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签预售合同退房违约金怎么算

二手房纠纷

最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 1.审查协议内容是否明确规定了违约所应支付的惩罚性金额或是惩罚性金额的计算方式。如有相关规定，即可根据双方签署的书面协议的约定来主张自身的权益。在房地产业的商品房买卖合同中，普遍会针对双方可能出现的违约情况制定相应的法律解决方案。因此，当合同中的一方出现违约情况时，另一方有权仔细查阅合同中的相关条款，并依照协议中所描述的内容，向违约方提出承担相应法律责任的要求。通常情况下，合同中会规定按照每日的比例计算违约金额，自违约方违约的次日开始，计算直至实际履行合同义务为止的违约金额。
2.评估合同中约定的违约金额是否合理，若认为不合理，则可以申请增加或降低违约金额。根据相关的法律法规以及司法解释，当一方因约定的违约金额过高而请求减少时，其所请求减少的金额必须超过实际损失的30%；反之，当一方因约定的违约金额过低而请求增加时，其所请求增加的金额必须基于违约所导致的实际损失来确定。因此，要评估约定的违约金额是否合理，需要先确定损失的具体金额，然后再根据损失的金额来决定是否需要提高或降低违约金额。
3.若合同中未能明确规定违约金额，则可以参考相关法律法规的规定来主张自身的权益。在房地产业的商品房买卖合同中，当双方均未违约时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十三条的相关规定，如果买方未能按时支付购房款项，卖方可以以未支付的购房总价作为基础，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算损失赔偿额；如果卖方未能按时交付使用房屋，则可以按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准来确定违约金额。同样，根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的相关规定，如果开发商未能按时为购房者办理房产证，购房者可以以已支付的购房总价作为基础，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算违约金额。

法律依据: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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