二手房改房该如何交易

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 您好，针对您的抚养权二审容易改判吗?问题解答如下, 抚养权二审是否改判呢，人民法院审理子女抚养权纠纷问题，从有利于子女身心健康，保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。一方要求变更子女抚养关系有下列情形之一的，应予支持。
（１）与子女共同生活的一方因患有严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；
（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或者有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；
（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；
（４）有其他正当理由需要变更的。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》
１、 两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：
（１）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；
（２）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；
（３）因其他原因，子女确无法随母方生活的。
２、 父母双方协议两周以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。

[律师回复] 您好，针对您的抚养权二审容易改判吗?问题解答如下, 抚养权二审是否改判呢，人民法院审理子女抚养权纠纷问题，从有利于子女身心健康，保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。一方要求变更子女抚养关系有下列情形之一的，应予支持。
（１）与子女共同生活的一方因患有严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；
（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或者有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；
（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；
（４）有其他正当理由需要变更的。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》
１、 两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：
（１）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；
（２）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；
（３）因其他原因，子女确无法随母方生活的。
２、 父母双方协议两周以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。

[律师回复] 您好，针对您的抚养权二审容易改判吗?问题解答如下, 抚养权二审是否改判呢，人民法院审理子女抚养权纠纷问题，从有利于子女身心健康，保障子女的合法权益出发，结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况妥善解决。一方要求变更子女抚养关系有下列情形之一的，应予支持。
（１）与子女共同生活的一方因患有严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；
（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或者有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；
（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；
（４）有其他正当理由需要变更的。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》
１、 两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：
（１）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；
（２）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；
（３）因其他原因，子女确无法随母方生活的。
２、 父母双方协议两周以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。

[律师回复] 交易二手车时，车辆不过户对两边都会带来不方便，二手车过户十分具有重要性。最让人头疼的问题之一就是怎么过户。都需求预备什么资料要花多少钱什么流程呢
1、买方：身份证，外地人上当地车牌另需有效期内暂住证。
2、买方是单位则需求组织机构代码证书原件及公章。
3、车辆行驶证原件、车辆登记证书（大绿本）。
4、签定二手车生意合同，带齐以上一切手续，卖方还需要携带车主身份证、车辆登记证、车辆行驶证。
5、车辆外检；验车时候如果存在加装改装的情况需要进行拆卸，如果是改变颜色未登记大本的需要到市车管所进行变更登记。一般在机动车服务中心提前排队，帮您快速进行车辆外检、拓号、照相并拆牌。
6、核对手续系统拍号（20选1）全市统一选号池。

[律师回复] 您好，关于二手楼房改房私人怎么交易这个问题，我的解答如下, 房改房，又称为已购公房，指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房能否进入交易市场进行买卖，应根据房改房的产权性质进行判断：
第一种情况是完全产权的房改房；完全产权的房改房是指购买房改房的购买者对该住房拥有完全的所有权。在首次的交易的过程中与单位没有特殊的约定，这类房产是可以进入交易市场进行买卖的，无需征得原单位的同意。
第二种情况是不完全产权的房改房；不完全产权的房改房是指在房屋交易过意过程中，购买者对房改房只拥有一部分的产权，剩下的部分产权归单位所有。这类房改房在处置和受益上会受到一定的限制，通常原产权单位保留了优先回购权，也就是说产权人在转卖该房屋时应该征得原单位的同意或者按成本价补足分摊费用。

[律师回复] 二手房交易营改增后规定税费是：
满2年持有的二手房，过户可免5%增值税，
卖家满五唯一住房，过户再免1%个税，
买家首次买房，90平以下契税1%，90平以上契税1.5%，
二套买入前提，90平以下契税1.5%，90平以上契税2%，
还需要交纳印花税万分之五，
手续费几百元，
评估费千分之六。

[律师回复] 你好，具体看二手房买卖合同协议如何约定及所说的政策是否影响到合同的履行才能作详细分析。

[律师回复] 第1步、看房、选房
由于每个人的要求不一样，能不能恰好选到符合自己心意的房子也不一定，此外原房主好不好说话，你们之间沟通是否顺利等等，这都会影响需花费的时间，所以我们暂时不将这部分时间计算在内。　　　　　　　　　　　　
第2步、向中介公司缴纳意向金，签订初步协议。
这个步骤难以预测所需耗费时间，暂时不计算。
第三步、卖方收取意向金，意向金转为定金
这个步骤难以预测所需耗费时间，暂时不计算。
第四步、双方签订房屋买卖合同，买家支付首付款。
在中介公司的多次协调后，买卖双方就应该就最终交易价格、房子移交时间等等一系列具体事宜达成一致意见，最终双方签订房屋买卖合同，买家支付首付款。则大概需要１个工作日。
第五步、卖方还清银行贷款，注销抵押登记
这个步骤需要你和卖方及时沟通，催促对方尽快完成，所以难以预测所需耗费时间，暂时不计算。
第六步、买方办公积金或商业贷款
你需要携带包括个人身份证、房屋买卖合同在内的相关材料前往银行，申请贷款。银行会根据你的材料逐级审批核实，这一般需要５个工作日。此外，银行对该房屋进行评估，最终确定你能贷款的贷款年限，这也需要花费１个工作日。
第七步、办理过户手续
这之后你就可以和卖方前往相关部门办理过户手续，一般这需要１个工作日。
第八步、办理新房产证
在这之前，买家还需要缴纳各种税务，并且房产交易核心还需要认真全面的审核检验你的贷款申请和双方的房屋买卖合同。然后需要静静等待２０个工作日，才能得到属于你的房产证。
第九步、申请放贷
得到新的房产证之后，你就可以携带相关资料，申请银行放贷，银行需要３～５个工作日审核，最终放贷。
第十步、房屋移交
之后你就可以按照合同要求对方移交房屋了，一般来说，这也需要１个工作日
　这样算来，差不多追踪需要３４个工作日，而且还不包括由于诸多不确定因素难以预测的环节。所以说，大家在交易之前，还是要尽可能的把困难准备充足一点，在交易过程中，及时沟通交流，这样才能节约更多的时间。

[律师回复] 老板不发工资，劳动者是可以报警的，但多数情况下报警也没什么用。
1、报警没用，最简单的方法是电话投诉到当地劳动执法监察大队，他们会依据《劳动保障监察条例》依法对用人单位进行监督检查，并责令其支付拖欠的工资。
2、还可依据《劳动合同法》第三十条的规定，用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。
3、最有效的是直接到当地劳动行政部门申请劳动仲裁(不收费，不用律师)，通过劳动仲裁下达的裁决书，向单位索赔，如果还不赔，可申请法院强制执行。
4、按上述途径索取工资的同时，还可依据《劳动合同法》第八十五条的规定，要求单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向你加付赔偿金。

[律师回复] 这个是可以解除合同的，你们双方不具备交易的基础，属于情势变更

[律师回复] 目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。
营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整

[律师回复] 1、准备好必须提交的证件，缴纳相应的费用后就可以办理回迁房房产证。回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。 2、每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。 3、回迁房办理房产证必须提交的证件：房屋拆迁安置协议书、旧房拆迁作价凭证、原房屋所有权证、《住宅公用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》、身份证。 4、房产证办理应交纳费用：拆迁房与安置房等值部分，只交纳交易手续费，收费标准3元平方米，由个人交纳。超值部分，按买卖交纳契税和交易手续费，契税： 2，手续费3元平方米，产权登记费，2000年5月1日按80元套收取。 5、房产证下来后，到房地产交易部门交易过户，按照正常买卖的，该交的税的一分都不能少，五年之内还要加收5营业税，税率共计房屋报价的12。 6、另外，要注意业主反悔，公证处的公证手续约束力有限。

[律师回复]
1、代理各个税种的纳税申报，代理企业纳税情况自查及 代理记账 清算各种税款业务;
2、代理企业整体税务安排、投资项目税收评估，代理制作涉税文书。
3、建立企业纳税核算体系用办税制度，为企业设计财务制度。
4、协助企业进行股份制改及企业间兼并、收购工作，代理设计经营管理制度等。中正会计服务网隶整合了投资顾问、账务服务、会计外包、税务顾问、商务咨询、创业服务、专业培训等多项业务。

[律师回复] 改名字不难，但是后面需要证明两个名字是一个人

[律师回复] 你好，一般二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。营业税：（网签价-原购房价）×5.6%个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%印花税：房价×万分之五需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。其中，增值额=转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。

[律师回复] 你好，一般二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。营业税：（网签价-原购房价）×5.6%个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%印花税：房价×万分之五需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。其中，增值额=转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。

[律师回复] 建议直接咨询房管局

[律师回复] 建议直接咨询房管局

[律师回复] 答：个人销售其购置的商业用房，税收政策与购置的时间没有关系，即不受是否满5年的影响。对于这种情况，应以全部收入减去该商业用房购置原价后的余额为营业额，缴纳5.55%的营业税及城建税、教育费附加；按产权转让书据缴纳万分之五的印花税；一般按销售收入全额缴纳6%的土地增值税；按“财产转让所得”税目缴纳个人所得税，其应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值（包括购房应纳的契税）和合理费用（营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等）后的余额，税率为20%。