二手房买卖时缔约过失责任要怎么承担

买房可是人生大事，特别是买二手房，里面的门道可不少。在二手房买卖过程中，从开始协商到最终签订合同，这中间要是有一方违背诚实信用原则，给对方造成损失，就可能要承担缔约过失责任。比如卖家故意隐瞒房屋存在重大质量问题，买家在不知情的情况下投入时间和精力去谈交易，最后发现问题无法达成交易，买家的这些损失该由谁来负责，这就涉及到缔约过失责任的承担问题了。

一、缔约过失责任的构成要件

要确定是否要承担缔约过失责任，得先看看是否满足构成要件。首先，得有一方违反先合同义务，就是在合同缔结前，双方因为接触和协商产生的通知、保护、保密等义务。比如卖家在协商时，故意隐瞒房屋曾发生过严重火灾的事实，这就违反了告知义务。其次，违反先合同义务的一方有过错，包括故意和过失。就像上面例子中，卖家明明知道房屋有问题却不告知，这就是故意过错。最后，有损失事实，并且该损失与违反先合同义务有因果关系。如果买家因为相信卖家介绍的房屋情况，而支付了一些费用，如看房的交通费、聘请律师的费用等，这些就是损失。

二、承担责任的方式——赔偿损失

在二手房买卖中，承担缔约过失责任主要是赔偿损失。赔偿范围一般包括直接损失和间接损失。直接损失就是缔约过程中实际发生的费用，比如为了看房支付的交通费用、为了签订合同做准备支出的费用等。举个例子，买家为了购买这套二手房，专门请假去看房，请假期间扣的工资也可以算在直接损失里。间接损失方面，主要是丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。比如买家原本和另一套房子的卖家谈得差不多了，结果因为和这套问题房卖家谈交易，错过了那套房子，那这套房子可能带来的增值收益等就属于间接损失。

三、确定赔偿金额的要点

确定赔偿金额时，要遵循合理预见规则。就是说，违反先合同义务的一方只对其在订立合同时能够预见到的损失承担赔偿责任。比如卖家不可能预见到买家因为这次交易错过了一个很好的投资机会，导致巨大的经济损失，那这种损失可能就不会被纳入赔偿范围。同时，受损方也要采取措施防止损失扩大，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。比如买家发现卖家隐瞒问题后，还继续支出一些不必要的费用，这些额外费用可能就无法得到赔偿。

四、索赔的流程及所需材料

如果认为对方要承担缔约过失责任，开始索赔第一步是和对方协商。可以先和对方讲清楚情况，指出对方违反的义务和自己遭受的损失，要求对方赔偿。在协商过程中，要注意保留好聊天记录、通话录音等。如果协商不成，可以考虑投诉。不过投诉得找对地方，如果是通过中介进行的交易，可以向中介行业协会投诉。如果要走诉讼途径，就得准备好相关材料。最重要的是证明对方违反先合同义务的证据，比如短信、微信聊天记录、证人证言等能证明对方隐瞒信息的材料；还有证明自己损失的证据，像交通票据、费用发票等。

二手房买卖中处理缔约过失责任问题后，后续可能还会面临一些麻烦，比如对方不服赔偿结果继续纠缠，或者赔偿金额执行不到位等。这些问题要是处理不好，会让人持续烦恼。这时候不妨到律图咨询专业律师，律图的律师都有合法执业资质，能通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大效果，会结合具体情况，帮你理清后续流程，解决这些让人头疼的难题，让你在维护自身权益的道路上更省心。