铤而走险办起了假离婚，把财产过户给一方，另一方买房时就能被算作首套，殊不知，这个如意算盘还存在很多风险。<br/>假离婚其实包含两种情况：一是用假离婚证来达到目的;二是真的办理离婚手续，待买房以后再复婚。<br/>我们先来说说前者有何风险。花钱办个假离婚证，可以骗过银行，但是在法律上，因为离婚证是假的，夫妻关系依然存续，所购房产为夫妻共同财产。但是，如果这种欺骗行为一旦暴露，可能会受到行政处罚。<br/>下面再来说说后者存在的风险。虽然在办理假离婚时夫妻约定了在买房之后就复婚，但是，人是善变的，在离婚的这段期间也会发生很多变数，比如一方有了外遇后，假戏真做，不与原配复婚。这样一来，一个好好的家庭就真的为一点金钱上的利益而破裂了，不能不让人感到遗憾。<br/>鉴于假离婚存在种种风险，并且这种做法也不太光明磊落，存在道德的质疑，所以奉劝各位不要这样做，以免因小失大。

[律师回复] <br/>一、产权风险<br/>1. 房主无从事交易的资格，即假业主的。<br/>在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，有的人会造假，因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询，确认结果。<br/>2. 房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。<br/>这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。<br/>3. 房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。<br/>面对这种情况，购房者需记住一条：一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷，现实的很多纠纷都是由此产生的。<br/>4. 房子被法院依法查封的。<br/>二、资金风险<br/>三、房屋本身质量风险

[律师回复] 在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费原件、结婚证。<br/>注意产权状态<br/>房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的产权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。<br/>注意抵押状态<br/>通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。<br/>注意出租状态<br/>若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。<br/>注意房屋性质<br/>有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。<br/>注意物业交割<br/>很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

[律师回复] 风险<br/>一、卖家一房多卖的风险<br/>买卖双方没有通过正规中介公司或私底下简单签订购房协议，当卖方看到房价上涨过快，或有人愿意以更高的价格购买该房屋时，会故意不履行约定，直接将房子卖给出价较高的第三方。由于同一套房源只能网签一次，因此只要买方及时网签、及时过户，将能直接限制卖方一房多卖的行为，有效的保护买方的合法权益。<br/>风险<br/>二、用买方首付款办理解抵押风险<br/>卖方房屋有贷款，买方主动用自己的首付款去替卖方偿还贷款，办理解抵押手续。一旦在办理过户时，卖方因债权债务纠纷导致所交易的房屋被法院查封或其他原因不能顺利过户，买方将钱房两空。建议购房者通过资金监管平台交易二手房，买方将全部房款打入资金监管账户，等完成过户手续后，再由监管中心将房款划给卖方，这样能保证买卖双方的资金安全。<br/>风险<br/>三、按揭贷款风险<br/>存量房按揭贷款，都是先将产权过户到买方名下后，再由买方向银行申请办理贷款，一旦过户后买方因各种原因贷不到款，则卖方将无法及时拿到房款。建议购房者一定要进行资金监管，这样银行提前将审批通过的贷款放至资金监管账户，在保证买方房款足额到账的前提下，再办理产权过户及抵押手续。经确认完成相关手续后，房款将由监管中心直接划给卖方，保证卖方能顺利拿到全部房款。<br/>风险<br/>四、房屋交易价格不透明的风险<br/>买卖双方没有通过正规中介公司成交存量房，在不了解房屋实际成交价格的情况下，中介公司会从中赚取差价，导致买卖双方的权益均受损。因此提醒购房者一定要挑选正规的中介进行交易，并在居间合同总明确中介的责任与义务，且在交易过程中随时保存各类证据，一旦出现问题，及时用法律武器保护自己的合法权益。<br/>风险<br/>五、司法查封或政策性住房不能上市交易的风险<br/>目前市场上流通的二手房里，有部分房屋因各种原因已被司法查封不能上市交易或是政策性住房不符合上市条件，一旦购房者支付房款后发现该房屋无法办理过户手续，则损失可能已无法挽回。