买卖平房风险纠纷有哪些？

[律师回复] 您好，关于买卖合同纠纷的风险应如何防范这个问题，我的解答如下, 买卖合同纠纷的风险应如何防范
一、案情介绍
甲、乙双方于2002年7月12日签订了一份简单的购销合同，约定乙方向甲方购买50万米涤纶哔叽，由于当时货物的价格变化大，不便将价格在合同中定死，双方一致同意合同价格只写明以市价而定，同时双方约定交货时间为2002年年底，除上述简单约定合同中便无其他条款。
合同签署后，甲方开始组织生产，到2002年11月底甲方已生产40万米货物，为防止仓库仓储货物过多，同时便于及时收取部分货款，甲方遂电告乙方，要求向乙方先交付已生产的40万米货物。乙方复函表示同意。货物送达乙方后，乙方根据相关验收标准组织相关工作人员进行了初步检验，认为货物布中的跳丝、接头太多，遂提出产品质量问题，但乙方同时认为考虑到该产品在市场上仍有销路，且与甲方有多年的良好合作关系，遂同意接收了该批货物，并对剩下的10万米货物提出了明确的质量要求。在收取货物的15天后，乙方向甲方按5元/米的价格汇去了200万元人民币货款。甲方收到货款后认为价格过低，提出市场价格为
6.8元/米，按照双方合同约定的价格确定方式，乙方应按照市场价格，乙方应按
1.8元/米补足全部货款，但是乙方一直未予回复。
2002年12月20日，甲方向乙方发函提出剩下货物已经生产完毕，要求发货并要求乙方补足第一批货物货款。乙方提出该批货物质量太差，没有销路，要求退回全部货物，双方因此发生纠纷并诉之。
二、风险分析及防范技巧
就本案而言，双方最后产生纠纷的原因可以在一定程度上归结为双方对合同条款约定的模糊和合同条款不完备，而合同条款的模糊规定及缺乏重要的条款会给该合同未来的履行带来一定的纠纷风险;因此，对合同纠纷进行事前预防显的尤为重要，如合同当事人在签订合同前对合法及风险漏洞进行严格审查，可以减少甚至避免未来合同履行期间产生不必要的纠纷。就本案例而言，该买卖合同存在的漏洞、风险主要如下：
1、合同价格条款约定不明确
一般认为，合同价格条款条款作为买卖合同的必备条款，如果没有约定，则可能导致合同的无效。价格条款如果约定不明确，则可能会导致在履行期间双方互相扯皮。例如合同双方当事人在合同中简单约定合同价格以市场价格确定，而如果当事人双方处于不同的区域，则产品的市场价格则可能差别很大，如果没有明确是买方所在地或卖方所在地的市场价格，则必然带来纠纷的隐患。即使基于价格波动的考虑，也应约定一个基准价格，并在该基准价范围内约定一个上下波动的幅度，这样可以避免给于对方以合同漏洞为借口，要求以超过卖方可接受的低价要求购买或以超过买方可接受的高价出售。标准的、完备的合同应当明确规定价款或报酬数额、计算标准、结算方式和程序等，而不应该留下任何可以让对方找到借口违约的模糊表述。
2、质量标准及要求未约定
买卖合同的质量条款可以说是最为重要的合同条款之
一，质量标准的明确约定，一方面可以使卖方在生产产品的时候有了一个确定的标准(如果是先签合同再组织生产)，另一方面可以在未来产品检验期间确定了一个检验标准。本案中因未明确约定质量标准，也未确定产品检验的质量标准要求，导致乙方检验产品完全按照自己确定的标准，即使甲方生产的产品符合国家及行业要求，乙方也完全有可能提出产品质量不合格的要求。如果双方明确约定了质量标准及验收标准、方法，那么在产品到达乙方后，由甲方、乙方按照双方确定的标准共同对产品验收，则不会出现本案中甲方完全被动的局面。
实践中多出现的问题是合同过于简单，质量标准及质量验收事项没有约定或约定不明确，一般情况下，对于产品质量有国家有强制性标准的，要明确标准代号全称，如果有多种适用标准的，要在合同中明确适用哪一种;同时还应明确约定产品质量验收事项，如验收方法、质量异议期限和条件等。对于卖方来说，做出上述约定，可以取得合同履行的主动权，避免在履行期间不利的法律地位。
3、其外，本案例合同中缺乏一些重要的合同条款，这些条款的缺乏或约定不明确，极大增加了合同风险，成为合同纠纷形成的隐患。
(1)合同标的条款，如品名、规格等的明确约定
买卖合同的标的物是合同交易的对象，涉及到合同目的能否实现，因此该条款必须约定具体、明确，该合同也是买卖合同必备的条款。笔者曾接触过因该条款约定不明确而造成卖方最终发送的货物与买方需要购买的货物是两种截然不同的货物的情况。一般情况下，对于合同标的的名称在合同中应使用标准学名，用全称，写明确商品的商标、品种、规格、花色等等，避免给交货方以任何可以偷梁换柱的借口。
(2)付款方式
合同中付款方式不明确，会造成收款方巨大风险，本案中未约定乙方的付款方式，如何付款、何时付款完全由乙方自行决定，甲方处于完全被动的局面。如买方迟迟不付款，卖方也只能按照合同法确定的合理时间来要求乙方付款，必然会给买方造成不必要的麻烦和损失，如果买方以欺诈形式订立合同，则卖方会款货两空。
(3)交付方式、期限、地点
该条款确定了交货义务一方，即明确了谁交货、以何种方式交货、何时交货、交货地点，一般情况下，如有运输的，应明确运输方式、运输费用承担、风险承担等条款;对于交货时间应当做出明确、具体的约定;有交货地点的，除写上具体地点的，还应冠以交货地点所在的省、市、区等。该条款的详细约定可以明确合同当事人在交货上的义务，责任。否则，产生的义务、费用、损失将无法确定具体的责任人。
(4)验收条款
合同的验收条款确定了合同标的质量、数量、外观等方面的验收标准、验收方法及质量异议的期限、条件等等。该条款对于双方明确产品的质量责任具有非常重要的意义，本案中由于未约定验收条款，在产品验收时出现随意性，由乙方自行进行验收，使甲方处于完全的被动接受的局面。
(5)风险承担
风险承担确定合同双方对产品因非双方当事人过错而产生的损毁、灭失等风险责任的承担。如果合同中没有约定风险承担的具体时间及承担范围，则按我国合同法的规定在货物交付时，风险由买方转移至卖方;但是，在多数合同中，为确保合同利益方的权益，合同当事人均可以确定另外的风险承担时间，如买方可以约定卖方在交付货物后，货物风险责任仍然由卖方承担。
(6)所有权保留条款
作为对卖方有利的条款，我国法律允许合同当事人自行约定所有权保留条款，约定所有权保留条款可以防范货物交付后买方不予支付货款的风险。
(7)违约责任
违约责任作为合同的救济方式，应当说是标准合同常重要的条款之
一，尽管该条款是在出现纠纷、争议时才会实质地发挥作用，但是该条款的明确约定可以一定程度上防止对方故意违约，提高当事人履行合同的自觉性，同时如果真正出现违约情形，则可以依据该条款直接确定对方的违约责任，防范未来诉讼举证不利及败诉风险。通常合同中约定的违约责任承担方式主要有两种情况，一是支付违约金，二是赔偿损失。无论采用哪种方式都应当明确约定金额或计算方式、赔偿范围等，这样在出现违约时才具备操作性。
(8)争议解决条款
与违约责任条款一样，该条款为纠纷的救济方式，合同中如果能明确约定对我方有利益的争议解决方式及诉讼管辖地，则可以避免在诉讼中的不利地位。特别是在地处不同区域或不同国家的当事人。即使在无法约定对我方绝对有利的管辖地点，也应当约定对双方均公平的第三地作为诉讼管辖地。其外，对于约定仲裁机关的，应写明具体的、实际存在的仲裁机构名称。
三、企业应加强合同管理，防范风险于未然
1、自几十年以来，我国企业的合同管理有了一定的进步、发展，但是我国企业合同管理水平总体上仍然处于一个较低的水平，特别是一些中小型企业，其合同的订立往往仅以简单的订单代替，甚至还存在口头协议即达成交易的情况;即使存在合同形式订立，往往文本相当简单，约定合同标的、价格、数量、交货情况即完成合同订立，而这种文本隐藏了大量的风险，当事人的权利完全没有得到很好的约定发挥，一旦出现纠纷，则出现责任问题不明确，自己的权利保护亦不够。
2、因此，鉴于国内目前合同管理水平的不完全，企业应当加强经营风险意识，加强企业风险管理，尤其是合同管理，对于企业对外经营事项，特别是较大项目的交易，应当慎重签订合同，在经过法律专业人士认真审核修改过合同条款后，再予以签署;同时，企业应当加强自身合同管理等制度的订立，以制度来规范企业
经营，避免企业经营人员随意性操作给企业的经营带来风险，对企业风险防患于未然。

[律师回复]
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 对于劳动纠纷案件可以风险代理吗这个问题，解答如下, 继承案件；
（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
（三）请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的；
（四）请求支付劳动报酬的等，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外：
（一）婚姻《律师服务收费管理办法》第十一条办理涉及财产关系的民事案件时。第十三条实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任。第十二条禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费

[律师回复] 您好，针对您的能怎么避免按揭贷款纠纷风险问题解答如下, 如何避免按揭贷款纠纷风险
1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过规定的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
怎样避免按揭买房的风险
按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为，银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款，而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票，如果没有发票，是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的，因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目，因此，只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。
此外还需注意的是，开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时，对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工，也就是达到“封顶”的条件，否则是不予办理的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何避免按揭贷款纠纷风险
1、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过规定的还款额。
3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
4、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
怎样避免按揭买房的风险
按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为，银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款，而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票，如果没有发票，是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的，因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目，因此，只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。
此外还需注意的是，开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时，对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工，也就是达到“封顶”的条件，否则是不予办理的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷
一、地产户口纠纷
案例：刘先生为了女儿能上某重点，购买了蒋先生位于该内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点学校的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。
二、房款纠纷
2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。
三、交房纠纷
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

[律师回复] 解答如下, 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法
第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释
第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、
第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖纠纷涉及到您与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，或者二手存量房买卖合同纠纷，当您与对方产生了合同纠纷，解决方式有几种：首先，协商。根据合同的条款以及国家行政法规，正确理解和解释合同条款，互谅互让，以达到和解。
第二，商品房买卖合同可以向消费者协会寻求调解，商品房合同是消费合同，各地消协也是担负着这类纠纷的调解职能，普通二手房买卖合同可以向当地人民调解委员会寻求调解。
第三，仲裁或诉讼。仲裁要有明确的仲裁条款，一裁终局，对双方有约束力。诉讼则要先确定管辖。合同纠纷应由合同履行地或被告住所地管辖。最后，需要提醒您，您应该找到一个恰当的请求权基础，并依据该请求权拟定诉讼状，这是决定您诉讼请求能否得到支持的关键因素。

[律师回复] 解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。
合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，
首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决，按照法律规定，应该
首先通过协商解决纠纷。对于需债务人偿还债务而其一时又无力偿还的，可以采取以下两种方式协商解决：
(1)分期偿还。
(2)实物抵债。
其次通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，也可在律师的主持下达成调解。
然后也可以申请仲裁，仲裁是指合同双方当事人发生争执，协商不成时，根据有关规定或者当事人之间的协议，由仲裁机构作出裁决。当事人采用仲裁的方式解决合同纠纷，应注意以下问题：
(1)仲裁期限。
(2)仲裁机关及管辖。一般由合同履行地或合同签订地的仲裁机关管辖。
(3)仲裁效力。通过仲裁机关调解双方达成协议后，协议即具有法律效力，双方必须认真遵守。否则，则要强制执行。
最后也可以向，通过诉讼的方式来解决纠纷。
《中华人民共和国合同法》第一百二十八条
【合同争议的解决】当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行的，对方可以请求人民执行。

[律师回复] 您好，针对您的对于诉讼代理合同纠纷的风险提示问题解答如下, 为有效解决诉讼代理合同纠纷，维护委托人、律师事务所的合法权益，提出了三点建议：
第
一，明晰合同内容，严格履行说明义务。律师作为法律专业人士，在与委托人签订委托代理合同时，应发挥其专业特长向当事人详细说明代理权限、收费项目、收费标准等合同重要条款以及收费的合理性，让委托人理性签订合同委托人亦应树立正确的诉讼观念，加强诚信意识，使此类纠纷防患于未然。
第
二，规范律师服务收费标准。律师服务收费应遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则，在进行风险代理时，应当明确双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例，以避免由此引发的纠纷。
第
三，充分发挥律师协会、司法行政部门的监管、调解作用。律师协会作为律师的行业自律组织，在此类纠纷中应发挥重要作用。一方面，当事人对律师在诉讼代理过程中的违规行为可向律协投诉，由律协的纪律委员会对律师执业时是否违规进行调查，存在过错的给予行业处分。另一方面，当事人和律师任何一方或双方对委托代理不满，都可以提请律师事务所所在地的律师协会、司法行政部门调解处理，促使纠纷达成和解协议，以减轻诉累，节省司法资源。

[律师回复] 所谓通风、采光纠纷特指因相邻一方在修建房屋或其他建筑物时.未与相邻他方的房屋或其他建筑物保持适当的距离或限制相对适当的高度，以致影响了相邻他方的正常通风、采光而产生的相邻纠纷。　　一般而言，因一方建造房屋或其他设施未与相邻他方的房屋保持适当距离，而导致相邻他方室内空气不畅，或妨碍相邻他卉窗户的正常使用而无法通风的;因相邻一方的树枝延伸至他方窗前而妨碍他方室内空气流通的;因相邻一方长期存在的某些行为(如堆放垃圾等)而使相邻他方无常开启窗户，影响室内通风的等等，上述情形均属于可能构成对相邻他方通风权的侵犯。　　因相邻一方的房屋或其他设施未与相邻他方保持适当的距离或限制适当的高度而妨碍相邻他方的室内采光;因相邻一方某些不适当的光源照射因素致使相邻他方采进过量光照的。均可能构成对相邻他方采光权的侵犯。对困相邻一方未经有关部门批准的通常建筑行为，包括违章新建、扩建、改建或翻建房犀及其他设施等。引起的相邻通风采光纠纷通常由有关政府主管部门负责处理。对于相邻一方经有关部门批准新建、扩建或改建、翻建房屋及其他设施。固超高、超长、超宽而影响相邻他方通风采光的，通常先由有关建设审批部门处理，当事人对处理决定不服的，可以向。　　需要指出的是，若相邻一方合法建房时，相邻他方未提出异议。房屋建成后又以影响其通风采光为由要求拆房的，原则上小于拆房，而应在不损害房屋正常使用价值的前提下，依据处理物业相邻关系纠纷的有关原则妥善解决。　　一方影响相邻他方的通风权和采光权，通常要承担停止侵害、排除妨碍、采取补救措施及赔偿损失等法律责任。

[律师回复] 可以回复描述一下情况

[律师回复] 农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿rr关键词：农村房屋买卖合同无效无效赔偿rr随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。A律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件r，现总结如下。r
一、农村房屋买卖合同的效力r
1、农村房屋买卖合同有效的情形r（
1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。r（
2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。r（
3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。r（
4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。r
2、农村房屋买卖合同无效的情形r
（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。r
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。r
二、农村房屋买卖合同无效后的处理r农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：r
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价r
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分r
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分r以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。rr律师建议：rr由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。

[律师回复] 具体什么情况？可以按合同约定要求卖方承担违约责任，如过需要法律服务，可以联系我。

[律师回复] 对于二手车买卖合同纠纷这个问题，解答如下, 售车方(以下简称甲方)：姓
名：性别：身份证号：电话：
购车方(以下简称乙方)：姓名：性别：身份证号：电话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列车辆买卖达成如下协议：
第一条车辆信息及买卖金额甲方同意将其车辆车辆品牌型号：现车牌号码为：发动机号为：车架号码为：车辆登记日期为：检验合格日期为：车辆保险缴费日期至：转让给乙方，经双方共同协商，车辆转让总价为(大写：圆整)，购车已交订金(大写：圆整)，本合同签订时一次性付清余款元整(大写：圆整)。
第二条车辆所有权甲方必须确保在出售时对该车享有绝对所有权(即不存在任何抵押、贷款、非法行为和经济纠纷)，并具有完全处分的权利，保证该车辆的来源正当并对该车辆手续及车辆的合法性，车辆转让协议书负责，若存在隐瞒欺诈行为则退回乙方购车全款，并另赔付乙方总购车款的作为补偿金。本合同签订之日起车辆所有权归乙方所有，甲方须把车辆所有相关证件原件移交乙方(包括：车辆登机证、购车发票、车辆行驶证等)，甲方不得授权他人或未经乙方同意使用该车辆。
第三条交通事故及违章违法本协议签订之日前的一切交通事故及违章违法活动由甲方全权负责(与乙方无关)。本协议签订之日后的一切交通事故及违章违法活动由乙方全权负责(与甲方无关)。
第四条车辆过户事宜该车若须办理过户事宜，过户费用由承担，过户时甲方应及时协作并无条件提供过户所需的相关资料(如身份证、户口薄及其它相关证件原件)。若过户时，因此车辆发动机号码、车架号码或该车档案等原因而导致不能过户时，甲方须无条件退回该车辆转让费并负责由此而产生的一切经济损失。
第五条年检及保险相关对于甲方在本协议签订之日前所购买的保险费、年检费等相关费用已包含在该车辆转让总价中，乙方无须另作补偿。本协议签订后车辆运营所需的保险费、年检费等相关费用由乙方负责购买。
第六条车辆状况因本协议涉及的双方交易的车辆为旧机动车辆，故双方签定本协议时已表示对车辆的运行状况表示认同。
第七条付款凭证甲方在收取车辆车款后，必须出具收款收据凭证并按压手印。
第八条违约责任甲乙双方在签订本协议后不得无故反悔，否则必须按车辆成交总价的交纳违约金。
第九条其它本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十条合同效力本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件文字具有同等效力。附件内容包括：甲乙双方身份证复印件、车辆登记证复印件、购车发票复印件、行车证复印件第十一条争议的解决本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，提交乙方所在地市中级人民仲裁，所产生诉讼费用由败诉一方全额承担。第十二条合同份数本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方(本人签字手印)：_____________乙方(本人签字手印)___________日期：日期：签约地点：签约地点：。

[律师回复] 对于动迁房买卖纠纷解决这个问题，解答如下, 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼其他买受人另行提讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，不予支持当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，应予支持。。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷
一、地产户口纠纷
案例：刘先生为了女儿能上某重点，购买了蒋先生位于该内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点学校的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。
二、房款纠纷
2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。
三、交房纠纷
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

[律师回复] 您好，针对您的买卖纠纷找什么部门问题解答如下, 根据消费者权益保护法规定：发生纠纷后有5种解决途径来维护你的合法权益：
一、双方协商和解;
二、消费者协会调解;
三、向工商行政部分申述;
四、双方达成仲裁协议去仲裁;
五、搜集证据材料去诉讼。
依据《合同法》第130条的规定，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同有效买卖合同，出卖人的主要义务是：交付标的物、转移标的物所有权、权利瑕疵担保和物的瑕疵担保以及其他从义务等。买受人的主要义务是：支付价款、检验、保管以及及时领受等。
合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系;或者使原有的民事法律关系发生变更或消灭。当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。
我们建议如果协商调解不成的话，建议收集证据然后向尽快提讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 营业税是指凡是房产证或者税务部门出具的契税填发时间不足2年的，需要交纳成交价格百分之五点五的营业税，满5年后属于普通住宅的免交，房产营业税属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5的标准交纳。
1、购入住房2年内售出：税额售价×税率(5)
2、购买非普通住房超过2年后售出：税额(售价-买入价)×税率(5)
3、购买普通住房超过2年(含2年)时售出：免征营业税
实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万
购入支付费用：契税(评估价的1.5)印花税(合同价的0.05)过户登记费(50元)查档费(50元)贴花费(5元)中介费2左右不用做按揭的话17855元
转让成本(6.1之后)：缴纳营业税(55万元×527500元)手续费(3元平方米)印花税万分之五缴纳个人所得税(目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计)28000元
净利润：收入(55万-50万5万)-付出(178552800045855元)4145元
个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

[律师回复] 解答如下, 无产权房是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子，这种房子法律是禁止公开交易的。我们平时所讲的小产权房其实就是无产权房，因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。
公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的
(二)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
(三)依法收回土地使用权的
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的
(五)权属有争议的
(六)未依法登记领取权属证书的
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。