物业合同违约责任约定内容是什么

[律师回复] 《民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

[律师回复] 违约责任的形态 通常认为，违约责任的形态或者说违约行为的种类，根据合同法第107条和第108条的规定，可以分为全部违约、部分违约和预期违约三种。前两种形态在《民法通则》和原《经济合同法》以及《涉外经济合同法》均有相同的规定。第三种预期违约则是《合同法》中确认的一种新的违约形态。 (一) 全部违约 全部违约是指当事人签订了合同后根本就没有履行合同(没有履约)，或者履行合同的结果完全不能满足合同约定的条件(错误履约)，相对人的合同权利全部落空，没有履约方或者错误履约方的行为即构成全部违约，也称不履行合同义务。全部违约的情况可以由一方当事人的行为产生，也可由双方当事人的行为产生，这要根据当事人的在履约过程中的行为而定，如果出现混合过错情况的，还有根据当事人的过错各自承担相应的违约责任。一般而言，如果合同根本就没有履行，当事人在合同中又没有确定违约责任承担方的，全部违约的法律责任由合同中约定应当先履行义务一方当事人承担。如果合同中没有约定履行合同的先后顺序的，出现了因没有履约的损失时，任何一方当事人都无权要求对方承担违约责任。根据合同法第107条和第110条规定，对不履行合同义务的违约行为，是采取实际履行的原则，即指除法律和合同另有规定或者客观上已不可能履行的情况以外，当事人应按合同规定的标的履行义务，不能用其他标的代替约定的标的；一方违约时，也不能用偿付违约金、赔偿金的方式代替履约，对方要求继续履行合同的，仍应继续履行。实际履行原则同时约束双方当事人，双方都负有必须实际履行 3 的义务，禁止单方变更但是一方违约时，只有守约一方才享有变更或解除合同的权利。 (二) 部分违约 部分违约，又称不适当履行合同义务。是指当事人没有按照合同规定的条件和时间完全履行合同的义务。在合同约定的履约期限内只履行了一部分合同义务，致使相对人的合同权利不能实现或者不能完全实现，由此也可能造成相对人的其他损失，为了支持实现当事人的合同权利和弥补损失，违约方应当就未完全履约的行为承担相应的违约责任。在一般情况下，部分违约对相对人可以有两种结果：第一，是相对人的合同权利是由全部合同条件组成而成的，合同的部分履行对其实现合同权利没有实际意义，所以此种部分违约实质上是完全违约。相对人如果要主张对方的违约是完全违约的，必须要举证证明自己的合同权利是不可分割的，对方的违约责任也就相对增加了一些。第二，相对人的合同权利可以分开行使，违约方履行了部分合同义务使相对人能够实现部分合同权利，尚未履行部分或者履行不当部分的违约责任较全部违约的责任为轻。在此情况下，相对人有权请求违约方承担尚未的法律责任，包括继续履行未履行的合同，对已经履行部分的质量不符合合同约定条件的应当及时采取补救措施，以及赔偿因部分违约造成的损失。 (三) 预期违约 预期违约是合同法正式确立的一种违约形态。对于这种违约形态，多年来争议较大，实践中屡有发生，但在合同法颁布前一直未被承认。它是指在合同的履行期限到来之前，一方当事人向对方当事人明确提出自己已经不能履行合同的义务，或者以自己的行为明确表明不履行合同的义务。在预期违约的情况下，相对人可以在合同履行期届满前要求违约方承担违约责任。《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。它具有以下特征。一是违约行为发生在合同依法成立之后，履行期限届满之前，这种违约是一种不能履约的危险，而不是实际违约。如果违约方在履行期限届满之后所作的不履约表示，那就是一种实际违约，而不是预期违约。二是预期违约所侵害的客体是对方所期待得到的利益，而一般不是现实存在的利益损害。三是预期违约必须是有效合同，无效合同不存在预期违约问题。 一般而言，预期违约主要有以下两种原因：第一，当事人的确无履行能力的预期违约情况。当事人在履行合同过程中因种种情况丧失了继续履约的条件，虽然合同的履行期限未满，但是继续拖下去已经没有意义，而且可能会造成更多的损失，因此按照诚实信用原则的要求主动向对方提出已经不能能履行合同了。当事人对这种预期违约如果不想承担继续履约责任的，应当向对方提供不能履行合同的书面解释，包括生产能力的变化、市场的变化和原材料及加工能力的变化等原因，如果不能提供令人信服的解释，对方有权要求其继续履行合同，不接受其预期违约终止合同履行的要求。第二，当事人有履行合同义务能力，但是出于某些目的的不愿意履行或不愿意继续履行合同。当他提出不能履行合同，要求终止合同时，不能提出令人信服的理由，对方当事人如果认为履行合同比接受其损害赔偿更加有利时，有权不接受其终止合同的要求，要求其继续履行合同或者通过仲裁程序或诉讼程序要求其继续履行合同。

[律师回复] 违约处理1、单方违约依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为，分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指一方当事人在合同履行到来之前，明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的，也可以是口头的。所谓默示毁约，是指当事人在合同履行期到来之前，根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为：1、债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形;2、守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形;3、违约方不愿提供适当的履行担保。对于预期违约，守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任：2、自救手段依《合同法》第94条的规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言，因恐难以掌握对方违约的确切证据，故守约方不宜而采取解除合同措施，可参照合同法第68条规定，中止合同履行或中止合同履行或履行准备，以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保，应视为对方明示毁约，此时可依法解除合同，并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。3、司法救济依《合同法》第108条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施，对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约，守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律，否则，将因证据不力反而于己不利。4、等待履行当一方预期违约，对方可坚持合同的效力，要求或等待对方到期履行合同，以静观对方的态度是否有所变化，然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约，守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示，而不能一味地坐等对方履行，以免扩大损失。对于默示毁约，守约方一时无确切证据证实对方毁约，可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行，可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任，或者依法解除合同，请求赔偿损失。