五证不全能退房吗

以下情况下可依法行使退房权：
1、延迟交付房产。购房者已与开发商达成交付房产的共识，但经过多次催促，未能收到正式入驻通知。
根据现行有效的《司法解释》条款，若开发商在经购房者多次敦促之下，超出合理期限达三个月依旧未履行承诺，那么购房者有权向开发商提出退房申请，同时要求其归还预付定金或者支付的房款利息。
2、合同无效。若开发商未能提供齐全的资质证明，即构成违规行为，与购房者签订的合同将被视为无效合同。鉴于该合同为无效性质，开发商应全额退还购房者所缴纳的房款。
3、开发商未经购房者许可擅自更改设计方案。
4、房屋面积误差超过法定标准的3%。
5、房屋质量存在严重缺陷，影响正常居住使用。
6、房产所有权归属不清。
7、存在合同欺诈等其他违反法律法规的行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。