在房屋征收过程中，如何认定“住改非”的房子？

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。

[律师回复] 您好，关于住改非强征该怎样补偿这个问题，我的解答如下, 关于对住宅性质实际用于经营商用的房屋拆迁时，根据《办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。特别提示：如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定：
1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。
2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。
3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 您好，关于房屋拆迁该怎么认定非居住房这个问题，我的解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定：
1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。
2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。
3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 房屋征收补偿不是按照户口补偿，而是按照被拆迁房屋给予补偿。房屋征收补偿，是对被征收房屋的补偿，所以是根据被征收房屋的价值确定应给予的补偿费。房屋征收补偿与人口或说户口无关。

[律师回复] 您可详询征收办。

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房屋征收合法的依据：根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 二、第 八、第九条确定：征收范围属于国有土地。因公共利益需要。包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。符合四规划一计划，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 五、第 十、第十 一、十 二、十 三、十 五、十六条、二十四规定。征收主体是市县人民政府；被征收人是征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等；确定征收范围，禁止建设和停办各类手续；拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；修改和听证，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；社会稳定风险评估，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。补偿资金验收，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；调查登记公示，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布；对未经登记建筑调查认定处理：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。作出征收决定并公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房改房的个人所得税核算方法与商品房一样，仅仅起算时刻上，房改房是以该房产最初房改时，交纳房改价款(购房款)的实践交给时刻为起算，需供给其时的缴款凭据作为核算根据，别的，在依照“(实践成交报价-原采购报价-合理费用)×20%”的规范核算时，房改房的原采购报价不是以房改时所交纳的金钱为核算根据，而是一致核定为4000元/平米; 需求留意的是，除了能够直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“规范价”两类房改房类型，规范价和优惠价的房改房上市，需求先交纳有些金钱变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、规范价补足成本价的核算公式为：当年成本价(1560元/平米)×修建面积×6%，交纳该金钱后就能够依照成本价房改房有关规定上市交易了。

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房屋征收合法的依据：根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 二、第 八、第九条确定：征收范围属于国有土地。因公共利益需要。包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。符合四规划一计划，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 五、第 十、第十 一、十 二、十 三、十 五、十六条、二十四规定。征收主体是市县人民政府；被征收人是征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等；确定征收范围，禁止建设和停办各类手续；拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；修改和听证，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；社会稳定风险评估，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。补偿资金验收，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；调查登记公示，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布；对未经登记建筑调查认定处理：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。作出征收决定并公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 关于对住宅性质实际用于经营商用的房屋拆迁时，根据《办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。特别提示：如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房屋契税征收标准 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 二、法律依据 根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税94号)的规定：购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3的税率征税。

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 认定有以下方式：
(1)公房原始设计为居住房屋，经市或区房管局批准居住房屋改为非居住用途，且公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;
(2)私有居住房屋，持有工商部门核发的营业执照，并实际经营的，可以认定为非居住房屋；
(3)房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
(4)市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 棚户区改造房是指棚户区内将要被改造拆迁的住房，是依法拥有被拆迁房屋的所有权；另一层含义只是指棚户区改造后建设的住房。房屋征收是指由房屋征收部门通常是政府城建部门在摸底立项的基础上对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收。棚改和房屋征收都是还让住户在这个地方呆着，搬到别的地方。或者是就地安置。然后给住户弄个好点的地方实际上都一样。棚改和房屋征收区别在于：棚改就是棚户区改造。要开发这个地方。房屋征收就是拆迁，给这个地方招商引资。棚户区改造是政府看这个地方太穷了，或许是异地安置，让住户搬走。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 关于对住宅性质实际用于经营商用的房屋拆迁时，根据《办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。特别提示：如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 关于对住宅性质实际用于经营商用的房屋拆迁时，根据《办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。特别提示：如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的非居住房屋，一般情况下按照下列规定予以认定： 1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋。 2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。 3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。 4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

[律师回复]
一、居住用房能改成非居住用房吗根据我国《民法通则》第83条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。此外，根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房的，应征得规划和房管部门的同意。根据有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。
二、改变住宅使用性质的条件一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：
（一）、沿街底层住宅；
（二）、符合城市规划要求；
（三）、符合房屋使用安全要求；
（四）、不造成居住使用困难；
（五）、不影响相邻房屋使用；
（六）、不影响文物和优秀近代建筑保护；
（七）、相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。就他人擅自改变住房用途的，对相邻业主造成不利影响的，可以向相关房管部门反映情况，相关部门不能解决的可再向其上级提出行政复议或向人民提起行政诉讼或相邻关系的民事诉讼。