已诉讼保全的房屋出租可否合法有效?

最新修订 | 2024-02-20
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专家导读 已诉讼保全的房屋出租是合法有效的,但对于承租人不能正常的居住而使自己的利益受损,那么是可以要求解除房屋的合同,对于出租人来说也是需要满足承租人一切的条件,不然就会引起纠纷。
已诉讼保全的房屋出租可否合法有效?

一、已诉讼保全房屋出租可否合法有效?

根据我国的相关法律的规定,已被法院诉讼保全的房屋,出租是合法有效的,但因为不能正常居住,至少不能居住到租赁期满,承租人可以以此为由要求解除租赁合同

根据《民法典》(于2021年1月1日实施)第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

二、房屋租赁合同纠纷如何处理?

1、合同当事人协商解决;

2、可以要求第三方-中介方出面调解解决;

3、到租赁房屋所在地法院起诉解决。

三、房屋租赁全同注意的事项有哪些?

1、双方当事人的情况:

首先需要出租人提供所出租房屋的产权证等材料。另外合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况,以及房屋的具体的位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室。出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

2、所出租房屋的具体情况:

如住房面积、住房装修情况、简要列举住房内装修情况以及出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等。

3、住房用途:

主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

4、租赁期限:

租赁合同中应当明确双方的租赁期限,租赁合同到期前如需续租或不再租赁,应提前多久及时沟通以及续租时的付款方式等。

5、房租及支付方式:

住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

6、住房修缮责任:

房屋修缮是出租人的责任。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

7、住房状况变更的约定:

承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

8、是否可以转租应当在租赁合同中明确约定

9、违约责任的约定:

对于可能产生的违反合同的行为,应在合同中约定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。

10、租赁合同的变更和终止:

如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。

综合上面所说的,对于在保全期间的房子如果进行出租的话,虽说是属于合法有效的,但对于承租人的人权益是很难受到保障的,只要一旦自己不能正常的居住 ,那么就可以依法的解除合同,尽可能的保障到自己的权益,所以,在租房子时就要了解清楚房子的背景,这样自己的利益才不会受损。


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[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、房屋租金能不能做为诉讼保全财产
房屋租金能做为诉讼保全财产。
可以申请诉讼保全财产的类型
(一)、各类帐户
是保全工作者们的最爱。存款帐户、资金帐户、证券帐户等,是具有明显财产特征的债权,诉讼保全通过银行或证券公司协助进行,具有操作简便、可靠性强的特点。
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包括专利权、商标权、著作权。其中专利权、商标权的诉讼保全需要在专利局、商标局登记查封,最高院有相应的司法解释。至于著作权的保全,是指对其中财产权部分的保全,由于没有法律规定要在专门部门进行登记查封,其保全的方法是一个值得研究的大课题。著作权的范围较为广泛,早期主要限于文学艺术作品,后来扩及工程设计图、产品设计图、示意图、计算机软件、汇编作品等,除了图书、软件的专有出版权归版权局管理外,其他作品没有专门管理机构,靠著作权人自行提起救济。笔者认为对著作权的诉讼保全,可以参考冻结债权的方式(当然著作权与债权完全是两回事),以裁定书的方式,限定著作权的转让。
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有价证券。《证券法》规定了股票及债券两种有价证券,并有专门法规规定了其管理机构是中国证券登记结算有限责任公司深圳、上海两个公司,因此其诉讼保全的方式明确单
一,采取登记查封。
(六)、股权
指《公司法》上的股权,包括有限责任公司和股份有限公司股权,是一种典型的综合性财产。《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》规定了上市公司国有股和社会法人股的查封;对于非上市公司股权,则以工商行政管理部门为其登记部门,另外股权具有收益性,股权公司可能会按月、按季或按年派发收益,因此也应当通知股权公司协助冻结。
(七)、保险金
《保险法》规定了财产保险合同及人身保险合同中的保险金,是具有或然性的财产,即不一定发生给付保险金的事故。《担保法》解释第八十条第二款规定在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。这里的保险金是在发生保险事故后的债权,因而可予保全的保险金应当是已然状态下的保险金。特别要提到的是保险单的现金价值。《保险法》规定了保险单现金价值退还的情况,如上所述也是或然性财产,只有在已然状态下的保险单现金价值,才具有可保全性。
(八)、域名
域名作为一种有价值的权利并无多大的争议,笔者认为对域名的保全应当通过域名注册管理机构协助完成。
网络虚拟财产。围绕网络游戏的虚拟财产,不断有纠纷发生。由于虚拟财产有庞大的买方市场,其经济价值是不言而喻的。作为财产来看,对其属于知识产权还是债权有不同之看法,又无法律定论,暂时将其作为其他财产。与域名的保全不同,笔者认为应当通过网络游戏公司协助查封。
(九)、交易席位
证券经营机构的交易席位系该机构向证券交易所申购的用以参加交易的权利,是一种无形财产。人民对证券经营机构的交易席位进行财产保全或执行时,应依法裁定其不得自行转让该交易席位,但不能停止该交易席位的使用。人民认为需要转让该交易席位时,按交易所的有关规定应转让给有资格受让席位的法人。
(十)、专营权
实践中曾经查封过加油站、收购厂的各种油料专营权,管理机关是经济贸易委员会。由于专营权是限制转让的一种权利,而且一般要通过行政许可达成,因此其经济利益已经越来.
二、诉讼保全的财产有以下特点:
1、具有经济利益,比如没有经济利益的纯义务,没有保全的价值;
2、可实现性,即必须可以转化为其所有人的合法利益,非法所得或违禁品不能实现其经济价值,不具有诉讼保全的意义;
3、可转让性,不能在主体之间进行让与的财产不得保全,如具有特定人身属性的继承权,又如从附于主权利的从权利(担保物权)。
三、申请诉讼保全的投条件
1、只得在情况紧急的情况下提前保全。我国民事诉讼法中对如何把握“情况紧急”并无具体规定,司法实践中也不存在一个客观的衡量标准。因此对这一要件的判断适宜只做一般性审查,如果审查过严,一者当事人无法提供充足的证据;二者容易因为时间的延误导致保全机会的丧失。因此,可主要通过询问当事人或要求当事人在可能的情况下提供必要的证据以使法官作出一般性的而非常确切的判断。如被申请人有抽逃资金、隐匿财产、毁灭证据的行为等即可判断为“情况紧急”。
2、诉前保全必须由申请人提供担保。诉前财产保全的担保要认真审查,看申请人是否有权处分该财产。当然这里的担保可以是申请人的财产,也可以是第三方的财产。如:可以用所属财产,房产,现金,或认可的其他资产,以质押或抵押的方式提供担保;也可以提供认可的其他企业或个人进行第三方保证。在以上担保方式都比较困难的情况下,由一家有信誉有实力的专业担保公司提供财产担保服务是一条可选之路。在进行财产保全担保时,为了安全起见,要求申请人必须提供一定的资金,以备保全错误可能产生的赔偿请求所需。
3、将来提起的诉讼必须是给付之诉。依照原告要求采取的权利保护方式不同,诉可以分为给付之诉,确认之诉,变更之诉。给付之诉是指原告请求判令,被告向其履行特定给付义务的诉讼。在给付之诉中,原告要求被告履行的给付,既包括给付一定数额的货币或财产,也包括为或不为某种特定的行为。被告不履行给付义务时,原告可以对判决作为执行裁判文书申请强制执行。诉前财产保全将来提起的诉讼,必须是给付之诉。对于确认之诉,变更之诉不适用诉前财产保全制度。
4、诉前保全的申请人必须是利害关系人。就这一条件,应当与诉讼保全的申请人相区别。诉讼保全的申请人必然是案件当事人。而诉前保全的当事人不一定是案件的当事人,只要是利害关系人即可。认为自己的民事权益正受到他人的侵犯或与他人发生了争议的人就是利害关系人。利害关系人能否成为当事人,取决于他是否在法定期间内向人民。
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1、具有经济利益,比如没有经济利益的纯义务,没有保全的价值;
2、可实现性,即必须可以转化为其所有人的合法利益,非法所得或违禁品不能实现其经济价值,不具有诉讼保全的意义;
3、可转让性,不能在主体之间进行让与的财产不得保全,如具有特定人身属性的继承权,又如从附于主权利的从权利(担保物权)。
三、申请诉讼保全的投条件
1、只得在情况紧急的情况下提前保全。我国民事诉讼法中对如何把握“情况紧急”并无具体规定,司法实践中也不存在一个客观的衡量标准。因此对这一要件的判断适宜只做一般性审查,如果审查过严,一者当事人无法提供充足的证据;二者容易因为时间的延误导致保全机会的丧失。因此,可主要通过询问当事人或要求当事人在可能的情况下提供必要的证据以使法官作出一般性的而非常确切的判断。如被申请人有抽逃资金、隐匿财产、毁灭证据的行为等即可判断为“情况紧急”。
2、诉前保全必须由申请人提供担保。诉前财产保全的担保要认真审查,看申请人是否有权处分该财产。当然这里的担保可以是申请人的财产,也可以是第三方的财产。如:可以用所属财产,房产,现金,或认可的其他资产,以质押或抵押的方式提供担保;也可以提供认可的其他企业或个人进行第三方保证。在以上担保方式都比较困难的情况下,由一家有信誉有实力的专业担保公司提供财产担保服务是一条可选之路。在进行财产保全担保时,为了安全起见,要求申请人必须提供一定的资金,以备保全错误可能产生的赔偿请求所需。
3、将来提起的诉讼必须是给付之诉。依照原告要求采取的权利保护方式不同,诉可以分为给付之诉,确认之诉,变更之诉。给付之诉是指原告请求判令,被告向其履行特定给付义务的诉讼。在给付之诉中,原告要求被告履行的给付,既包括给付一定数额的货币或财产,也包括为或不为某种特定的行为。被告不履行给付义务时,原告可以对判决作为执行裁判文书申请强制执行。诉前财产保全将来提起的诉讼,必须是给付之诉。对于确认之诉,变更之诉不适用诉前财产保全制度。
4、诉前保全的申请人必须是利害关系人。就这一条件,应当与诉讼保全的申请人相区别。诉讼保全的申请人必然是案件当事人。而诉前保全的当事人不一定是案件的当事人,只要是利害关系人即可。认为自己的民事权益正受到他人的侵犯或与他人发生了争议的人就是利害关系人。利害关系人能否成为当事人,取决于他是否在法定期间内向人民。
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已出租的房屋可以抵押吗
目前,我国法律中并未现在将已经租赁给他人的房子,再拿来抵押。所以,现在房子虽然已经租出去了但还是可以用于抵押的。而事先被租赁的房子,之后由被作为抵押物进行抵押的,此时抵押担保是不能对原来的房屋租赁合同关系造成影响。即使之后抵押的房子被依法拍卖,受让人也应当继续履行原来的房屋租赁合同。
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