业主大会表决机制是怎样的?下列事项由业主共同决定

最新修订 | 2024-03-02
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专家导读 业主大会表决机制规定,对于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业委会或更换业委会成员、使用或筹集维修基金等事项应当由业主共同表决决定。
业主大会表决机制是怎样的?下列事项由业主共同决定

业主大会表决机制规定有什么

业主大会表决机制规定,对于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业委会或更换业委会成员、使用或筹集维修基金等事项应当由业主共同表决决定。并且业主大会的决定对业主具有法律约束力,具体法律规定见下文内容:

民法典》(于2021年1月1日实施)

第二百七十八条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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利润表列报的形式是?
[律师回复] 一、利润表的作用 1.作用: (1)可以反映企业一定会计期间收入的实现情况,如实现的营业收入有多少、实现的投资收益有多少、实现的营业外收入有多少等等; (2)可以反映一定会计期间的费用耗费情况,如耗费的营业成本有多少、营业税金及附加有多少及销售费用、管理费用、财务费用各有多少、营业外支出有多少等等; (3)可以反映企业生产经营活动的成果,即净利润的实现情况,据以判断资本保值、增值等情况。 二、费用采用“功能法”列报 根据财务报表列报准则的规定,对于费用的列报,企业应当采用“功能法”列报,即按照费用在企业所发挥的功能进行分类列报,通常分为从事经营业务发生的成本、管理费用、销售费用和财务费用等,并且将营业成本与其他费用分开披露。对企业而言,其活动通常可以划分为生产、销售、管理、融资等,每一种活动上发生的费用所发挥的功能并不相同,因此,按照费用功能法将其分开列报,有助于使用者了解费用发生的活动领域。 三、一般企业利润表的列报格式和列报方法 1.一般企业利润表的列报格式 利润表正表的格式一般有两种:单步式利润表和多步式利润表。 单步式利润表是将当期所有的收入列在一起,然后将所有的费用列在一起,两者相减得出当期净损益。 多步式利润表是通过对当期的收入、费用、支出项目按性质加以归类,按利润形成的主要环节列示一些中间性利润指标,分步计算当期净损益。 在我国,企业利润表采用的是多步式结构,将不同性质的收入和费用类别进行对比,从而可以得出一些中间性的利润数据,便于使用者理解企业经营成果的不同来源。 企业可以分如下三个步骤编制利润表: 第一步,以营业收入为基础,减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失,加上公允价值变动收益(减去公允价值变动损失)和投资收益(减去投资损失),计算出营业利润; 第二步,以营业利润为基础,加上营业外收入,减去营业外支出,计算出利润总额; 第三步,以利润总额为基础,减去所得税费用,计算出净利润(或净亏损)。 普通股或潜在普通股已公开交易的企业,以及正处于公开发行普通股或潜在普通股过程中的企业,还应当在利润表中列示每股收益信息。 2.一般企业利润表的列报方法 (1)利润表“本期金额”栏和“上期金额”栏的列报方法 利润表中的栏目分为“本期金额”栏和“上期金额”栏。“本期金额”栏根据“营业收入”、“营业成本”、“营业税金及附加”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“资产减值损失”、“公允价值变动收益”、“营业外收入”“、营业外支出”、“所得税费用”等损益类科目的发生额分析填列。其中,“营业利润”、“利润总额”、“净利润”项目根据本表中相关项目计算填列。 利润表中的“上期金额”栏应根据上年该期利润表“本期金额”栏内所列数字填列。如果上年该期利润表规定的各个项目的名称和内容同本期不相一致,应对上年该期利润表各项目的名称和数字按本期的规定进行调整,填入利润表“上期金额”栏内。 (2)利润表可以生成的经济指标 利用利润表本期和上期净利润可以计算生成净利润增长率,反映企业获利能力的增长情况和长期的盈利能力趋势;利用净利润和营业收入可以计算生成销售利润率,反映企业经营的获利能力;利用净利润、营业成本、销售费用、管理费用和财务费用可以计算生成成本费用利润率,反映企业投入产出情况。 利用本表数据与其他报表或有关资料,可以生成反映企业投资回报等有关情况的指标。比如,利用净利润和净资产可以计算净资产收益率,利用普通股每股市价与每股收益可以计算出盈率等。 (3)关于“基本每股收益”和“稀释每股收益”指标 上述两个指标是向资本市场广大投资者反映上市公司(公众公司)每一股普通股所创造的收益水平。对资本市场广大投资者(股民)而言,是反映投资价值的重要指标,是投资决策最直观最重要的参考依据,是广大投资者关注的重点。鉴于此,将这两项指标作为利润表的表内项目列示,同时要求在附注中详细披露计算过程,以供投资者投资决策参考。这两项指标应当按照《企业会计准则第34号——每股收益》规定计算填列。
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业主和承租人物业费由谁来交
要看具体的情况。一般如果出租人与承租人没有在房屋租赁合同中约定,由承租人承担租赁期间的物业管理费,这是该费用应该由出租人来承担。若有约定,则就按照约定中确定的主体来承担物业管理费。
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房产纠纷
合伙人会议对事项是能怎么表决的
[律师回复] 对于合伙人会议对事项是能怎么表决的这个问题,解答如下, 【合伙制】合伙人会议的不同事项的表决方式
对于合伙会议讨论事项表决通过的比例或方式,各合伙律师事务所的规定和做法也不相同。有的采用一致通过的方式;有的采用绝对多数的通过方式;有的采用一般多数的通过方式;有的采用简单通过和特殊(重大)事项一致通过的方式;有的采用一般事项的简单通过和特殊(重大)事项的多数通过方式;有的采用一般事项的绝对多数通过和特殊(重大)事项的一致通过方式。笔者认为,由于律师事务所发展阶段的不同、事务所规模大小的不同以及讨论事项的不同,表决通过的方法应有所不同。
一般来说,在事务所的初创阶段,或者虽然不是初创阶段,但合伙人数目相对较少的事务所,合伙人之间维持良好的关系、保持合伙人队伍的稳定是事务所的第一需要,同时,因为事务所不大,合伙人之间相互沟通非常容易,合伙人之间的沟通在这个阶段对事务所的发展非常重要。因此,在合伙人数目相对较少的事务所,对于特殊(重大)事项的通过方式,应以一致通过的方式为宜。在一些比较小的律师事务所,甚至对所有的决定都应一致通过。这种方式强调了合伙人之间相互沟通、协商、妥协再到互相一致的过程,这种过程有利于相互之间建立信任,有助于合伙人之间形成统一的价值观和目标,从而有助于保持合伙人队伍的稳定。同时,由于合伙人数目相对较少,沟通比较方便,合伙人会议对外部信息的反应也不至于太过迟缓。当然,这种一致通过的方式也有可能带来负面效应,比如,由于个别合伙人的固执而使合伙人会议的决策不能通过,从而影响到事务所的发展效率或由于个别合伙人的不同意见而使事务所无法做出有效的决策。民主的代价就是低效率。在这其中进行平衡和选择非常重要。
在事务所发展到一定阶段,规模不断扩大、专业化程度不断提高的情况下,合伙人数目会有所增加,由于合伙人数目较多、业务量大,有的事务所还在外埠甚至国外设立了分所,合伙人之间的沟通就会变得相对困难。由于合伙人会议不可能经常性地召开,且即使经常召开合伙人会议,要求全体合伙人对事务所的所有拟表决事项取得一致意见也是不现实的,而且也没有必要,因为此时合伙人之间已经经过了一个互相熟悉、互相建立信任的阶段,事务所的发展效率已变成事务所的第一需要,事务所没有必要为了个别人的意见而放弃整体的效率。在这种情况下,事务所的多数合伙人的意见应该能代表事务所的整体利益,少数应该服从于多数人的意见,这既是事务所文化的一部分,也是事务所发展的必然要求。至于绝对多数的比例究竟是多少,各所规定不一。笔者认为,首先应当根据投票机制来决定,同时,绝对多数的比例不应少于70%,否则,即使费时费力也仍然要在合伙人之间进行协商,最终达成共同意见。事务所的发展毕竟取决于多数合伙人的意见,这个“多数”的比例太低则不利于相关决策在具体工作中的有效实施。
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