农村土地使用权年限能永久转让吗？

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 农民耕地使用不可以超过法定的30年，林地不超过70年，农民对土地不是拥有永久使用权的，土地的所有权属于国家，农村土地所有权属于农村集体经济组织所有，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 1、《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。” 2、《农村土地承包法》第十五条的规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。 3、根据《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 4、《农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农民耕地使用权能否可以永久拥有 一、农民耕地使用不可以超过法定的30年，林地不超过70年。因此。“与农村村委会达成协议得到一块地的使用权50年”，在法定的30年内的部分有效，超过部分因违反法律规定而无效。 其法律依据是《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。” 二、农村耕地地的承包根据《农村土地承包法》第十五条的规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。根据《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。” 三、承包的耕地地是可以流转的，但采取转让方式流转的，应当经发包方同意，如果转让没有经过发包方同意，该转让行为无效。 法律依据是《农村土地承包法》第三十二条：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

[律师回复] 首先看他的土地使用证是国有的还是集体的，是什么用途，使用年限还剩多少年，价值多少。两种情况：国有的可以抵押，集体的不行。如果是集体的免谈。国有土地使用权抵押：应到县级国土部门办理抵押登记。持双方有效证件、协议、土地使用证。10万的问题，要看他的土地价值数。土地上的房屋应当同时抵押，这不矛盾，即使到期还不起，可找拍卖差价。一般，房地权不能分离。借贷应慎重，不要到时朋友变成仇人就不好。好心也可能办成坏事哦

[律师回复] 您好，针对您的农村土地使用权永久转让合同应该怎么写问题解答如下, 转让方（以下简称甲方）：_________
受让方（以下简称乙方）：_________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地（地块名称、等级、四至、土地用途附后）的承包经营权转让给乙方从事_________（主营项目）生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为_________元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为_________。
2、实物方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为_________（具体内容见附件）。时间为_________。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
交付方式为_________或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：_________。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决：
1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解；
2、提请_________仲裁委员会仲裁；
3、向有管辖权的人民提讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人（签章）：_________乙方代表人（签章）：_________
身份证号：_________身份证号：_________
住址：_________住址：_________
_________年____月____日_________年____月____日
发包方（签章）：_________鉴证单位（签章）：_________
法定代表人身份证号：_________
_________年____月____日_________年____月____日

[律师回复] 您好，针对您的农村土地使用权永久转让合同应该怎么写问题解答如下, 农村土地使用权转让属于土地流转的一种，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条规定，农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：　　
（一）双方当事人的姓名、住所；　　
（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；　　
（三）流转的期限和起止日期；　　
（四）流转方式；　　
（五）流转土地的用途；　　
（六）双方当事人的权利和义务；　　
（七）流转价款及支付方式；　　
（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；　　
（九）违约责任。　　农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据中华人民共和国农村土地承包法第二十条　【承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。　第三十二条　【承包权流转方式】通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条　【流转原则】土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;
(四)受让方须有农业经营能力;
(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。综上，如果出租土地，最长不得超过30年。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。附着物享有所有权3.国有土地使用的期限： ①.依照的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或者其他用地50年。 ②.开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。 ③.国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。4.改变出让合同中的土地用途土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应该取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。5.土地使用者应该依土地使用权出让合同的约定开发、使用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权应该符合法定条件。

[律师回复] 合同只要是双方自愿且不违反法律法规，就有效。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 农民耕地使用不可以超过法定的30年，林地不超过70年，农民对土地不是拥有永久使用权的，土地的所有权属于国家，农村土地所有权属于农村集体经济组织所有，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 1、《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。” 2、《农村土地承包法》第十五条的规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。 3、根据《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 4、《农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 农民耕地使用不可以超过法定的30年，林地不超过70年，农民对土地不是拥有永久使用权的，土地的所有权属于国家，农村土地所有权属于农村集体经济组织所有，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 1、《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。” 2、《农村土地承包法》第十五条的规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。 3、根据《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。” 4、《农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

[律师回复] 对于农村集体土地承包合同永久使用权是否有效这个问题，解答如下, 农村集体土地承包合同永久使用权有效吗
依据土地管理法、农村土地承包法等法律的规定，农村集体土地承包是有期限的，所以合同约定承包永久有效是没有法律效力的。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三条 国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
第三十二条 过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。
第四十七条 其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意。
第四十八条的 包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(2)恶意串通，损害国家、集体或者
第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条 【无效民事行为】下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的;
(二)限制民事行为能力人依法不能实施的;
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;
(五)违反法律或者社会公共利益的;
(六)经济合同违反国家指令性计划的;
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
违反法定民主议定原则的土地承包合同效力认定
违反民主议定原则的土地承包合同并非必然无效。一方面，法律、行政法规的强制性规定对合同效力的影响，明确表现为禁止性规定。《村民委员会组织法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律都没有将违反民主议定原则对农村土地承包合同的效力影响设定为一种明确禁止性的法律规范形式，由此可以认为，土地承包方案未经村民会议或村民代表会议多数成员或村民代表同意的，只得出不符合民主议定原则的法律后果，并不必然得出土地承包合同无效的结论。但依照前述《若干规定》
第二十五条
第一款的规定，违反民主议定原则，越权发包的土地承包合同为无效合同。同时该条第二款对发包方所属的半数以上村民请求确认土地承包合同无效的权利作了限制，在土地承包合同签订程序虽存在违反民主议原则越权发包会导致土地承包合同无效的情形。
有两种特殊情形阻却了对该土地承包合同无效的认定：
1、告诉请确认土地承包合同无效有时间限制，须自承包合同签订之日起一年内提出;
2、告诉请确认土地承包合同无效虽未超过一年的时间限制，但受承包方已实际做了大量投入的行为限制。
根据现有的法律对民主议定原则不影响土地承包合同效力的立法设计，以及上述司法解释的“但书”规定，有学者主张将土地承包合同违反民主议定原则的法律后果设定为一种效力待定状态，而不是绝对无效状态，会更符合法理和法律。笔者赞同这一观点。
《中华人民共和国村民委员会组织法》对涉及村民利益的集体经济项目的立项，承包方案及村公益事业的建设承包方案作出必须提请村民会议讨论决定方可办理的规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第十八条规定：“承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”
对于集体经济组织以外的单位或个人作为承包方的情况法律还有特别的规定，《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”，《农村土地承包法》
第四十八条也有相同的规定。
以上这些都是关于农业承包合同订立的民主程序的强制性规定，是必须要遵守的。如果发包方违反上述强制性规定，越权发包，人民应当认定该承包合同无效，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。
但最高根据实际情况也作了例外规定，其中在《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第2条、第25条就规定：承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际作了大量投入的情况下，人民不宜因发包方违反法定民主议定原则越权发包而确认承包合同无效，但可对承包合同的有关内容进行适当调整。可以看出最高就承包合同违反民主议定原则的无效请求没定了一年的除斥期间，只要承包合同签订后的一年以内没有提讼，人民就不能再以此认定合同无效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体土地租赁的最高期限
国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
第六十三条　　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
关于土地租赁最高期限的规定
《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”
第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”
该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

[律师回复] 《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但是一般不会像你这样只有十年
一、你们的商品房只有10年土地使用年限，这说明开发商只交了10年的国有土地的出让金。如果在房屋价格上没有体现出来，就等于严重的侵害了你们购房者的财产权利。
二、国有土地使用权到期后，可以申请续期。但是要依法交纳国有土地出让金。你们可以考虑聘请律师用法律手段讨回公道。

[律师回复] 首先看他的土地使用证是国有的还是集体的，是什么用途，使用年限还剩多少年，价值多少。两种情况：国有的可以抵押，集体的不行。如果是集体的免谈。国有土地使用权抵押：应到县级国土部门办理抵押登记。持双方有效证件、协议、土地使用证。10万的问题，要看他的土地价值数。土地上的房屋应当同时抵押，这不矛盾，即使到期还不起，可找拍卖差价。一般，房地权不能分离。借贷应慎重，不要到时朋友变成仇人就不好。好心也可能办成坏事哦

[律师回复] 你好，可以转让使用权，不可以永久转让的

[律师回复] 转让方（以下简称甲方）：_________
受让方（以下简称乙方）：_________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地（地块名称、等级、四至、土地用途附后）的承包经营权转让给乙方从事_________（主营项目）生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为_________元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为_________。
2、实物方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为_________（具体内容见附件）。时间为_________。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
交付方式为_________或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：_________。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决：
1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解；
2、提请_________仲裁委员会仲裁；
3、向有管辖权的人民提讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人（签章）：_________ 乙方代表人（签章）：_________
身份证号：_________ 身份证号：_________
住址：_________ 住址：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
发包方（签章）：_________ 鉴证单位（签章）：_________
法定代表人身份证号：_________
_________年____月____日 _________年____月____日

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农民耕地使用权能否可以永久拥有 一、农民耕地使用不可以超过法定的30年，林地不超过70年。因此。“与农村村委会达成协议得到一块地的使用权50年”，在法定的30年内的部分有效，超过部分因违反法律规定而无效。 其法律依据是《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。” 二、农村耕地地的承包根据《农村土地承包法》第十五条的规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。根据《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。” 三、承包的耕地地是可以流转的，但采取转让方式流转的，应当经发包方同意，如果转让没有经过发包方同意，该转让行为无效。 法律依据是《农村土地承包法》第三十二条：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

[律师回复] 《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但是一般不会像你这样只有十年
一、你们的商品房只有10年土地使用年限，这说明开发商只交了10年的国有土地的出让金。如果在房屋价格上没有体现出来，就等于严重的侵害了你们购房者的财产权利。
二、国有土地使用权到期后，可以申请续期。但是要依法交纳国有土地出让金。你们可以考虑聘请律师用法律手段讨回公道。

[律师回复] 首先看他的土地使用证是国有的还是集体的，是什么用途，使用年限还剩多少年，价值多少。两种情况：国有的可以抵押，集体的不行。如果是集体的免谈。国有土地使用权抵押：应到县级国土部门办理抵押登记。持双方有效证件、协议、土地使用证。10万的问题，要看他的土地价值数。土地上的房屋应当同时抵押，这不矛盾，即使到期还不起，可找拍卖差价。一般，房地权不能分离。借贷应慎重，不要到时朋友变成仇人就不好。好心也可能办成坏事哦

[律师回复] 宅基地分两种：
一种是国有土地上的宅基地，此宅基地应当有年限，不超过七十年；
一种是集体土地上的宅基地，此宅基地无年限，是农村集体经济组织成员因身体而获得的。
土地归国家所有,国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满,国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定："土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。"也就是说，一旦土地使用权到期，不仅国家要收回土地，而且土地上的建筑等物也归国家所有。
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