小产权商铺买卖协议是否有效-律图

[律师回复] 商品房（商业）买卖合同补充协议出卖人：某某有限公司买受人：买受人某某自愿购买出卖人开发的商铺号商铺，并与出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。在签订合同和本协议之前，出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应该明示的合同文本、文件、证件及重要提示。买受人阅悉并且理解上述明示的合同文本、文件、证件及重要提示且无异议，对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。一、按揭贷款办理（买受人未选择以按揭贷款方式支付部份购房款的，不适用本条）买受人已详细了解出卖人和提供按揭贷款的银行（贷款银行由买受人选择并经出卖人确认，以下统称银行）有关办理按揭贷款的规定，明确了需由买受人提交的所有材料和所需交纳的相关费用，确认自己已经具备或者可以创造条件满足银行有关提供合同约定的贷款金额的全部要求，并认可： 1、买受人保证在签订合同后七日内（经银行和出卖人同意延期的，可以适当延期），按银行要求提交真实、有效的办理购房按揭贷款所需的全部资料并支付相关费用，并在接到银行或出卖人通知后七日内，及时前往银行或出卖人指定的地点办理完毕全部按揭手续（包括签订相关借款和抵押合同及签署相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后30日内取得约定金额的贷款（即除首付款外的其余购房款）的，视为买受人违约，买受人应自违约日起按合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确地按提供真实有效的办理购房抵押贷款相关资料；（2）未能按时交纳按揭贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署有关文件资料的；（4）银行要求补充资料或增加首付款、增加借款人或提出其它条件的，买受人在接到银行或出卖人通知后十五日内仍不按要求办理的。 2、出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项均由银行根据情况自行决定，出卖人不保证买受人能借到本合同约定金额的贷款。买受人自依约提交按揭贷款资料之日起30日内仍未能与银行签订生效的贷款合同的，或者因买受人资信不足导致银行最终决定发放的贷款额低于合同约定的贷款金额，或银行不同意贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知，或依本协议约定在报纸上刊登通知之日起十五日内付清剩余全部购房款（即购房款总额与买受人已付购房首付款的差额），否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权按合同第七条的约定处理。 3、买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按 2 揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：（1）如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；（2）合同约定的房屋已办理产权转移登记手续的，买受人应当按合同约定的价格的70%向出卖人转让该房屋（即出卖人按原价70%回购该房屋），因此造成出卖人的其他损失（包括但不限于相关诉讼或仲裁费、执行费、律师费、交通费、文印费、评估费、拍卖费及其他与该房屋转让、回购、再处置等有关的一切税费及其他费用——非经特别说明，本合同所涉“损失”的计算范围均按前述约定确定），由买受人另行赔偿。出卖人依本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达或视为送达之日起七日内配合出卖人办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续。否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算；但出卖人有证据证明实际损失高于购房款总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。二、房产交付使用 1、买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续。因买受人原因导致房屋未在指定日期内办妥房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担责任并缴纳物业管理相关费用。 2、由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税费、物业维修资金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。同时延期交房期间房屋风险由买受人承担，买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。 3、合同第八条约定的房屋验收合格，指该房屋建设工程经五方责任主体单位验收合格。出卖人出示五方验收报告（复印件，买受人可以要求核查原件但应给出卖人必要的准备时间）的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。 4、因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内做出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。 5、买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担除解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。 6、买受人为两人或两人以上，且全体买受人不能同时到场办理房屋交付及合同涉及的其他相关手续的，视为其他买受人认可买受人中最先办理人的处理结果。三、销售价格及税费承担 1、出卖人和买受人双方确认，在商品房买卖合同中约定的销售总价和销售单价，已经按照《商铺委 3 托经营管理合同》约定的标准扣除了三年的租金，视为永兴海汇商业运营管理有限公司已经依约支付给买受人三年租金。买受人不得再向该公司主张商铺头三年的租金。 2、合同第四条标明的售价金额不包括如下税费：公证费、合同印花税、物业管理费、保险费、物业维修资金、契税等及其他按规定应由买受人承担的税费。因商品房面积误差引起买受人应负担的税费的增加，由买受人承担。 3、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担并分别及时缴纳。一方不及时缴纳税费的，应承担相应的违约责任和因此产生的其他的不利后果。四、房屋产权及产权转移登记手续的办理 1、买受人同意委托出卖人代办房屋所有权、土地使用权转移登记手续。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书，出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料和已缴清物业维修资金、税金等的凭证，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负，且由此产生或增加的各项费用由买受人承担。 2、出卖人未收到合同约定的全部购房款及合同约定的违约金等（包括买受人以按揭贷款方式支付购房款但出卖人未能实际收到款项等情形）前，或买受人未按合同约定或相关规定交纳应交费用（包括但不限于物业维修资金、相关税费）前，出卖人可不办理合同备案、产权转移预登记或转移登记手续，而不承担违约责任。五、通知及其送达事宜 1、双方因签订或履行商品房买卖合同及其附件、补充协议所涉往来函文、通知等均统称为通知。通知如系出卖人发出的，须加盖有出卖人的公章（或合同专用章）；如系买受人发出的，须有买受人或其授权代理人签署，如买受人为法人或其他组织，须加盖买受人公章。通知未按前述约定签署的，视为无效。 2、通知可采用当面交付、以挂号信或EMS邮件邮寄、发送电子邮件、发送传真或在本地报纸刊登等可供查询的方式中的一种或多种送达。出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址（合同上标明的联系地址、住址、电话、传真、电子信箱等，统称为通讯地址）后被签收的（含他人代收），即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人，或买受人拒绝签收，或预留的通讯方式不畅等任何原因导致出卖人发出的邮件等被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知（无论是否有人签收），也可再在本地报刊上刊登该通知（无论买受人是否看到）。该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第七日，视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或推定先到达的日期为送达日期。 3、买卖任何一方的通讯地址如有变化，应在7日内通知另一方。送到变更通讯地址的通知后，另一方的通知应向变更后的通讯地址发送。 4、合同系两人或两人以上共同作为买受人的，出卖人向其中一人送达通知等文件即视为已送达各共同买受人。六、解除合同事宜 1、买受人可依约解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起十五日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人放弃了解除本合同的权利。 2、出卖人、买受人依约解除合同后，按以下办法处理：（1）出卖人应在合同解除（含买受人依约退房，下同）后三十日内退还已收买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人应当向买受人支付的违约金、赔偿款等的，应在返还购房款时一并支付给买受人。双方对违约金、赔偿款等的计算有争议的除外。（2）双方应于合同解除之日起， ①15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续； ②如合同约定的房屋已交付的，买受人须在10日内退还房屋，并向出卖人支付自办理交付手续之日起至办理合同相关登记注销手续之日止该期间的房屋折旧费（按房屋总价款7%的年折旧率计算）。房屋如有毁损，买受人还应另行给予赔偿。本条约定不影响任何一方依据合同其他条款约定向对方追究违约责任。（3）因买受人违约致使出卖人依约解除合同或合同自动解除的，买受人因此所造成的损失由买受人自行承担。因出卖人违约导致买受人依约解除合同的，买受人为购买房屋所支付的购房款以外的其他税费损失部份由出卖人负责赔偿。无论何方解除合同，双方均应积极相互配合按相关规定办理退还税费等相关手续，否则，应由拒不配合一方承担相关损失。（4）合同签订后，买受人单方面要求解除合同的，经出卖人同意可以解除合同，但买受人应当向出卖人支付合同约定总购房款20%的违约金；因买受人要求解除合同导致出卖人实际损失高于违约金额的，买受人应当足额赔偿出卖人的损失。合同或本协议对解除合同后的处理另有约定的，从其约定。 3、自《商品房买卖合同》被解除之日起，出卖人有权另行处置该房屋，所得收益由出卖人享有。 4、买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化；出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化；房产因市场变化而贬值或升值均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同，拒不履行合同义务的，应依法依约承担违约责任。七、关于物业及物业管理相关问题 1、买卖合同约定的房号为暂时编号，最终编号以当地有权机关编排的门牌号为准。 2、买受人不能改变所购商品房的建筑外观，不得侵占公共区域，不得破坏市场环境。 3、买受人已收到《临时管理规约》，并已阅读并理解规约内容，同意遵守规约规定。买受人同意出卖人选定的管理公司对市场物业进行前期物业管理。 4、买受人应在收房前主动签署《临时管理规约》、相关物业管理文件或协议等；买受人未签署的，凡对市场其他业主有约束力的物业管理相关文件、协议，对买受人均具约束力，且买受人应按市场内统一标准向物业管理公司支付物业服务费等相关费用。 5、买受人将该房屋转让、赠与、租赁或者其他方式交予他人实际使用的，应确保实际使用人能遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和本补充协议关于物业管理的相关约定、前期物业服务企业制定的物业管理相关文件，并为该实际使用人承担连带保证责任。 6、出卖人因城市建设、市场建设和经营及物业管理等需要，而必须在该房屋所在楼宇周围的地面上、 5 地面下埋（架）设电力、电讯、给排水管线、配电箱、配电房、水泵房、窨井（盖）及其他有关装置时，买受人应予同意和理解，并在建设和以后维护修理时予以配合。 7、市场交付后，出卖人为营造市场良好的经营氛围，可以与市场物业管理公司等单位在市场的公共活动区域内举行相关公益类、营销类等活动，买受人应予同意和理解。八、关于市场物业状况和权属相关问题。 1、买受人确认，出卖人已就该商品房内部及周边环境的情况（含道路及规划情况）向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况；如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任；买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、河流、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素的影响；出卖人由于受客观条件所限，无法确定性告知项目周边所有信息。买受人对以上内容已经完全知悉并认可。 2、本项目将分期分批进行施工建设，各项公共配套设施、车位车库、场地、道路、绿化等亦将分阶段进行和根据工程进度逐步呈现。买受人认可和接受因分期施工建设所带来的影响（包括但不限于车辆进出、噪音、粉尘、灯光、通行道路调整、车位调整安排）并不因此向出卖人主张追究任何民事责任。 3、双方确认，出卖人所修建和装修的示范房屋（样板房）仅作风格展示和形象展示之用，体现的是同类待交付房屋可能呈现的一种状态，不属于确定和约定的内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板房向出卖人主张权利，有关本合同约定的该商品房的结构、空间、功能系统、装饰配置标准等所用内容以双方在合同及附件和补充协议中的约定为准。 4、买受人对出卖人设置在室内及公共区域的配套设施、建筑（包括但不限于物业用房、水泵房、配电箱/房、室外消防栓、空调外机、井盖、通风井、车库出入口、垃圾收集点、消防出入口等设施或建筑）和管道的配置、置放位置及其影响予以接受。买受人不得改变、损坏或影响房屋建筑结构及配套设施、管道等的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应赔偿责任。 5、本项目规划中的酒店、办公、商业等所有尚未建设或未完成建设的，出卖人可以根据具体情况变更规划设计，并视为买受人已同意接受变更所带来的影响和届时状况；但有关变更依法需经过政府审批的，出卖人应当及时办妥有关变更审批手续。 6、买受人不得擅自改变该房屋的建筑主体结构及附属设施，也不得擅自改变与该房屋有关的公共设施。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。九、其他 1、与买卖房屋有关的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传等仅供参考，所有信息均以政府最终批准和实施的文件和合同及其附件、补充协议的内容为准。 2、买受人如委托代理人与出卖人签定及履行合同，应出具正式委托书并交与出卖人，且委托书须经公证处公证，并附委托双方身份证复印件。受委托人实施的一切行为所产生的后果均由委托人承担。 3、买受人再次确认：在签署合同及补充协议等之前，自己已认真阅读了合同、合同附件、本补充协议、其他相关文件；对于可能限制或影响买受人权利、加重买受人责任等级条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并依买受人要求作了充分说明；买受人已明确理解合同及本补充协议等中各条款的 6 含义，知悉双方的权利和义务；双方在协商一致、自愿平等的基础上订立合同、合同附件、本补充协议、其他相关文件。 4、双方特别确认：本补充协议并未不合理地减轻或免除本应由出卖人承担的责任，亦未不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利。 5、本协议作为对合同的补充和修改，经双方签字或盖章后生效；合同及其附件内容与本协议内容不同的，以本协议约定为准。本协议一式叁份，出卖人贰份，买受人壹份。 6、合同及其附件、补充协议等，是经买卖双方充分协商后签订的，买受人对全部内容已经清楚；出卖人已对所涉免责条款、权利义务等的限制性条款作了说明和提示；买受人自愿全部接受，同意签字确认。出卖人：（盖章）永兴海汇投资置业有限公司买受人：（签字盖章）法人代表：委托代理人：委托代理人：签订时间：年月日

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