土地增值税税额计算

[律师回复] 土地增值额计税依据是什么,免征土地增值税的情形有哪些 1、计税依据：土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额 2、土地增值税的计算： 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 3、土地增值税的减免 有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的; （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （3）个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 （4）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 （5）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。 对于个别由政府审批同意，进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。 （6）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 （7）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税; 建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 （8）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

[律师回复] 对于怎么计算土地增值税这个问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。 土地增值税的具体计算步骤如下： (一)计算增值额： 增值额=房地产转让收入—扣除项目金额 (二)计算增值额占扣除项目金额的比例： 增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100% (三)计算应纳税额： 应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率) [例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为： (1)先求增值额 增值额=300-100=200(万元) (2)再计算增值额与扣除项目金额之比 增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200% 显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。 (3)计算土地增值税税额 应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元) [例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为： 1.收入总额：1800万元 2.扣除项目金额： (1)支付地价款：200万元 (2)支付开发成本：400万元 (3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元) (4)扣除税金： 1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元) (5)加计扣除费用： (200+400)×20%=120(万元) (6)扣除费用总额： 200+400+60+99+120=879(万元) 3.增值额： 1800-879=921(万元) 4.增值比率： 921÷879=105% 因此适用三档税率。 5.应纳税额： 应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33 8.65(万元) 土地增值税的两种计算方法 第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。 第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为： 1.增值额未超过50%的征收增值额的30%; 2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%; 3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%; 4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。” 以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为 10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　土地增值税，是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获税。其法律依据是1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》，财政部1995年11月27日发布的《土地增值税暂行条例实施细则》。　　土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。　　土地增值税税率采用四级超率累进税率： 第一级，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 第二级，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 第，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 第四级，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税应纳税额按以下公式计算：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额;应纳税额=土地增值额×适用税率。　　有下列情形之一的，免征土地增值税： ①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的; ②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 ③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予(居住满3年以上、5年以下的减半征收)。

[律师回复] 土地增值税征收范围 1、一般情况下，土地增值税会对“转让”国有土地使用权的行为进行征税，而“出让”国有土地使用权的情况不需要征收土地增值税; 2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。 3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种： ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。 ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。土地增值税计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率。相关规定： ①评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格; ②与转让房地产有关的税金指营业税、城建税、教育费附加等; ③评估费可扣除。在计算土地增值税的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费可以扣除;但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用扣除不被允许; ④若是已经缴纳完契税，那么在计算土地增值税时不允许扣除。

[律师回复] 对于土地增值税计税依据的确定这个问题，解答如下, 拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2020〕187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2020〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。