擅自将房屋转租

最高法院司法解释规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”;“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从该司法解释的文义来看，承租人擅自转租行为是无效的，这也可以从最高法院奚晓明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。

最高法院这一规定，违背了“体系解释”和“当然解释”的民法解释规则。

1、合同法第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。

依照民法体系解释规则，从224条规定可以看出，如果出租人不解除原租赁合同，转租行为不受影响。其次，228条规定所谓的承租人可以要求减少租金，当然是指合同有效为前提的。

2、转租行为所导致房屋占有和使用转变，是否属于“处分行为”呢?

按照我国合同法第51条无权处分的规定来看，我国相当一部分权威学者认为，无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们，既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定，那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力，就不可能是无效的。当然，现在主流观点认为，涉及无权处分的债权效力是有效的，那么转租行为的合同效力更应当有效。

法律应当赋予当事人合同自由，不应该随意干涉，司法解释将房屋擅自转租的行为认定为无效，显然缺乏依据。我们认为，房屋擅自转租行为，可以比照无权处分行为，其转租的债权效力应当具体情况具体分析，给次承租人提供更为灵活的司法救济。