房改房交易要补缴公摊面积吗

[律师回复] 是 1、国家对这方面没有具体的规定，一般公摊面积主要包括：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班保安室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半 2、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 3、需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。

[律师回复] 房屋公摊面积怎么算公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约20%-25%。

[律师回复] 根据建设部《商品房销售面积计量及公用建筑面积分摊规则》限定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功效上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。　　不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、行车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具有使用功效的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积

[律师回复] 可以。在以下几种情况下可以不交物业费： 1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳； 2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但必须有证据证明； 3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准； 4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件； 5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

[律师回复] 分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权(地上)面积的计算。 分摊建筑占地面积的公式为： 分摊建筑占地面积权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积 分摊共用面积的公式： 分摊共用面积权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积。权利人分摊土地面积分摊建筑占地面积分摊共用面积。 地下建筑物分摊土地使用权(地下)面积计算公式。 土地面积分摊如何计算 土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作，尤其是随着土地有偿使用制度的建立，土地面积分摊计算能否公平合理、易被人接受，显得更为重要。 土地分摊类型大致可分为两种： 平面土地使用权分摊。这种类型分摊较简单，可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定。 多层建筑物土地面积分摊。其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，土地使用者应分摊的税费就不同，享有的土地面积也不相同。 由于土地使用情况复杂，以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考： 平均分摊法。这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。可用以下公式计算： 土地共有使用权分摊面积使用者独立拥有的占地面积或建筑面积-在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积 土地用途分摊法。或称地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。在土地利用当中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应承担多少税费，可以说是比较公平合理的一种方法。具体操作可用以下公式：地分摊面积底层土地面积×(某一用途地价-不同用途地价之和)×某一使用者拥有的层数 其中相同用途的地价累加，这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。 楼价分摊法。适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊。如果不同用途相同层数的建筑物需要交同样的税费，就不太合理，所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正。由于不同层数的楼价是受市场因素影响的，楼的地价则不变，所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法。计算公式为： 修正后的土地分摊面积某一层楼价÷所有层楼价之和×修正前土地分摊面积。