疫情期间不收房租有法律依据吗?

最新修订 | 2024-08-05
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王淳律师
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专家导读 疫情期间不收房租是有法律依据的,我国《民法典》中明确规定了对于因不可抗力导致无法履约的,是可以免除责任的,但相关情况需要由承租人向出租人说明原因和相关情况,并进行合法的协商处理和认定。

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一、疫情期间不收房租有法律依据吗?

疫情期间不收房租的主要法律依据在于《民法典》(起实施)第590条中规定的,不可抗力,是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《民法典》第180条,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最高法院根据审批需要在司法解释中进行了规定:《最高法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第26条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

二、疫情的租金减免认定情况

疫情期间,要求住房租赁企业切实履行社会责任,保持住房租金水平的稳定,杜绝哄抬物价、不明码标价等违法行为。同时,租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上,就租金减免进行协商,住房租赁企业与房东就租金减免协商未达成一致的,不得单方面停止支付房东租金;协商一致的,住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客,并在租客应付租金中直接予以体现。所以,疫情之下,房东与租客都是受害者,在公平、自愿、合法基础上,就租金减免进行协商,争取各退一步,共同渡过难关。

需要明确的是,疫情期间不收房租的具体法律依据就是按照不可抗力因素导致的进行认定,必须是不可抗因素导致的才可以进行免租处理,如果是个人的原因故意不交纳房租的,那么显然是不属于免租的范围的, 具体情况结合实际而定。

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加强对用人单位劳动用工指导服务。结合上级有关规定,通过以案释法释规等方式对涉及的劳动报酬支付、医疗期计算、休息休假安排、解除和终止劳动合同等问题提供解释说明,以利各方对照执行,从源头上尽可能消除相关劳动争议发生。引导当事方互谅互让,将协商、调解作为解决劳动争议的主要途径,充分发挥“互联网+调解”平台作用,运用微信调解、电话调解、视频调解等方式,为当事方提供便捷、高效、安全的劳动维权服务。对因受影响造成当事方不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的,相应中止仲裁时效。因受影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的,相应顺延审理期限。
形成下发《关于防控期间劳动保障监察相关问题处置及解答口径》。界定特殊时期企业与劳动者职责及相关问题解决途径和方式方法,进一步依法依规规范全市劳动保障监察机构工作标准和要求。坚持“数据多跑路,当事方不跑腿”理念,广泛有效告知,接受网上、电话投诉举报,推进网上流转,固化网上书面审查和网上开具企业无违规证明工作。加大执法力度,对以特殊时期为由侵犯劳动者或企业合法权益且经批评教育不改的,依法依规予以惩处。
落实执行相关政策规定。对于新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者,在其治疗或医学观察期间,以及因政府实施措施或要求延迟复工复业等其他紧急措施,导致不能提供正常劳动的企业职工,用人单位应当支付职工在此期间的工作报酬。在此期间,劳动合同到期的,分别顺延至职工医疗期、医学观察期、期期满或者政府采取的紧急措施结束。对期结束后仍需停止工作进行治疗的患者,企业可根据职工患病的医疗期有关规定,支付不低于最低工资标准80%的病假工资。对被派遣劳动者,用人单位不得将新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者在其治疗期间或者医学观察期间以及因政府实施措施或者采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的人员中的派遣人员退回劳务派遣单位,被派遣劳动者在用工单位期间的工资待遇等参照用人单位直接用工的相关政策处理。
对在2020年1月31日至2月2日延长假期期间因防控不能休假和需提前结束休假复工的职工,用人单位根据规定安排补休;不能安排补休的,应按日计算支付不低于本人平时日工资200%的劳动报酬。企业按照市政府通知要求不早于2月9日24时前复工的,在延迟复工期间(2020年2月3日至复工前一天)的工资支付,参照关于停工、停产期间工资支付相关规定执行,即企业在一个工资支付周期内的,应按劳动合同规定的标准支付工资。超过一个工资支付周期的,若职工提供了正常劳动,用人单位支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的,用人单位应当发放生活费,生活费标准按不低于现行最低工资标准的80%执行。但对企业与职工协商优先使用带薪年休假等各类假的,按相关休假的规定支付工资。对企业要求职工通过远程办公等形式提供正常劳动的,依法支付工资。符合规定不受延迟复工要求限制的企业,在此期间安排职工工作的,应当依法支付职工工资。其中,企业在休息日(2月8日、9日)安排职工工作又不能安排补休的,按照不低于职工本人日或小时工资的200%支付工资报酬。实行特殊工时制的职工工作时间和工资待遇按国家和省有关规定执行。
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[律师回复] 对于重庆疫情期间工资发放的依据这个问题,解答如下, 人力资源社会保障部办公厅
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1、对新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者在其治疗期间或医学观察期间以及因政府实施措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工,企业应当支付职工在此期间的工作报酬,并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间,劳动合同到期的,分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、期期满或者政府采取的紧急措施结束。
2、企业因受影响导致生产经营困难的,可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位,尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业,可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的,企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的,若职工提供了正常劳动,企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的,企业应当发放生活费,生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。
3、因受影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的,仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起,仲裁时效期间继续计算。因受影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的,可相应顺延审理期限。
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关于妥善处理新型冠状感染的防控期间劳动关系问题的通知
一、对新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者在其治疗期间或医学观察期间以及因政府实施措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工,企业应当支付职工在此期间的工作报酬,并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间,劳动合同到期的,分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、期期满或者政府采取的紧急措施结束。
二、企业因受影响导致生产经营困难的,可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位,尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业,可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的,企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的,若职工提供了正常劳动,企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的,企业应当发放生活费,生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。
三、因受影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的,仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起,仲裁时效期间继续计算。因受影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的,可相应顺延审理期限。
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为认真做好新型冠状感染的防控工作,妥善处理好防控期间劳动关系问题,促进社会和谐稳定,根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状感染的防控期间劳动关系问题的通知》(人社厅明电〔2020〕5号)精神,现就有关问题通知如下:
1、企业不得随意解除职工劳动合同
凡是在治疗期间或医学观察期间的新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者,以及因政府实施措施或采取其他紧急措施不能提供正常劳动的企业职工,企业不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。职工在治疗期间或医学观察、政府实施措施或采取其他紧急措施期间劳动合同到期的,劳动合同期限应当分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、期期满或者政府采取的紧急措施结束。
2、切实保障职工工资报酬权益
对新型冠状感染的患者、疑似病人、密切接触者在其治疗期间或医学观察期间以及因政府实施措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的职工,企业应当视同提供正常劳动并支付职工正常工作时间工资。
企业因受影响导致停工停产的,未超过一个工资支付周期(最长三十日)的,应当按照正常工作时间支付工资。超过一个工资支付周期的,可以根据职工提供的劳动,按照双方新约定的标准支付职工工资,不得低于当地最低工资标准;企业没有安排职工工作的,应当按照不低于当地最低工资标准的80%支付职工生活费,生活费发放至企业复工、复产或者解除、终止劳动关系。
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车辆租赁的法律依据
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
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   (二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租: (1)未依法取得房屋所有权证的; (2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (3)共有房屋未取得共有人同意的; (4)权属有争议的; (5)属于违法建筑的; (6)不符合安全标准的; (7)已抵押,未经抵押权人同意的; (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
   (三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
   (四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
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1、转租人与次承租人之间的法律关系  转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后,除合同有特别约定外,双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。  应注意的是,由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为,次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立,故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限,否则原租赁合同因期限届满而终止后,次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有,出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。  
2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系  
(1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在,出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。  
(2)次承租人对租赁物造成损失时,承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的,“
第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失”,应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时,承租人才应向出租人承担损害赔偿责任,如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的,承租人无须因此承担赔偿责任。  
3、出租人与次承租人之间的法律关系  在转租法律关系中,存在两个合同,即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中,存在两对权利义务关系,即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理,出租人与次承租人并不发生直接的法律关系,虽然转租得到了出租人的同意,但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系,出租人仅能向租赁合同相对人,即承租人要求其违约责任。  这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系,在两种情况下,出租人可以基于其对出租房屋的所有权,与次承租人发生法律关系:  
第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏,此种情形下,出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;  
第二种情况是,当出租人与承租人合同中止后的情形。  在原租赁合同中止后,发生两种法律结果,
第一是根据《解释》第15条规定,转租合同期限不得超过原合同,承租人与次承租人的转租合同自行中止,
第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。  因此,基于这两种法律结果,出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房,对于逾期不挪房的次承租人,出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定,“房屋租赁合同中止履行后,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的,人民法院应予支持。”学者认为,这样的规定尚不全面,因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同,如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话,次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后,应该有权向承租人追偿,当然,如果承租人没有过失的话,则不承担责任。此外,如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话,那么,有过错的承租人应该承担缔约过失责任,责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担,因此,在次承租人缴纳逾期费用后,可以向有过错的承租人追偿。
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