买卖不破租赁规则适用条件包括什么

[律师回复] 将房屋抵押给银行贷款，之后，又将房屋出租。因为不能偿还银行贷款，银行向法院诉讼，拍卖房屋用以偿还银行贷款。法院拍卖房屋后，还继续租用房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，出售已出租房屋的，受让人不能要求提前解除租赁关系其实现行司法解释对这个原则有个例外的规定，先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，均不适用“买卖不破租赁”的原则。综上，在购买有租户的房屋时，一定要注意是否存在“买卖不破租赁”的情况，避免自身权益遭到损害。

[律师回复] 依据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间 发生所有权转移的 不影响租赁合同的效力。
对于立法的原文使用的是“租赁物”，所谓物的范围很广泛，不应当仅仅狭隘的限制于不动产。
整个合同法13章租赁合同，都是将出租的财产描述为“租赁物”并且特指不动产，如果专指不动产 也违背了人类常规的语言思维与逻辑。
所以，动产和不动产都适用买卖不破租赁，这既符合立法的原则，也符合司法实践的原则。

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。

[律师回复] 您好，针对您的过错责任原则包括什么情形适用问题解答如下,
1.一般侵权行为责任。
2.劳务派遣单位责任。
3.个人劳务责任中提供劳务一方因劳务致使自己受到损害的责任。
4.网络用户与网络服务提供者的网络侵权责任。
5.限制民事行为能力人在教育机构受到损害的责任。
6.因
第三人侵权导致学生伤害事故中的学校等教育机构的责任。
7.销售者对被侵权人承担的产品责任。
8.产品生产者与销售者之间就产品责任的追偿责任。
9.运输者、仓储者等第三人承担的产品责任。
10.机动车之间发生交通事故的侵权责任。1
1.医疗损害责任。
1.《侵权责任法》
第六条
第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”

2.《侵权责任法》第三十四条
第二款：“劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任;劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。”
3.《侵权责任法》第三十五条后半段：“提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。”
4.《侵权责任法》第三十六条：“网络用户、网络服务提供者利用网络侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。网络用户利用网络服务实施侵权行为的，被侵权人有权通知网络服务提供者采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者接到通知后未及时采取必要措施的，对损害的扩大部分与该网络用户承担连带责任。网络服务提供者知道网络用户利用其网络服务侵害他人民事权益，未采取必要措施的，与该网络用户承担连带责任。”
5.《侵权责任法》第三十九条“限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害，学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的，应当承担责任。”
6.《侵权责任法》
第四十条：“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间，受到幼儿园、学校或者其他教育机构以外的人员人身损害的，由侵权人承担侵权责任;幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。”
7.《侵权责任法》第四十二条第一款：“因销售者的过错使产品存在缺陷，造成他人损害的，销售者应当承担侵权责任。”
8.《侵权责任法》第四十三条第二款、第三款：“产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”
9.《侵权责任法》第四十四条：“因运输者、仓储者等第三人的过错使产品存在缺陷，造成他人损害的，产品的生产者、销售者赔偿后，有权向第三人追偿。”
10.《侵权责任法》第四十八条：机动车发生交通事故造成损害的，依照道路交通安全法的有关规定承担赔偿责任。
11《侵权责任法》
第五十四条：“患者在诊疗活动中受到损害，医疗机构及其医务人员有过错的，由医疗机构承担赔偿责任。”

[律师回复] 对于过错责任原则包括哪些情形适用这个问题，解答如下,
1.一般侵权行为责任。
2.劳务派遣单位责任。
3.个人劳务责任中提供劳务一方因劳务致使自己受到损害的责任。
4.网络用户与网络服务提供者的网络侵权责任。
5.限制民事行为能力人在教育机构受到损害的责任。
6.因
第三人侵权导致学生伤害事故中的学校等教育机构的责任。
7.销售者对被侵权人承担的产品责任。
8.产品生产者与销售者之间就产品责任的追偿责任。
9.运输者、仓储者等第三人承担的产品责任。
10.机动车之间发生交通事故的侵权责任。1
1.医疗损害责任。
1.《侵权责任法》
第六条
第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”

2.《侵权责任法》第三十四条
第二款：“劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任;劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。”
3.《侵权责任法》第三十五条后半段：“提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。”
4.《侵权责任法》第三十六条：“网络用户、网络服务提供者利用网络侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。网络用户利用网络服务实施侵权行为的，被侵权人有权通知网络服务提供者采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者接到通知后未及时采取必要措施的，对损害的扩大部分与该网络用户承担连带责任。网络服务提供者知道网络用户利用其网络服务侵害他人民事权益，未采取必要措施的，与该网络用户承担连带责任。”
5.《侵权责任法》第三十九条“限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害，学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的，应当承担责任。”
6.《侵权责任法》
第四十条：“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间，受到幼儿园、学校或者其他教育机构以外的人员人身损害的，由侵权人承担侵权责任;幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。”
7.《侵权责任法》第四十二条第一款：“因销售者的过错使产品存在缺陷，造成他人损害的，销售者应当承担侵权责任。”
8.《侵权责任法》第四十三条第二款、第三款：“产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”
9.《侵权责任法》第四十四条：“因运输者、仓储者等第三人的过错使产品存在缺陷，造成他人损害的，产品的生产者、销售者赔偿后，有权向第三人追偿。”
10.《侵权责任法》第四十八条：机动车发生交通事故造成损害的，依照道路交通安全法的有关规定承担赔偿责任。
11《侵权责任法》
第五十四条：“患者在诊疗活动中受到损害，医疗机构及其医务人员有过错的，由医疗机构承担赔偿责任。”

[律师回复] 对于无过错原则适用的情形包括哪些这个问题，解答如下, 无过错原则适用的情形：
1、无民事行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的，监护人承担无过错责任（《侵权责任法》第32条）。
2、用人单位的工作人员因执行工作任务致人损害的，用人单位承担无过错责任（《侵权责任法》第34条）。
3、提供个人劳务一方因劳务致人损害的，接受劳务一方承担无过错责任（《侵权责任法》第35条）。
4、因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者和销售者承担的不真正连带责任，为无过错责任。销售者具有过错的，承担最终责任；销售者无过错的，生产者承担最终责任（《侵权责任法》第41－43条）。
5、机动车与行人、非机动车驾驶人之间发生道路交通事故的，机动车一方承担无过错责任（《侵权责任法》第48条；《道路交通安全法》第76条）。
6、因环境污染致人损害的，污染者承担无过错责任（《侵权责任法》第65—68条）。
7、高度危险责任中，从事高度危险作业者，高度危险物品的经营者、占有人承担无过错责任（《侵权责任法》第69－77条）。
8、饲养的动物致人损害的，动物饲养人或者管理人承担无过错责任（但动物园承担过错推定责任）（《侵权责任法》第78－80条；第82－84条）。
9、建筑物倒塌致人损害的，建设单位与施工单位承担无过错责任（《侵权责任法》第86条）
10、医疗机构违反告知义务，给患者造成损害的，医疗机构承担无过错责任（《侵权责任法》第55条）。
1
1、因医疗产品致患者损害的，医疗机构与产品提供者承担不真正连带责任的，为无过错责任（《侵权责任法》第59条）。
1
2、在道路上倾倒、堆放、遗撒妨碍通行物的，行为人承担无过错责任（《侵权责任法》第89条）。

[律师回复] 无过错原则适用的情形：
1、无民事行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的，监护人承担无过错责任。
2、用人单位的工作人员因执行工作任务致人损害的，用人单位承担无过错责任。
3、提供个人劳务一方因劳务致人损害的，接受劳务一方承担无过错责任。
4、因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者和销售者承担的不真正连带责任，为无过错责任。销售者具有过错的，承担最终责任；销售者无过错的，生产者承担最终责任。
5、机动车与行人、非机动车驾驶人之间发生道路交通事故的，机动车一方承担无过错责任。
6、因环境污染致人损害的，污染者承担无过错责任。
7、高度危险责任中，从事高度危险作业者，高度危险物品的经营者、占有人承担无过错责任。
8、饲养的动物致人损害的，动物饲养人或者管理人承担无过错责任，但动物园承担过错推定责任。
9、建筑物倒塌致人损害的，建设单位与施工单位承担无过错责任。
10、医疗机构违反告知义务，给患者造成损害的，医疗机构承担无过错责任。
11、因医疗产品致患者损害的，医疗机构与产品提供者承担不真正连带责任的，为无过错责任。
12、在道路上倾倒、堆放、遗撒妨碍通行物的，行为人承担无过错责任。

[律师回复] 适用刑法人人平等原则主要包括：
1、定罪上一律平等；
2、量刑上一律平等；
3、执行刑罚上一律平等。
【法律依据】
《刑法》第四条规定，对任何人犯罪，在适用法律上一律平等。不允许任何人有超越法律的特权。

[律师回复] 1、过错责任原则的适用情形，具体如下：
（1）一般侵权责任；
（2）劳务派遣单位的责任；
（3）个人劳务责任中提供劳务一方因劳务造成损害的责任；
（4）网络用户和网络服务提供者的网络侵权责任；
（5）限制民事行为能力人在教育机构受到损害的责任；
（6）第三人侵权造成学生伤害事故的学校等教育机构的责任。
《中华人民共和国民法典》规定，依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
2、法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条  行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

[律师回复] 对于过错推定原则适应的情况包括哪些这个问题，解答如下,
1、无民事行为能力人在教育机构受侵害时，教育机构的过错推定责任(38条)
2、下列情况下，医疗机构的过错推定责任(58条)
(1) 违反法律、行政法规、规章以及其他有关诊疗规范的规定;
(2) 隐匿或者拒绝提供与纠纷有关的病历资料;
(3) 伪造、篡改或者销毁病历资料。
3、非法占有高度危险物中所有人、管理人的过错推定责任(75条)
4、动物园的过错推定责任(81条)
5、建筑物、构筑物或者其他设施脱落、坠落造成他人损害的过错推定责任(85条)
6、堆放物侵权(88条)
7、林木折断侵权(90 条)
8、窨井管理人的过错推定责任(91条)

[律师回复] 1、我国《刑法》中所规定的数罪并罚原则一般包括：重罪吸收轻罪或重刑吸收轻刑的吸收原则；分别判刑后合并执行的合并原则；不得超过一定的刑罚期限的限制加重原则；以及根据不同情况适用原则的折中原则等。
2、法律依据：《中华人民共和国刑法》第六十九条
判决宣告以前一人犯数罪的，除判处死刑和无期徒刑的以外，应当在总和刑期以下、数刑中最高刑期以上，酌情决定执行的刑期，但是管制最高不能超过三年，拘役最高不能超过一年，有期徒刑总和刑期不满三十五年的，最高不能超过二十年，总和刑期在三十五年以上的，最高不能超过二十五年。
数罪中有判处有期徒刑和拘役的，执行有期徒刑。数罪中有判处有期徒刑和管制，或者拘役和管制的，有期徒刑、拘役执行完毕后，管制仍须执行。
数罪中有判处附加刑的，附加刑仍须执行，其中附加刑种类相同的，合并执行，种类不同的，分别执行。

[律师回复] 行政复议基本原则，是指由行政复议法确立和体现的，反映行政复议基本特点，贯穿于行政复议全过程，并对行政复议起规范和指导作用的基本行为准则。行政复议原则不包括复议停止执行原则，调解原则等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 破产程序适用范围内容包括哪些
具有法人资格的集体企业、联营企业、私人企业以及设在中国领域内的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业等，适用企业法人破产还债程序。
如何启动破产程序，首先面临的问题是什么样的债务人可以适用破产程序。依照我国现行破产法的规定，只有企业法人可以适用破产程序。立法例上对债务人的范围之规定，是适用破产程序的条件。什么样的债务人可以适用破产程序，更具体地说应是，什么样的债务人可以适用破产程序中的清算程序、和解程序以及重整程序，在世界各国均有一定的限制。紧接着就会发生这样的问题，不同类型的债务人，在破产程序的适用上是否应当有所不同，有无必要设计不同的破产程序以适应不同的债务人。总体上说，并非所有的债务人均可以适用破产程序。在我国当前的法律体系下，这个问题似乎较为简单，只有企业法人能够适用破产程序。非企业法人负债不能清偿的，不能适用破产程序清理其与债权人之间的债权债务关系：自然人更不能依照破产程序清理其债务。
破产法中的破产程序范围
在我国重新起草破产法的过程中，破产程序是否应当适用于企业法人以外的债务人，曾经引起了广泛的讨论，归纳起来有这样几种说法。
第一种意见认为，破产法应当适用于中国境内的所有企业法人和自然人。这种意见的理由主要有：
(1)破产程序实质上为债务清偿不能时适用的强制还债程序，目的在于保障所有的债权人能够从债务人的财产中得到公平受偿：自然人和法人一样，同样面临不能偿还到期债务的问题，理应受破产法调整。
(2)破产制度下的清偿程序、和解程序，可以使债务人摆脱债务讼累或者减轻债务负担，能给诚实而不幸的债务人一个重新开始事业并参与市场竞争的机会。如果破产法不适用于不能清偿的自然人，那么自然人无法享受适用破产程序的优势，更难以摆脱不能清偿债务的困境。
(3)破产程序机制完善，适用于自然人，宜于债务清理，可以更充分有效地保护债权人的利益。
(4)我国市场经济的发展，要求将自然人纳入破产法的适用范围;在现实生活中，存在许多不是法人的企业，如私营企业、个人合伙、个体工商户等营业实体，随着市场经济的发展，这些企业不能清偿债务的现象将会越来越多，需要法律对其债务清偿程序加以规范，以利于其在平等的条件下与企业法人展开竞争。
第二种意见认为，破产法应当适用于在中国境内的所有企业法人，而不能适用于自然人。这种意见的理由主要有：
(1)自然人破产首先要求自然人的财产清楚，目前我国对自然人的财产缺乏一套完整的申报、监控的法律法规，也没有有效的手段防止隐匿财产、逃避债务。因此，破产程序不宜扩及适用于自然人。
(2)自然人破产时，哪些财产属于个人生活必需品，不得用于清偿债务，需要作出科学界定，但由于各地生活水平的差异，很难加以规范。
(3)自然人负债一般限于生活债务，数额较小，若允许适用破产程序，势必造成破产案件的大量增加，我国现行的审判机制不能适应大量增加的破产案件。这些客观存在的情况妨碍破产程序适用于自然人。
第三种意见认为，破产法应当适用于中国境内的所有的企业法人和依法核准登记的非法人企业。这种意见的理由主要是：随着市场经济体制的建立，非法人企业在我国市场活动中所占的比重正在日益加大，尽管非法人企业的类型不同，但它们均参加社会经济生活交易，成为与法人几近相同的实体，具有从事民事活动的能力，具有自己的相应的可供处分的财产，已经具备适用破产程序的物质基础。再者，因为市场竞争等客观原因导致非法人企业破产的事件将会越来越多，特别需要通过法律加以规范。最后，从立法的稳定性加以考虑，以防破产法在通过后短期内又作修改，破产法似应当适用于企业法人和非法人企业。

[律师回复] 您好，针对您的破产流程适用范围内容包括哪些问题解答如下, 破产程序适用范围内容包括哪些
具有法人资格的集体企业、联营企业、私人企业以及设在中国领域内的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业等，适用企业法人破产还债程序。
如何启动破产程序，首先面临的问题是什么样的债务人可以适用破产程序。依照我国现行破产法的规定，只有企业法人可以适用破产程序。立法例上对债务人的范围之规定，是适用破产程序的条件。什么样的债务人可以适用破产程序，更具体地说应是，什么样的债务人可以适用破产程序中的清算程序、和解程序以及重整程序，在世界各国均有一定的限制。紧接着就会发生这样的问题，不同类型的债务人，在破产程序的适用上是否应当有所不同，有无必要设计不同的破产程序以适应不同的债务人。总体上说，并非所有的债务人均可以适用破产程序。在我国当前的法律体系下，这个问题似乎较为简单，只有企业法人能够适用破产程序。非企业法人负债不能清偿的，不能适用破产程序清理其与债权人之间的债权债务关系：自然人更不能依照破产程序清理其债务。
破产法中的破产程序范围
在我国重新起草破产法的过程中，破产程序是否应当适用于企业法人以外的债务人，曾经引起了广泛的讨论，归纳起来有这样几种说法。
第一种意见认为，破产法应当适用于中国境内的所有企业法人和自然人。这种意见的理由主要有：
(1)破产程序实质上为债务清偿不能时适用的强制还债程序，目的在于保障所有的债权人能够从债务人的财产中得到公平受偿：自然人和法人一样，同样面临不能偿还到期债务的问题，理应受破产法调整。
(2)破产制度下的清偿程序、和解程序，可以使债务人摆脱债务讼累或者减轻债务负担，能给诚实而不幸的债务人一个重新开始事业并参与市场竞争的机会。如果破产法不适用于不能清偿的自然人，那么自然人无法享受适用破产程序的优势，更难以摆脱不能清偿债务的困境。
(3)破产程序机制完善，适用于自然人，宜于债务清理，可以更充分有效地保护债权人的利益。
(4)我国市场经济的发展，要求将自然人纳入破产法的适用范围;在现实生活中，存在许多不是法人的企业，如私营企业、个人合伙、个体工商户等营业实体，随着市场经济的发展，这些企业不能清偿债务的现象将会越来越多，需要法律对其债务清偿程序加以规范，以利于其在平等的条件下与企业法人展开竞争。
第二种意见认为，破产法应当适用于在中国境内的所有企业法人，而不能适用于自然人。这种意见的理由主要有：
(1)自然人破产首先要求自然人的财产清楚，目前我国对自然人的财产缺乏一套完整的申报、监控的法律法规，也没有有效的手段防止隐匿财产、逃避债务。因此，破产程序不宜扩及适用于自然人。
(2)自然人破产时，哪些财产属于个人生活必需品，不得用于清偿债务，需要作出科学界定，但由于各地生活水平的差异，很难加以规范。
(3)自然人负债一般限于生活债务，数额较小，若允许适用破产程序，势必造成破产案件的大量增加，我国现行的审判机制不能适应大量增加的破产案件。这些客观存在的情况妨碍破产程序适用于自然人。
第三种意见认为，破产法应当适用于中国境内的所有的企业法人和依法核准登记的非法人企业。这种意见的理由主要是：随着市场经济体制的建立，非法人企业在我国市场活动中所占的比重正在日益加大，尽管非法人企业的类型不同，但它们均参加社会经济生活交易，成为与法人几近相同的实体，具有从事民事活动的能力，具有自己的相应的可供处分的财产，已经具备适用破产程序的物质基础。再者，因为市场竞争等客观原因导致非法人企业破产的事件将会越来越多，特别需要通过法律加以规范。最后，从立法的稳定性加以考虑，以防破产法在通过后短期内又作修改，破产法似应当适用于企业法人和非法人企业。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
以及，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
通过对上述两个条款的分析与解读，得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第
一，“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第
二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第
三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

[律师回复] 买卖不破租赁”是租赁合同一个重要的基本原则，是指出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效，受让人取得的财产是负担租赁权的财产。这一原则不是仅局限于买卖，赠与、继承、遗赠及互易等所有权转移，抵押、将租赁物投资等涉及所有权限制在内的所有权变动的情况均适用“不破租赁”的规定。因此，确切地说，应当称为“所有权变动不破租赁”。
（一）买卖不破租赁规则的适用条件
《合同法》第229条即是买卖不破租赁的直接体现，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此可见，我国买卖不破租赁的适用范围包括动产租赁和不动产租赁。我国租赁合同中买卖不破租赁的适用条件是：
1．租赁合同已成立并生效。这是买卖不破租赁的基本条件。因为买卖不破租赁主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或者被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。
2．租赁物已交付于承租人。即承租人已经取得了对租赁物的占有；如果承租人尚未取得对租赁物的占有，则其不能主张买卖不破租赁。
如果承租人占有租赁物以后，基于基自己的意思而将租赁物返还给出租人的，导致占有的中断或者中止，此时不能主编买卖不破租赁；而如果承租人因被第三人侵夺占有、非基于自愿而丧失占有的，则仍然视为占有持续，并不视为占有的中断或者中止。①
3．在租赁期内发生所有权的变动，即出租人将租赁物所有权变动由第三人享有。所有权关系的变动是该原则得以成立的条件。但这种所有权关系发生的变动应当是在租赁期间。买卖不破租赁原则保护的是承租在先的人的利益，以免所有权的变动而使其处于生活生产不安定状态。所有权发生变动后，再行租赁的，则不适用买卖不破租赁原则。
（二）买卖不破租赁的法律约束力
租赁物权利归属在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力如何，也就是其法律效果是指整个租赁合同关系的法定转承，还是承租人对租赁物之占洧和请求权的维持，这是《合同法》第229条规定在法律中的核心问题。
1．受让人与承租人之间的关系。租赁关系继续存在，出租人与承租人之间的租赁合同，在第三人受让时继续在受让人与承租人之间继续存在。受让人与承租人之间不需要另行订立租赁合同，在受让时依法当然发生租赁关系。当然，原租赁合同并不是所有的内容均对受让人生效。一般来说，原租赁合同中，如支付租金、维修义务等典型的出租人和承租人的权利义务继续存在。一些特殊的合同约定，如出租人向承租人借款，以租抵息的，则在受让人与承租人之间不生效。承租人向受让人履行义务以租赁物转让通知为必要。未接通知而向出租人所作的履行仍发生法律效果。
受让之前已产生的权利义务不移转。如所有权转移前的到期租金，受让人无权向承租人收取，除非当事人之间有特别约定，除非所有权转移后解除事由仍然存在，否则不得基于之前存在的事由主张租赁合同的解除，之前发生的出租人损害赔偿请求权也不当然移转给受让人。
2．受让人与出租人之间的关系。受让人取得出租人的地位，出租人作为出卖人对受让人有权利担保义务。为保护承租人利益而设计的买卖不破租赁的原则，对善意受让人也同样适用，所以受让人的权利救济也是应当引起重视的。对于不知情的受让人，可以依据《合同法第150条的规定（除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务），向出让人请求赔偿损失或解除买卖合同。
3．出租人与承租人之间的关系。出租人脱离租赁关系，其不得再以出租人身份要求承租人返还租赁物，在出让前成立的解除权经所有权转让不得再行使。
（三）应当注意的问题
在适用“买卖不破租赁”规则的司法实践中，还应当注意：
1．受让人将房屋出租给他人后，出卖人解除合同，适用买卖不破租赁。其理由是因为受让人取得所有权后出租给他人这一处分行为有效，承租人基于租赁合同占有使用租赁物，并非无权占有。出卖人不能向承租人请求返还，应当于租赁期满后向承租人请求返还租赁物。
2．无权出租他人之物，当所有权人转让该租赁物，不适用买卖不破租赁。由于买卖不破租赁原则的适用实际上是对权利人的一种限制，也就是说，租赁权的物权化是建立在合法有效的租赁关系基础之上的，只有在此种情况下，再行转让，合法受让人才能承受同样有租赁关系负担的标的投虽然租赁合同本身不以出租人对租赁物有所有权为要件，但在适用买卖不破租赁这一原则时则要求，除非租赁物所有人委托、同意他人出租，一般情况下，出租人应兰；为该租赁物所有权人。
3．受让人再次变动所有权，仍适用买卖不破租赁。也就是说“买卖不破租赁”中的“买卖”不受次数的限制。
（四）例外情形
当房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生房屋所有权变动的，以及房屋在出租前已经被人民法院依法查封以及当事人另有约定时，并不能适用“买卖不破租赁”的规则。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 债权凭证正确适用的基本原则有：
一、当事人自愿申领原则。我国强制执行法采取的是当事人主义与职权主义相结合的原则，除特殊情形外，一般以当事人申请执行为启动执行程序的必要条件。
二、执行适格准入原则。
三、执行内容限制原则。即要求颁发债权凭证案件的执行标的是金钱给付，也即执行标的应当是可以等价流通的财产。
四、禁止债权凭证滥用原则。
《民事诉讼法》第二百三十三条，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民撤销的，对已被执行的财产，人民应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 非法证据排除规则的适用范围：
1.《最高人民关于执行若干问题的解释》第61 条：
严禁以非法的方法收集证据。凡经查证确实属于采用或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法取得的证人证言、被害人陈述、被告人供述，不能作为定案的根据。
2.刑法第54条：
收集物证、书证不符合法定程序，可能严重影响司法公正的，应当予以补正或者作出合理解释，不能补正或者作出合理解释的，对该证据应当予以排除。
3.变化：
将排除的非法证据范围从言词证据(犯罪嫌疑人被告人供述、被害人陈述和证人证言)拓展到了物证、书证。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 非法证据排除规则的适用范围：
1.《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第61 条：
严禁以非法的方法收集证据。凡经查证确实属于采用或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法取得的证人证言、被害人陈述、被告人供述，不能作为定案的根据。
2.刑法第54条：
收集物证、书证不符合法定程序，可能严重影响司法公正的，应当予以补正或者作出合理解释，不能补正或者作出合理解释的，对该证据应当予以排除。
3.变化：
将排除的非法证据范围从言词证据(犯罪嫌疑人被告人供述、被害人陈述和证人证言)拓展到了物证、书证。