房屋买卖同时履行抗辩权

(一)同时履行抗辩权的概念

同时履行抗辩权，是指在双务合同中，没有先后履行顺序的，当事人应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行请求。

(二)同时履行抗辩权的适用条件及特征

同时履行抗辩权的适用，必须符合以下条件:

1、须在同一双务合同中，且当事人双方互负债务。只有在双务合同中，当事人之间才存在对等给付关系，正因为这种关系，使得同时履行抗辩权具有公平性。

2、须双方互负的没有履行顺序的债务均己到清偿期。首先是双方当事人的债务履行没有先后顺序;其次，双方互负的债务均已到清偿期。如果未到履行期，就谈不上履行问题，也就无从谈起同时履行抗辩权问题。实践中，如果双方当事人没有约定明确的履行期限，仅仅表述为“货到付款”，一般认为双方在任何期限的履行都是适当的;如果双方当事人明确约定了履行期限，例如合同约定“5月1日交货付款”，那么，只有在该期限到来时，才能视为双方的履行期限届至。同时履行也不能简单地理解为双方在某一“点”上同时履行，而应指一个时间段，如“5月1日”指的应是整个工作日。

3、须对方未履行债务或者履行债务不符合约定。这里包括两种情况。其一，对方未履行债务。在没有履行顺序的双务合同中，一方当事人可主张同时履行抗辩，拒绝其债务的履行。其二，对方履行债务不符合约定，例如给付的标的物种类不符合约定或标的物的数量不符合约定。

4、须对方的对待给付是可能履行的。在一方的债务履行已经不可能实现时，行使同时履行抗辩权就失去了实际意义。只能适用其他合同制度加以解决，而不发生同时履行抗辩权问题。

(三)同时履行抗辩权的适用

法律设立同时履行抗辩权,其目的在于维持双方当事人之间利益关系的公平，援用同时履行抗辩权在本质上是合法行为。但是, 任何权利的行使均须有所限制。一方违约以后, 他方能否行使同时履行抗辩权, 如何行使同时履行抗辩权,应具体分析:

1、给付迟延。又称迟延履行,是指债务人在履行期届满时没有履行债务。(1)一方当事人已经作出履行或提出履行,另一方当事人则不得主张同时履行抗辩权, 若不为对待给付, 则应当负给付迟延的责任。(2)一方当事人没有作出履行或没有提出履行, 而要求他方当事人履行, 他方当事人可以援用同时履行抗辩权。(3)如果双务合同未规定履行期, 则任何一方都不能认为对方已构成迟延履行。只有在自己已经履行, 并给予对方合理期限后, 才有权要求对方履行。(4)一方须是主给付义务的迟延履行, 且迟延履行后果极为严重, 接受履行对另一方已无利益可言才能拒绝履行。

2、受领迟延。即一方当事人依合同约定提出履行以后,另一方当事人无正当理由而迟延受领, 则已提出履行的一方当事人向受领迟延一方当事人请求履行时,该当事人可否主张同时履行抗辩?我认为在发生受领迟延时,两个债务依然存在,其相应的牵连性也不受影响,仅仅使债务人免除其因不履行而产生的一切责任而已, 故不发生同时履行抗辩消灭的问题，仍然可以行使同时履行抗辩权。

3、 部分履行。关于双务合同的一方当事人仅作出了部分履行,另一方当事人可否拒绝受领的问题。我个人认为,如果是少量的不足,而且拒绝受领与交易习惯和诚信原则不符, 则债权人不得拒绝受领。

4、瑕疵履行。在一方交付的标的物有瑕疵时,另一方能否援用同时履行抗辩权,我国合同法规定了一方交付产品有瑕疵, 另一方有权拒绝支付货款。因此，如果对方当事人的履行存有瑕疵的话，接受履行方也可援用同时履行抗辩权，但是在行使该抗辩权时，不能违背公平原则和诚实信用原则。