买卖房子的定金与违约金如何计算

在房产交易过程中，定金和违约金是不少人容易混淆的概念。对于许多普通人来说，买房卖房是人生中的大事，涉及金额巨大。在交易时如果因为不了解定金和违约金的计算方式，很可能会遭受经济损失。比如，购房者支付了定金后，卖家违约不想卖房了，这时候购房者能拿到多少赔偿心里没底；又或者卖家收了定金，购房者却违约不买了，卖家可以扣下多少定金合适。这些问题都和定金与违约金的计算息息相关。那么，买卖房子时定金和违约金到底该怎么计算呢？下面就来详细说说。

一、定金的定义与计算方式

定金是指在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在房屋买卖中，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。超出部分不产生定金的效力。比如，一套房子总价是100万，那么定金最高只能是20万。如果双方约定定金30万，其中20万是有效的定金，另外10万不能按照定金规则处理。

当购房者支付定金后，如果卖家违约不卖房了，根据定金罚则，卖家需要双倍返还定金给购房者。例如，购房者交了10万定金，卖家违约后，要返还购房者20万。相反，如果购房者违约不买房了，卖家有权没收定金。

二、违约金的定义与计算情形

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。在房屋买卖合同中，违约金的数额通常由双方在合同中明确约定。如果合同里约定了具体的违约金金额，那么违约方就需要按照约定支付违约金。像合同约定若一方违约需支付房价款5%的违约金，房子总价200万，违约方就需要支付10万违约金。

要是合同没有约定具体的违约金计算方式，那么根据实际的损失来确定。比如卖家违约不卖房，导致购房者为了重新买房多支出了中介费、差价等费用，这些都可以算作实际损失要求卖家赔偿。

三、定金与违约金的选择适用

根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就意味着，当出现违约情况时，守约方只能在定金和违约金中选一个对自己更有利的。比如合同中约定了15万的违约金和10万的定金，卖家违约不卖房，如果选择适用定金条款，卖家要双倍返还20万；如果选择违约金条款，卖家支付15万。这时候购房者选择定金条款更划算。

四、定金和违约金计算时的取证要点

无论是主张定金还是违约金，都需要有相关证据。对于定金，要有定金收据，明确写明是“定金”而不是“订金”等其他类似字眼，并且要注明支付金额、时间、对应的房屋等信息。对于违约金，如果合同中有约定那肯定没问题，没有约定的话，要保留好证明实际损失的证据，比如重新买房的合同、支付的中介费发票等。只有证据充分，才能在主张权利时得到法律支持。

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