怎样才算开发商违约退定金

1.房屋质量未达合同约定之标准当我们选择房屋并且签署合同时，正是出于对于房子的面积以及质量的确立考虑。然而，在实际操作过程中，诸如承重墙、梁开裂；外墙、外窗、卫生间渗漏；墙面不平直；大面积的空鼓等问题屡见不鲜，这些无疑构成了开发商违反合同约定的行为。对于此类房屋质量问题，具体的处理方式可分为两大类别：
首先，如果只是常见的房屋质量瑕疵，则开发商应当根据购房合同履行质量保修义务。
其次，若涉及到严重的房屋质量问题，例如房屋主体结构存在严重缺陷或者严重影响居住使用功能，买方当事人有权提出退房请求并要求赔偿相应损失。
2.房产证逾期未予办理在房产证逾期未能办理的情况下，应依据合同约定承担相应的逾期办证违约责任。若逾期办证时间超过一定限度，买方当事人有权提出退房申请。倘若实际损失超出合同约定的违约金范围，买方当事人有权按照实际损失进行索赔。那么，此处所提及的“一定限度”究竟是多长时间呢？实际上，这里所指的“一定限度”是在合同约定的交房日期到达后，向开发商发出房屋催交通知书，此后的三个月为合法期限。在此期间内，若开发商仍然无法交付房屋，买方当事人有权要求退房。开发商应当依照合同约定，退还买方当事人已经支付的房款及其产生的活期利息，同时还需支付约定的违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。