什么是广告发布合同

[律师回复] 解答如下, 　　构成广告侵权就应该承担损害赔偿责任，其构成要件由4个方面构成：(1)要有广告违法行为的存在。作为一种违法行为，它所违反的主要是广告法律、法规的规定.(2)要有损害的事实发生。损害事实主要指财产损害，也包括人身损害和精神损害。如果有广告违法行为但缺乏损害事实，行为人就不必承担侵权赔偿责任，但可能要承担相应的行政责任.(3)行为人主观上有错。行为人在实施广告侵权行为时，主观上必须有故意或有过失。如果行为人主观上没有过错，则不应承担广告侵权赔偿责任。(4)违法行为与损害事实之间必须有因果关系。如果广告违法行为与损害事实之间不存有因果关系，则行为人不承担广告侵权赔偿责任。　　《广告法》第三十八条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者。使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任;广告

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商的房地产广告要满足什么条件 1、房地产广告的发布要遵守是什么原则? 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。 2、哪些房地产不能发布广告? 凡下列情况的房地产，不得发布广告： (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的; (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的; (3)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的; (5)权属有争议的; (6)违反国家有关规定建设的; (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的; (8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。 3、房地产广告不能含有什么内容? 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： (1)升值或者投资回报的承诺; (2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置; (3)违反国家有关价格管理的规定; (4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。 (5)房地产广告不得含有风水、占卜等封建内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。 第四十六条发布医疗、药品、医疗器械、农药、兽药和保健食品广告，以及法律、行政法规规定应当进行审查的其他广告，应当在发布前由有关部门(以下称广告审查机关)对广告内容进行审查;未经审查，不得发布。 第四十七条 广告主申请广告审查，应当依照法律、行政法规向广告审查机关提交有关证明文件。 广告审查机关应当依照法律、行政法规规定作出审查决定，并应当将审查批准文件抄送同级工商行政管理部门。广告审查机关应当及时向社会公布批准的广告。 第四十八条 任何单位或者个人不得伪造、变造或者转让广告审查批准文件。 第四十九条 工商行政管理部门履行广告监督管理职责，可以行使下列职权： (一)对涉嫌从事违法广告活动的场所实施现场检查; (二)询问涉嫌违法当事人或者其法定代表人、主要负责人和其他有关人员，对有关单位或者个人进行调查; (三)要求涉嫌违法当事人限期提供有关证明文件; (四)查阅、复制与涉嫌违法广告有关的合同、票据、账簿、广告作品和其他有关资料; (五)查封、扣押与涉嫌违法广告直接相关的广告物品、经营工具、设备等财物; (六)责令暂停发布可能造成严重后果的涉嫌违法广告; (七)法律、行政法规规定的其他职权。 工商行政管理部门应当建立健全广告监测制度，完善监测措施，及时发现和依法查处违法广告行为。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 开发商发布虚假广告是否需要承担法律责任 需要承担责任 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么? (1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 (2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 (3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 (4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 怎么处理商品房销售虚假广告等引起纠纷? 对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，审判实践中有不同观点： 第一种观点认为，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，如未将广告宣传的内容订入合同?就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则要求的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补偿。 第二种观点认为，开发商在订立合同时，往往利用其订立合同时的优势地位，拒绝将售楼广告中作出的说明和允诺的内容订入合同中，故对广告中的说明和允诺从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内.开发商不得随意撤销或变更许诺。开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。 我们认为，在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、甚至《消费者权益保护法》的归责原则具体确定。 (1)要约条件下的责任承担 如果把商品房销售广告认定为要约.受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任，一是缔约过失责任。 违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。违约责任以补偿守约方所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，而且当事人可以在法律规定范围内约定，具有一定的随意性。商品房销售广告中的违约责任在《商品房买卖合同解释》第3条中有明确规定。违约责任以合同的有效成立为前提。就商品房销售而言，相关商品房销售广告主体的违约责任问题应从以下四个方面来予以认定： 第一，要有商品房销售广告违约行为的存在; 第二，有因商品房销售广告违约行为造成的损害事实; 第三，商品房销售广告违约行为与损害事实之间有因果关系; 第四，实施了商品房销售广告违约行为的相关主体必须有过错。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则。购房人应当结合自身实际作出选择。 缔约过失责任，是在订立合同的过程中，由于一方当事人的过错，使合同无效、被撤销或未成立，并给对方造成损失的情况下所承担的一种民事赔偿责任。违约责任救济的是履行利益，而缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益。就商品房销售广告主而言，缔约过失责任的构成要件有四：一是商品房销售广告主体在要约生效后违反先合同义务;二是商品房销售广告主体一方存在过错;三是购房人基于要约的信赖利益受有损失;四是购房人损失与广告主体违反先合同义务和存在过错乏间有因果关系。缔约过失责任赔偿内容一般包括因信赖利益而造成的直接损失和间接损失，在数额上一般不超过合同正常履行时的利益。 (2)要约邀请条件下不承担民事责任 根据要约邀请的一般原理，要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不承担民事责任。至于是否违反《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定问题，因涉及行政责任，在此不赘述。 对商业广告原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订人合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任。这有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。