减少房屋租赁方案

2009年10月12日，丰台法院预测，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁合同解释)2009年9月1日实施后，对房屋租赁合同中三类常见纠纷将减少。首先，法院认为，房屋租赁合同解释实施后，确认房屋租赁合同无效案件可能减少。租房纠纷中，常发生合同一方当事人以合同签订时房屋缺少相关的必备手续等各种理由而请求确认租赁合同无效的情况。房屋租赁合同解释对此明确规定，一审辩论终结前取得相关手续的，即“事后补齐”，合同自始有效，排除了当事人以缺少必备手续为由要求确认合同无效的情形。解释还规定，承租方以签订的租赁合同无效为由拒绝支付房租时，经确认房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持，从而排除了承租方以合同无效为由拒绝支付房租的抗辩。其次，法院认为有关房屋装修的诉讼可能减少。实际生活中，承租人对承租房屋进行装饰装修，在租赁关系解除后，合同双方就装修问题发生纠纷诉至法院的情况十分常见。房屋租赁合同解释对四种不同情况下租赁房屋装修纠纷的处理进行了明确规定，明确了装修费用承担原则及装修物处置方式，有利于此类纠纷的减少。第三种情况是，租房期间内，即使房主没有在合理期限内通知承租人便将租赁房出售，承租人也不能要求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可请求出租人承担赔偿责任。而在此前，法律对承租人优先购买权的规定模糊不清，致使实际生活中承租人在优先购买权受到侵害后，动辄起诉至法院。