延迟交房违约金怎么计算

[律师回复] 工期延迟违约金累计最高限度是百分之三十。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例
市民江某于2007年6月27日在本市河东区购买了一套商品房，总房款69万余元。按照江某与开发商某置业公司在《天津市商品房买卖合同》中的约定，开发商应当在2008年8月31日前交房，而实际上开发商直到2009年9月1日才将房屋交付江某，而且一直没有为江某办结房屋所有权转移登记。
为此，江某提出，《合同》
第五条约定，除遇不可抗力外，开发商如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，江某有权向其追究已付款利息。如超过上述约定期限的，江某有权追究开发商违约责任，即合同继续履行，每逾期一日开发商按商品房价款的万分之零点一向江某支付违约金。
《合同》第12条约定，商品房实际交付使用后360日内开发商应办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，开发商应及时协助江某办理房屋所有权转移登记。由于开发商的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，开发商应按商品房价款0.01%向江某支付违约金。
江某据此认为开发商的行为已经构成违约，损害了江某合法权益，并提出该合同约定的违约金过低，明显低于其实际损失，请求增加违约金。综上，江某要求上述置业公司向其支付逾期交房利息
1.2万余元;支付违约金
1.3万余元;办理房屋所有权初始登记、办理产权证。
律师解答：
法庭上，被告置业公司对原告主张的逾期交房违约金计算金额和标准提出了不同意见，其认为，按照合同约定，逾期超过90日应当是所有违约金都按照每日的万分之零点一计算，本案原告的
第一、二项请求系重复计算。所以，不同意原告诉求。
根据已查明事实，原告已按约定履行交纳全额房屋价款的义务，被告应按《合同》的约定履行其办理初始登记和协助原告办理房屋所有权证转移登记的义务，其拖延办理，有悖于诚信原则，已构成违约，应承担违约责任及继续履行《合同》义务。根据合同约定，被告应于2008年8月31日前将涉诉房屋交付原告，但被告直至2009年9月1日才向原告交付房屋，已构成违约，被告同样应当承担违约责任。对于违约责任的计算方式，分析认为，从《合同》第五条约定内容看，可以存在两种解释，既可以理解为“逾期交房90日内的违约金按照银行同期贷款利率计算，超过90日的违约金按日万分之零点一计算”，也可以理解为“逾期超过了90日，全部按照日万分之零点一计算”。被告即采取了
第二种理解方式。
但根据《合同法》第41条的规定，应当作出不利于提供格式条款的一方即被告的解释，故对
第一种解释予以认定。由此，判决被告置业公司以69万余元的总房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付原告2008年9月1日至2008年11月29日期间逾期交房的利息;被告给付原告2008年11月30日至2009年9月1日期间逾期交房违约金1900余元;被告办理房屋的所有权初始登记，协助原告办理诉争房屋的所有权转移登记，并给付原告逾期办证违约金69元。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一丶开发商延期交房违约金怎么算 关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。 二丶关于违约金的计算期限 分为两种情况， 第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。 第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。 根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、迟延履行合同怎么支付违约金 1、金钱给付义务的迟延履行金的确定标准。金钱给付义务的迟延履行金按迟延履行期间的债务利息双倍计付。由于金钱给付的数额标准具有确定性，所以其计算起来相对简单。而且《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》”第294条进一步明确规定了“按银行同期贷款最高利率计付的债务利息增加一倍”。 2、非金钱给付义务的迟延履行金确定标准问题。非金钱给付义务的迟延履行责任问题在执行实践中也大量存在。如停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状;修理、重作、更换;消除影响、恢复名誉、赔礼道歉;以及训诫、责令具结悔过等等，都属于非金钱给付义务的责任方式。返还财产则比较中性，它可以是返还金钱形式的财产如货款、定金或预付金等，也可以是返还其它非金钱形式的财产如彩电、家具等商品。尽管商品也可以用金钱价值来衡量，但其使用价值毕竟不能用利息来计算。由于非金钱给付义务的不可等值性，决定了它不可能有具体的、确定的计算标准，也就决定了非金钱给付义务迟延履行金确定标准的复杂性。 迟延履行非金钱给付义务，已造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失：没有损失的，迟延履行金可以由人民根据具体案情决定。根据这一司法解释，无论申请执行人有无损失被执行人均应当承担迟延履行金。分两种情形：一种情形是权利人有损失的，迟延履行金可根据已发生的损失或将会发生的损失来确定计算标准。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、迟延履行合同怎么支付违约金 1、金钱给付义务的迟延履行金的确定标准。金钱给付义务的迟延履行金按迟延履行期间的债务利息双倍计付。由于金钱给付的数额标准具有确定性，所以其计算起来相对简单。而且《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》”第294条进一步明确规定了“按银行同期贷款最高利率计付的债务利息增加一倍”。 2、非金钱给付义务的迟延履行金确定标准问题。非金钱给付义务的迟延履行责任问题在执行实践中也大量存在。如停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状;修理、重作、更换;消除影响、恢复名誉、赔礼道歉;以及训诫、责令具结悔过等等，都属于非金钱给付义务的责任方式。返还财产则比较中性，它可以是返还金钱形式的财产如货款、定金或预付金等，也可以是返还其它非金钱形式的财产如彩电、家具等商品。尽管商品也可以用金钱价值来衡量，但其使用价值毕竟不能用利息来计算。由于非金钱给付义务的不可等值性，决定了它不可能有具体的、确定的计算标准，也就决定了非金钱给付义务迟延履行金确定标准的复杂性。 迟延履行非金钱给付义务，已造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失：没有损失的，迟延履行金可以由人民根据具体案情决定。根据这一司法解释，无论申请执行人有无损失被执行人均应当承担迟延履行金。分两种情形：一种情形是权利人有损失的，迟延履行金可根据已发生的损失或将会发生的损失来确定计算标准。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、迟延履行合同怎么支付违约金 1、金钱给付义务的迟延履行金的确定标准。金钱给付义务的迟延履行金按迟延履行期间的债务利息双倍计付。由于金钱给付的数额标准具有确定性，所以其计算起来相对简单。而且《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》”第294条进一步明确规定了“按银行同期贷款最高利率计付的债务利息增加一倍”。 2、非金钱给付义务的迟延履行金确定标准问题。非金钱给付义务的迟延履行责任问题在执行实践中也大量存在。如停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状;修理、重作、更换;消除影响、恢复名誉、赔礼道歉;以及训诫、责令具结悔过等等，都属于非金钱给付义务的责任方式。返还财产则比较中性，它可以是返还金钱形式的财产如货款、定金或预付金等，也可以是返还其它非金钱形式的财产如彩电、家具等商品。尽管商品也可以用金钱价值来衡量，但其使用价值毕竟不能用利息来计算。由于非金钱给付义务的不可等值性，决定了它不可能有具体的、确定的计算标准，也就决定了非金钱给付义务迟延履行金确定标准的复杂性。 迟延履行非金钱给付义务，已造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失：没有损失的，迟延履行金可以由人民根据具体案情决定。根据这一司法解释，无论申请执行人有无损失被执行人均应当承担迟延履行金。分两种情形：一种情形是权利人有损失的，迟延履行金可根据已发生的损失或将会发生的损失来确定计算标准。

[律师回复] 双方有合同约定的，按照合同约定数额赔偿，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定迟延付款违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 出卖人逾期交货时，应当承担以下法律责任：
1、在出卖人已经为现实交付的情况下，出卖人应当向买受人承担逾期交付标的物的违约责任，具体责任承担包括：双方当事人在合同中对出卖人逾期交付标的物约定有违约金的，出卖人应当向买受人支付违约金;未约定违约金而约定损失数额或者损失的计算方法的，可以按约定数额或者方法计算向买受人赔偿损失;既未约定违约金，又未约定损失数额或者损失计算方法的，由出卖人向买受人赔偿买受人有证据证明的损失。此种情况下，由于买受人已经接受出卖人的交付，所以买受人不应再解除合同。
2、在出卖人逾期尚未交付标的物的情况下，买受人可以要求出卖人继续履行交付标的物的义务;在出卖人无法继续履行或者符合法律规定的其他条件下，可以不再适用继续履行，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担不能交付标的物的违约责任。
3、出卖人迟延交付的，由此而增加的履行费用，由出卖人承担。
4、标的物的市场价格在签订合同后有较大变化的，如果因出卖人逾期交货，则有可能给买受人造成价格方面的损失，因此，结合以往的审判实践，对出卖人逾期交货时，标的物的市场价格比约定的交付期的市场价格降低的，应按实际交付标的物时的市场价格计算价款;如果市场价格较约定交货期时的约定价格上升的，则仍应按原合同约定的价格计算价款。作此处理，目的是为了对出卖人的违约行为予以惩罚，而对买受人的损失予以弥补。

[律师回复] 合同中没有约定违约金的，守约方可以根据实际损失主张违约方承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

[律师回复] 延迟交房违约金是在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由;约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;
如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。
通常在《商品房预售合同》中，对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 对于迟延履行的，违约方支付违约金后，守约方仍可以要求其继续履行合同。对于其他违约行为，违约方支付违约金（或者赔偿损失）后，不需要再继续履行合同。《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 延迟履行算违约。合同的一方当事人迟延履行合同义务，另一方催告后经过合理期限仍未履行的，对方当事人享有合同解除权。
但是这并不当然的导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权，才能发生合同解除的效果。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（2）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

[律师回复] 延迟履行算违约。合同的一方当事人迟延履行合同义务，另一方催告后经过合理期限仍未履行的，对方当事人享有合同解除权。
但是这并不当然的导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权，才能发生合同解除的效果。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（2）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

[律师回复] 京东的延迟发货及相关处罚：
3. 延迟发货：是指卖家未在约定时间内给买家发送商品，损害买家权益的行为(标错类事件涉及的商品除外）。有如下情形之一的，视为卖家延迟发货（非货到付款订单以系统记录的买家付款成功的时间/货到付款订单已成功提交订单的时间开始计算时效），每单扣1分，但7日内累计不超过25分。除另行约定发货时间的商品外，卖家未按照发货时效要求发货的：
3.1买家下单成功后24小时内，卖家未将买家订购商品的快递运单号上传至京东系统的（以京东系统内记录的时间为准）；
3.2买家下单成功后48小时内，买家查询不到订单的快递公司揽件跟踪信息的（以快递公司系统内记录的时间为准）；
3.3定制、预售及其他特殊情形等另行约定发货时间的商品，卖家应自承诺发货的最后一日起计算，实际未在3.1、3.2约定时间内发货的。
双方交易达成后如买家投诉卖家延迟发货成立，卖家须向买家支付该商品实际成交金额的30%作为违约金（最高不超过500元），该违约金将以京东京豆形式支付给买家。但因订单系统故障、国家法定节假日、不可抗力等原因造成的订单无法发货或延迟发货的，不适用本约定。

[律师回复] 你好，违约金的起算时间是当对方造成违约的那一天，终止时间是2年后的同一天。这个时效同样也使用中止、中断。

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、迟延还款是否要给违约金据了解，借款合同中，银行对购房者的违约责任进行了明确规定，而借款人却往往忽视该部分条款规定。最为常见的情形是晚于到期还款日归还借款本息，此时，银行通常将该笔款项直接从开发商保证金账户中划走，或对借款人加收罚息，无形中增加了借款人还贷成本。此外，银行普遍规定借款人连续或累计一定还款期未按时偿还借款本息，银行可解除合同，并要求借款人提前偿还全部剩余本息。因此，法官提示，借款人应仔细研读合同条款，明确履约条件和期限，适当时可将闲散资金提前存入还款账户，避免因粗心大意造成不必要的损失。
二、逾期付款违约金计算至何时止逾期付款违约金应计算至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决，当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定，当事人应当按照人民判决的要求履行义务，包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任，而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为，而是不履行生效法律文书的行为，其应承担的不再是违约责任，而是法定的迟延履行责任，其承担责任的方式不再是赔付违约金，而是按《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）第二百三十二条所规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。（民诉法第二百三十二条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”）至于一些判决书中给当事人指定的履行期，期间一般很短，属于提示、敦促当事人履行生效法律文书的宽限期，这段时间利益应归于义务人，不应计算违约金。