商品房验收要注意哪些地方

[律师回复] 法/步骤1首先，验房应该在先，收房应该在后。也就是说，正确的顺序应该是物业管理的人来新房进行验收，业主看完房以后，如果发现问题就让开发商整改，完全符合收房条件了，再签字、交钱、收房。这样的好处太显而易见了，物业费可是从你签字那一天算起的。你签收了房子就开始计费，开发商的整改时间都要你买单，你看看划不划算？　　不过大多数开发商都绝不守规矩，不交钱不给钥匙。这时如何保障自己的权益，就看你自己啦！2验明正身！先审查房子的证件全不全　　开发商必须已经取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,《建筑工程竣工备案表》说明该栋楼已经有关部门验收合格，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题；这两个都没有的话，直接就可以拒绝签收。　　“两书”——《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，以便日后出现质量问题时按约要求维修。　　开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。　　以上三点是必备的，最好还问问有没有《管线分布竣工图》、《电路图》方便参考。　　那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定，只有以下四种情况可以退房：　　套型与设计图纸不一致；　　开发商擅自变更规划设计；　　面积误差绝对值超过3%；　　商品房确属主体结构不合格。　　具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。3交钱！一手交钱，一手给钥匙　　基本上，收房要交不少钱，这些钱的名头有：　　预收水电煤气等费用。　　还有一个装修抵押金，防止私自拆改的，虽然现在国家明令这属于乱收费，但是有些嚣张的开发商还在收。拿到约定！也就是物业要提供的东东，《业主临时公约》、《物业管理合同》、《装修公约》。验房正式开始！一般来说，要看这些地方：　　测量面积，察看结构　　这个比较简单，就看看跟图纸有没有出入，面积一般是没法测的，因为现在都是建筑面积，那些公摊根本就搞不清楚用在了哪里，套内面积又包括墙，实在不好测量，所以，大概看看，生生气也就算了。　　检查房屋土建情况　　看看房子有没有漏水的痕迹，墙体地面有没有裂缝。小的裂缝可能是抹灰原因造成的，大的可要注意了。必要的时候找专业人士看看，因为如果是结构裂缝或者沉降裂缝，那就对房子有所影响了，可能存在隐患。阳台之类的地方额外要关注一些检查门窗　　一般来说，门窗应该有保护膜，不过我们看到的可能并没有被保护得很好，这时候，准备个小纸条，放在门缝、窗缝里抽动一下，看看是否能轻松抽出，可以查看是否有密封不严的地方。开开关关，看看是否顺畅，仔细查看一下有没有破损或者有划痕的地方，如果窗户有上倒功能，看看好不好使。晃一晃窗户，看安得是否牢靠，仔细检查玻璃看有没有破损或者划痕严重的，大门开一开锁看是否好用，瞧瞧密封条怎么样，听听有没有声响，看看门的垂直度如何，如果有赶紧提出来更换。　　检查门窗时很容易发现问题，物业一般也给处理，所以一定要仔细一些。　　工具一 纸条，用来查看门窗密封程度；　　工具二 小刷子，扫开窗户灰尘，查看边角是否有破损，胶是否密封严实。　　工具三 抹布，必要的时候擦擦门窗，确认是破损还是污垢。检查室内设施　　同开发商签合同时，如果已将所使用的建材（如门窗、开关、管线等）标注了品牌，就查看一下是否使用的是约定的品牌检查电气工程　　看看插座、开关、电视、电话、网线等是否齐全，如果有图纸对照就更好了。试试开关是否好用，现在的房子都有一个电气箱，检查一下，并且把电气箱标注的分路都开关一下，看看是否正确，是否都有电，这个很重要哦！　　网线一般要等到入住后交费申请才通，让电工改造后一定要检查一下，有线一般都要等入住一段时间后才能通，所以要确认有线可以抽动，这样以后就算出问题也可以进行更换。　　工具 充电器，检查电源是否有电。水路检查　　水路检查的不多，因为毛坯房一般都不做水路，只是简单的给你准备好上下水。打开水龙头，摸摸管子，看是否有漏水的地方。然后接一些水，检查一下所有的下水道是否通畅。　　检查一下总阀是否好使，记住总阀的位置。　　下水道应该包括：厨房地漏、卫生间地漏、洗衣机地漏、座便器、浴缸、手盆、厨房水槽，看看是否齐全。　　工具一 塑料袋，用塑料袋接水，然后冲洗所有下水道看是否通畅，这很重要哦！因为等到以后发现下水道被堵了就麻烦了，而且工人施工稍不小心，下水道里就可能有水泥、沙子、砖头，以后都是隐患呢！　　工具二 橡皮筋、配合塑料袋，把所有检查过的下水口都盖好，避免以后不小心堵上。　　新房子的上水应该配有水龙头，但是不少新房也缺，这里也要让物业提供水龙头，然后好做检查，房子装修时是要用到水龙头的。　　水路检查完后，查看水表读数，让物业记录下来，自己也要记录下来，必要的话进行拍照，并确认水路关闭后水表没有转。供暖检查　　一般供暖有两种方式，一个是传统的暖气片，一个是地热。传统的暖气片，要查看位置是否合理，开关是否灵巧。地热，检查分水器是否完好，分水器各开关是否好用，最好能做一个地热打压实验。防水检查　　看看防水是否都做了，一般来说要做一个闭水试验进行检查。（闭水试验，是指在做完防水层并将材料干燥到规定时间后，把有防水层的房间门口用黄泥土、低标号水泥砂浆等材料做个30～50毫米的挡水条，把地漏等堵塞严密，地面放水形成深度20～30毫米深的小水池，水存蓄24小时后，会同物业部门、楼下邻居，共同检验下层楼板是否渗漏，共同签字验收）因为要检查24小时，所以把水放进来后，可以先去做别的事情。不过现在大部分人都会选择自己再做一遍防水，很多也就不检查了，看每个房间的具体情况。土建检查　　这个检查是要看房子是否有空鼓现象，水泥标号够不够。检查方法是拿个小锤敲一敲地面、墙面，尤其是阳台，窗户附近，有空鼓的地方声音能够听出来。小面积的空鼓还可以，大面积空鼓就要让开发商处理了，因为大面积空鼓，会导致墙皮脱落，粘砖也很可能粘不牢，是一个比较讨厌的事情。另外，如果对房子不太信任的话，建议用一个钉子在每个房间钉一下，确认房子的墙壁水泥标号是否够。我有个邻居，家里都装到木工了，结果木工往墙上一钉钉子发现墙面表皮全掉了，原来是开发商偷工减料，墙面几乎没有水泥全是沙子，你说多闹腾，所以开始还是检查一下比较好！　　工具一 锤子和粉笔，用来检查是否有空鼓，并用粉笔标注。　　工具二 钉子，用来简单检查墙壁水泥标号够不够。　　室内尺寸检查　　这里就要看看房子的层高到底是多少，房间的墙壁是否倾斜，因为墙壁倾斜这个问题实在是太普遍了。　　工具一 卷尺，用来测量尺寸，可以在每个房间的角落测量一遍层高，看房间是否倾斜。　　工具二 三角板，建议使用30厘米以上的三角板，在边角查看一下房间的边角是否垂直，窗台是否垂直，太严重的可以让物业处理。　　工具三 水平尺，可以自备一个30～40厘米的水平尺（以后买了冰箱、洗衣机安装的时候还能用到），用来检查一下地面是否平整还是很有必要的。地面如果太不平整，到了安装地板的时候，可能还要花钱找平，所以，如果地面问题严重，就让物业给免费找找平吧。烟道检查　　看看烟道是否通畅。　　工具 香烟，点燃一根烟，然后靠近烟道口，看烟能否被很快吸走，来确认烟道是否畅通。不过这个办法现在可能用不到，因为现在很多烟道都是封闭的，到你装修的时候再自行砸开。文书等都要保存好。现在贴心的物业会给你做一个表格，告诉你该交什么钱，去哪里交。如果没有，自己可以做一个表格，这样方便明确自己花的钱。记得把票据都保存好噢。　　维修基金　　面积补差　　物业费　　煤气管网费　　有线初装费　　预交房证办理费用　　垃圾清运费　　这是个大项，按照房子面积来计算的，必交。　　现在买现房都不用，如果买期房，面积差值在3%内，合法的你就得多买单。　　一般预交一年。　　这是要给煤气公司的（此项可能有地区差异）。　　不管你要不要有线，这个到你家门口了就要交（此项可能有地区差异）。　　可能有交易费用，房产证费用，合同印花，图纸费用。

[律师回复] 客体要件。本罪侵犯的客体为国家对商标的管理制度和他人注册商标的专用权。商标专用权是商标权人依法对自己已注册商标的专有使用权，它构成我国商标管理制度的主要内容。我国商标法明确指出要保护商标专用权。对商标专用权的侵害，有的表现为生产或制造假冒商标，有的表现为销售假冒商标，在实际生产中，较多的是销售明知是假冒商标的商品，这些都无一例外地侵害了注册商标的专用权，而且销售明知是假冒商标的商品，在客观上使得大量的伪、劣、次产品投入市场，对名优产品及其他同类产品造成冲击，造成消费者难辨真伪、上当受骗，严重的还会给消费者的身体健康、生命安全造成威胁，严重地损害了消费者的合法利益。销售假冒注册商标的商品，虽然自己本身并没有生产假冒注册商标的商品，但其行为使假冒他人注册商标的商品直接流向消费者，危害了消费者的利益，同时在经济上支持了假冒他人注册商标的犯罪分子，使犯罪分子心理上得到强化，因此，《中华人民共和国商标法》第38条明确规定，销售明知是假冒注册商标的商品，属于侵犯注册商标专用权的行为之一。本罪的犯罪对象是假冒注册商标的商品，这种商品多属伪、劣、次甚至有害物品。所谓假冒注册商标的商品即必须是未经注册商标所有人许可，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的商品。如果故意销售的商品是假冒非注册商标伪商品，或者与注册商标的商品不展于同一种，就不能构成故意销售假冒注册商标的商品罪。本罪在客观方面表现为行为人非法销售明知是假冒注册商标的商品，销售金额数额较大的行为。所谓销售，是指以采购、推销、出售或兜售等方法将商品出卖给他人的行为，包括批发和零售、请人代销、委托销售等多种形式。无论行为人采取哪一种形式，只要销售金额数额达到较大，即构成本罪。值得注意的是，这里所销售的商品不应是自己生产、制造或加工的商品。倘若销售的不是假冒他人注册商标的商品，如是没有商标的商品，或者虽有商标但不是注册商标的商品，或者虽有注册商标但不是他人而是自己的注册商标的商品，或者虽有他人注册商标但不是使用在与该商品相同的商品上的注册商标的商品等，则不构成本罪。如果行为人在自己的商品上假冒他人注册商标之后又加以出售，构成犯罪的，则分别触犯了两个罪名，两者之间具有吸收关系，应择一重罪从重处罚。但从二者的法定刑来看，两者处罚相同，难以说出谁轻谁重。考虑到销售假冒他人注册商标的商品的行为，是其假冒商标行为的后续及延伸，因此，对假冒商标后又加以出售的，以假冒注册商标罪定罪为宜，处罚则应从重，不能数罪并罚。如果与假冒注册商标的犯罪分子事先通谋，事后对假冒商标的商品代为销售的，也应以假冒注册商标罪论处，构成假冒注册商标罪的共犯。销售假冒他人注册商标的商品的销售金额数额必须达到较大，才构成犯罪。虽有销售假冒他人注册商标的商品的行为，但销售金额不属于数大，不构成本罪。所谓销售金额，是指销售者出售假冒他人注册商标的商品没有扣除成本、税收等的所有违法收入。它既不同于违法所得，后者是扣除成本的实际获利数额，也不等同于经营数额，行为人将假冒他人注册商标的商品完全卖出，销售金额就是经营数额。如果没有卖出就被查获，这里则只有经营数额而无销售金额。没有销售金额或者虽有销售金额但数额不大，一般不能以犯罪论处，但这并非绝对不能按犯罪处理。如果犯罪情节恶劣，如屡教不改，或者一旦出售销售金额将特别巨大，危害严重的，则应以本罪未遂追究其刑事责任。但应指出，已经销出，但购买人因种种原因还未付给销售金额，则不是没有销售金额，对之，构成犯罪，应是既遂，而非未遂。本罪的主体要件为一般主体。自然人和单位均能构成本罪的主体。就自然人而言，只要行为人达到了刑事责任年龄且具有刑事责任能力，实施了故意销售假冒注册商标的商品的，就可构成。单位犯本罪的，实行两罚制，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照本条规定追究刑事责任。本罪在主观方面只能表现为故意，即明知是假冒注册商标的商品，而故意销售给他人。过失不能构成本罪。对“明知”的范围不能要求过于狭窄，“明知”并不等于“确知”，只要行为人应该知道所销售商品是假货即可。这是由于假冒注册商标的商品的流通是处于非法状态，经营者在交易时往往是心领神会，无须挑明，另外还可避免有些不法分子借口不知是假冒注册商标的商品而逃避法律制裁。司法实践中认定“明知”的标准主要是，(1)有证据证明行为人曾被告知销售的是假冒注册商标的商品的；(2)销售商品的进价和质量明显低于市场上被假冒的注册商标商品的进价和质量；(3)根据行为人本人的经验和知识，能够知道自已销售的是假冒注册商标的商品。

[律师回复] 现在商标注册的官费是300，通过代理公司办理的都会收取一定的代理费，一般来说，现在一千左右可以注册一个商标的，通过代理公司不用自己担心提交后的事情，一切有代理公司帮助处理。