重庆市商品房买卖虚假广告如何维权

[律师回复] 一、商品房虚假广告是欺诈吗开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺： （一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。 （二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。 （三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。 （四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告，也就不属于欺诈行为。 二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任： （一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。 （二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。 （三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任： （ 1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人； （ 2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人； （ 3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （ 4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （ 5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商虚假广告怎样维权 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件： 1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的; 2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的; 3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。 二、如何识别开发商广告陷阱 1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。 2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。 3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。 4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 您好，针对您的开发商虚假广告怎么维权问题解答如下, 一、开发商虚假广告怎样维权 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件： 1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的; 2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的; 3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。 二、如何识别开发商广告陷阱 1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。 2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。 3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。 4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、开发商虚假广告怎样维权 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件： 1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的; 2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的; 3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。 二、如何识别开发商广告陷阱 1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。 2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。 3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。 4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

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