要求退房需要注意什么事项

最新修订 | 2024-02-23
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包敬立律师
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专家导读 退房的注意事项有以下几种,1、在购房者违约的情况下,开发商可以选择是否需要行使合同解除权。2、在购房者无法贷到款或者贷款不够的情况下,不能认定为不可抗力。3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。
要求退房需要注意什么事项

一、退房需要注意什么事项

1、购房者违约,开发商可以选择是否要行使合同解除权。《上海商品房预售合同》第七条所规定的合同解除权的行使主体是开发商,而不是违约的购房者。因此,购房者违约后,开发商可以根据实际情况进行选择,开发商可以要求购房者退房,追究他们的违约金;当然也可以要求购房者继续履行合同。

2、无法贷款或贷款不足并不是“不可抗力”。法律意义上的不可抗力是指不能预见也无法预见、不能克服也无法克服的客观情况,主要是指自然灾害、战争等。而贷款问题显然不是这样,它有着复杂的主观因素,比如购房者故意不提供银行要求的收入证明的材料,当然就无法贷款了。而且,目前大部分的预售合同都有如果贷款不足,应在一定时间内以现金的形式补足的约定,这更加说明了贷款问题并不能成为一种“不可抗力”。

3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。根据上海目前的房地产登记条例,预售合同签订后,双方应当到房地产交易中心办理预告登记手续。这时,购房者就拥有了这套房地产的“准物权”,某种意义上说,这套房子已经不是开发商的了。因此,任何一方要退房,都要双方前往交易中心办理“撤销登记”,并不是想退就退这么简单的。

二、退房的情形有哪些

1、主动违约型。很多购房者提出退房,主要是根据《上海市商品房预售合同》第七条的规定。该条规定,购房者应当按合同约定及时付款,若逾期付款应承担违约金,逾期超过一定期限的,开发商有权解除合同,要求违约者承担一定比例的违约金。于是,这些购房者主动违约,迟延或者拒绝付款,造成违约事实。如此推理:既然他们违约了,开发商就应该扣除约定比例的违约金后,允许他们退房。而时下预售合同通常约定的违约金比例为1%—3%,这相对于房价下跌的比例对购房者来说是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些购房者提出退房,引用了“不可抗力”这个法律概念。其理由是国家宏观调控,银行贷款政策与他们购房时发生了变化,他们因为购买了多套房屋而无法获得这些房屋的贷款,因此无法履约。而银行政策的变化,非他们主观能够控制,属于“不可抗力”,因此他们没有错,开发商应该退房。以此类推,他们提出的“不可抗力”还有契税变化、家庭经济困难等等。

3、“无需理由”型。这类退房者认为,因为他们购买的是期房,只要房子还没造好,就不能办理产权过户手续,而没有办出他们的小产证前,房子就是开发商的。因此,只要他们愿意承担违约责任,开发商就应当同意退房,根本无需任何理由。

一般说退房都是购房者提出要求,而退房的理由,可以是法定的情形,也可以是当事人协商约定的情形。而在退房之后,是否需要承担违约责任,这要取决与退房的理由是什么。因为开发商原因导致无法顺利过户或者商品房质量存在严重问题,影响正常居住使用,那此时购房者要求退房,并不需要承担违约责任。

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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 一.流动资金贷款需求测算的法规要求和重要环节 1.法规要求 根据《流动资金贷款管理暂行办法》的规定,确定流动资金贷款需求应遵循以下三点基本要求:一是额度确定以贷款人合理测算为原则,不得超过借款人的实际合理需求发放流动资金贷款;二是明确流动资金贷款需求量测算的具体要求;三是提供流动资金贷款需求量测算的参考模型。 2.重点环节 《流动资金贷款管理暂行办法》主要从以下方面对流动资金贷款需求量测算提出了具体要求: (1)要求贷款人合理测算借款人的营运资金需求,审慎确定借款人的流动资金贷款授信总额及具体贷款的额度,不得超过借款人的实际需求发放流动资金款。 (2)在尽职调查环节,要求贷款人调查借款人营运资金总需求和现有融资性负债情况,以及应收账款、应付账款、存货等真实财务状况。 (3)在风险评价与审批环节,要求贷款人根据借款人经营规模、业务特征及应收账款、存货、应付账款、资金循环周期等要素测算其营运资金需求,综合考虑借款人金流、负债、还款能力、担保等因素,合理确定贷款结构,包括金额、期限、利率、担保和还款方式等。 (4)在贷后管理上,要求贷款人评估贷款品种、额度、期限与借款人经营状况、还款能力的匹配程度,作为与借款人后续合作的依据,必要时及时调整与借款人合作的策略和内容。 二、流动资金贷款需求量测算的一般程序 流动资金贷款需求量应基于借款人日常生产经营所需营运资金与现有流动资金的差额(即流动资金缺口)确定。一般来讲,影响流动资金需求的关键因素为存货(原材料、半成品、产成品)、现金、预付账款、应收账款和应付账款、预收账款等。同时,还会受到借款人所属行业、经营规模、发展阶段、谈判地位等重要因素的影响。 1.流动资金占用量的影响因素 影响流动资金占用量变化的因素主要有: (1)企业内部因素 第一,企业正常运营产生的流动资金占用量变化,即企业因正常经营活动需要而引起的流动资金需求量的增减变化,如生产规模扩大,或原材料采购、生产、销售的季节性影响等。 第二,企业非正常运营造成的流动资金占用量变化,即由于企业生产经营管理不善等引起的定额流动资金占用量的增加,如盲目采购引起的超额储备,生产计划不合理引起的在产品、半成品积压等。 (2)外部环境因素 外部环境因素指宏观经济、行业周期等企业外部因素引起的流动资金占用量的变化,如原材料价格上调造成的流动资金占用量增加、国外订货提前到货引起的临时生超额储备等。 2.流动资金贷款需求量测算的一般思路 《流动资金贷款管理暂行办法》附有《流动资金贷款需求量的测算参考》,明确要求流动资金贷款需求量应基于借款人日常生产经营所需营运资金与现有流动资金的差额(即流动资金缺口)确定。 在实际估算过程中,采取定I生分析与定量分析相结合的方法,思路如下: (1)定量分析:首先考虑借款人用于日常经营的营运资金需求量,再扣除其现有融资和能够投入到日常经营的自有资金,缺口即为新增流动资金贷款需量。 (2)定性分析:在估算营运资金需求量过程中,还要结合借款人实际情况和未来发展状况,合理预测各项资金占用;同时也需考虑小企业融资、季节性生产、订单融资等特殊情况。在测算时要抓住重点项目和重点问题,有针对性地制定合理的流动资金贷款额度,使之既能满足企业的生产经营需要,又能防范贷款风险,提高银行业金融机构的资金使用效率。
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合同的签订有什么要求和注意事项?
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我现在在做餐饮行业,问一下大家啊餐饮商标注意事项有哪些呢?有什么规定呢?谢谢你的回答了。
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购房定金合同注意事项和要求
1、查证1、最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。2、房屋面积的条款1、建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。
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个人住房贷款要求和注意事项有哪些
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 个人住房贷款条件和注意事项有哪些
一、介绍
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,个人住房担保贷款。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
二、贷款条件
借款人必须同时具备下列条件:
(1)有合法的身份。
(2)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
(3)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
(4)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,自筹资金比例为20%),并保证用于支付所购住房的首付款。
(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
(6)贷款行规定的其他条件。
三、注意事项
1、按期归还贷款本息。
2、不提供虚假文件或资料
3、未经贷款银行同意,不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。
4、不擅自改变贷款用途,挪用贷款。
5、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。
6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。
7、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押(质押)。
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合同免责协议的要求和注意事项
免责条款必须是双方当事人真实意思的表示。合同的成立意味着双方当事人的意思表示达成一致。合同中所约定的全部条款都必须是双方当事人经过深思熟虑后形成的真实意思表示,否则无效。免责条款的提出方必须确保该免责条款成为合法有效的合同的组成部分。
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合同事务
我朋友最近马上就开始买房子现在我开始攒钱尾款了,明天去给房子付首付签合同,但是不知道德州购房合同注意事项都有什么呢
[律师回复] 第
一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。
  第
二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。
  第
三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。 建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几,这些比例数字,作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第
一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第
二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。 第
三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。 第
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你好,我在佛山受了工伤,准备要去做工伤鉴定,想问在佛山工伤保险的注意事项有哪些啊,因为不是本地人,怕被坑
[律师回复] 在申请工伤认定过程中注意事项有:
1、有限期限,单位应在事故发生后的一个月内申请,员工本人可以在事故发生后一年内申请。
2、注意材料齐全,需要材料有有首次病例,诊断证明,劳动关系证明,伤者身份证复印件以及工伤认定申请书。
3、在书写工伤认定申请书时需要写清楚事件发生的时间、地点、人物以及过程。
4、如可能存在纠纷,请保存好原件以及收集证据保存。
法律依据《工伤认定办法》
第十七条 职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病,所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内,向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况,经报社会保险行政部门同意,申请时限可以适当延长。
用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的,工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内,可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。
按照本条第一款规定应当由省级社会保险行政部门进行工伤认定的事项,根据属地原则由用人单位所在地的设区的市级社会保险行政部门办理。
用人单位未在本条第一款规定的时限内提交工伤认定申请,在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。
第十八条 提出工伤认定申请应当提交下列材料:
(一)工伤认定申请表;
(二)与用人单位存在劳动关系(包括事实劳动关系)的证明材料;
(三)医疗诊断证明或者职业病诊断证明书(或者职业病诊断鉴定书)。
工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及职工伤害程度等基本情况。
工伤认定申请人提供材料不完整的,社会保险行政部门应当一次性书面告知工伤认定申请人需要补正的全部材料。申请人按照书面告知要求补正材料后,社会保险行政部门应当受理。
佛山工伤保险的相关注意事项也是上述的所有内容,希望您一切顺利。
老人再婚的注意事项有什么呢?我曾经查阅了很多材料都找不到,希望有经验人士可以分享一下自己的经验,非常感谢!
[律师回复] 她说,再婚对老年人的体力、精力都是一个严峻考验。所以应做到:一要加强婚前了解,了解对方的脾气、性格、爱好、文化素养、经济状况以及家庭成员组成,尤其是双方子女对老年人再婚的态度。二要明确权利和义务,将双方未成年子女的抚养责任和双方子女对两位再婚老人应尽的赡养义务明确下来。三是考虑财产问题对婚姻生活的影响,应在婚前进行公证,以免婚后发生争执。
2.透过表面知对方 再婚者除财产、儿女等问题之外,彼此健康方面的详细情况是必须了解清楚的。高芳堃主任指出,有些老人对自己的健康状况并不是不很了解,在一方患有传染病的情况下,老人之间一旦亲密接触,就有可能因相互传染而患病。高主任举例说,结核病通过飞沫即可传染,老年人由于自身抗病能力弱,所以是易感人群,应引起警觉。
3.未婚同居当慎重 据悉,老年再婚的稳定率很低:在天津,老年人再婚后的离婚率高达70%;在上海,老人再婚后的离婚率也高达50%。因此,一些老年人认为,不领证比较自由,万一双方没感觉了,分手会比较简单。伊密副主任说:未婚同居不为法律所认可,其间如果当事双方的权利受到侵害,是无法得到法律保障的。如果老年人不考虑婚姻,只谈恋爱,那是个人的自由;如果考虑婚姻却未婚同居,则应慎重。
4.自尊是再婚的基础 中老年人再婚,感情基础欠缺,极容易怀旧、彼此猜疑,另外,由于经济因素,你有钱就和你过,没有钱就拜拜的现象很普遍,很少有同甘共苦的。伊密副主任分析说,中老年人再婚要考虑对方的经济条件,这对今后的生活会有保障作用,是必须的,但是不可以因为条件而放弃自尊,要想使自己的晚年真正幸福,就要打好再婚的感情基础。她还认为,中老年人再婚后还应有意识地发现和欣赏对方,缺乏这一点,互相之间就只剩下彼此利用的价值了。
6.不让对比影响再婚 丧偶的老年人再次恋爱时,总是自觉不自觉地拿眼前的对象与过去的老伴相比。伊密副主任为此提出了可以避免对比的办法:
一是直面生活,双方在有矛盾时应就事论事,不对过去的事和物做广泛联想;
二是改变思维模式,即使遇到不快,也要学会用新人的优点和旧人的缺点相比对;
三是注意不去触动各自心理上的敏感点,例如双方条件的优劣问题、彼此间的信任问题,特别是老年人竭力回避或厌恶的事情。
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