买卖房未签合同算违约吗

一、买卖房未签合同算违约吗

买卖方未签合同不算违约，违约行为是要在合同生效之后才能够成立。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。没有签订书面合同，不代表合同不存在，口头约定也视为合同，只要有违约的事实存在，就需要支付违约金。

合同违约的构成要件有以下几点：

1、要有不履行或者不完全履行合同义务的行为

违约责任只有在存在违约事实的情况下才有可能产生，当事人不履行或者不完全履行合同义务，是违约责任的客观要件。

2、当事人的违约行为造成了损害事实

损害事实是指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。

3、违约行为和损害结果之间存在着因果关系

违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人都应赔偿。

在法律规定的情况下，需要违约方有过错才承担违约责任。例如，《民法典》第八百二十四条规定，在运输过程中旅客自带物品毁损、灭失，承运人有过错的，应当承担损害赔偿责任。第八百三十二条规定，承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任，但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。

二、违约解除合同权利有哪些

对于违约方，能否主张解除合同，一般持以下三种意见。

第一种意见认为，合同解除分为约定解除和法定解除，《民法典》第563条规定了法定解除的五种情形，但是，该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。

故违约方无权主张解除合同，在守约方要求继续履行合同的情形下，法院应判决违约方强制履行合同。

第二种意见认为，作为违约方，虽然不能依据行使法定解除权，但是在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。依据《民法典》第580条的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，违约方主张解除合同应予支持。

第三种意见认为，《民法典》第580条的规定是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权，违约方不能据此主动提出解除合同。

根据我国《民法典》的规定，违约方一般是没有解除合同的权利的，但是在有些情况下，如果继续履行合同，违约方将面临更大的损失，而守约方拒不行使解除权。那么法院应当根据违约方的请求判决解除合同。同时，守约方有权要求违约方赔偿损失。而笔者也认同第二种意见。

一般来说，违约方是没有权利提出解除合同的，只有守约方才有权利选择继续履行合同还是解除合同。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺，应当得到遵守和履行。但是，如果整个合同继续履行下去，不仅守约方到不得利益，而且违约方公司也将遭受巨大损失，必然会出现“双输”的局面。按照现行法律，违约方没有解除权，其解除合同的诉请不应得到支持，而且法律也没有情势变更的规定。在我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。判决双方合同解除，违约方赔偿了守约方较高金额的损失，形成了双赢的结果。

违约方的合同解除权，在我国现有的法律框架内能够找到明确依据。《民法典》第580条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

法律上或事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。因此，在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在合同出现《民法典》第580条的情形时，违约方提出解除合同应予支持。但违约方必需承担违约的法律后果。

相对公平的做法应该是支持违约方解除合同的请求，同时也允许守约方另行起诉主张自己的损失。这样能够使双方的利益大致平衡，体现法律的公平精神。

违约方以承担违约责任及赔偿损失为代价“购得”了一个解除权，但是这样的例外情况也仅限于此，民法的诚实信用原则不允许当事人因违约而获得利益，违约方无解除权应该还是基本原则。

如果一方具有违约行为的话，那么另一方是有权解除合同的。当然在一方有违约行为以后。另一方可以要求当事人承担相关的违约责任，但是不进行解除合同，违约以后也可以继续履约，并且进行一些补救措施。