农村土地使用权转让合同具有法律效力吗？

[律师回复] 甲方： (身份证号： ) <br/>乙方： (身份证号： )<br/>甲方的 于 年 月 日过逝，留下位于 房屋一处，《集体土地建设用地使用证》编号为： 字第 号，用地面积为： 平方米。甲方的 生前并无遗嘱，也并未与他人签订遗赠抚养协议。根据继承法，乙方享有该房屋<br/>继承权。但继承人本着互谅互让、和睦团结的精神，协商一致同意，甲方的 留下的房屋土地使用面积的 平方米由甲方继承，乙方自愿放弃该房屋继承权。<br/>本协议受中国法律管辖并按其解释。<br/>凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决。若甲方违约，应向乙方赔偿所有损失;若乙方违约，应向甲方赔偿所有损失。<br/>本协议自甲、乙双方签字(盖章)之日起即生效。<br/>甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：<br/>2014年 月 日 2014年 月 日

[律师回复] <br/>1、《农村土地承包法》释义 第二条 本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。 <br/>2、【释义】 本条是对适用农村土地承包法的土地范围的规定。 <br/>3、农村土地承包法所规定的土地与我们平时所说农民集体所有的土地不是一个概念，也可以说不是一个范围。一般所说的农民集体所有的土地是指所有权归集体的全部土地，其中主要有农业用地、农村建设用地等。农村土地承包法规定的农村土地，既包括农民集体所有的农业用地，也包括国家所有依法归农民集体使用的农业用地。用于农业的土地，主要有耕地、林地和草地，还有一些其他用于农业的土地，如养殖水面等。养殖水面主要是指用于养殖水产品的水面，养殖水面属于农村土地不可分割的一部分，也是用于农业生产的，所以也包括在本条所称的农村土地的范围之中。此外，还有荒山、荒丘、荒沟、荒滩等“四荒地”, “四荒地”依法是要用于农业的，也属于本条所称的农村土地。上述这些用于农业的土地中数量最多，涉及面最广和每一个农民利益最密切的是耕地、林地和草地，这些农村土地，多采用人人有份的家庭承包方式，集体经济组织成员都有承包的权利，因此，本法把它突出出来表述。其他农村土地如“四荒地”、养殖水面等包含在本条规定的“其他用于农业的土地”之中。总地来说，凡是由农民集体所有或者使用，用于农业生产，又适合承包的土地和水面，都属于本法所称的农村土地，都要适用本法的规定

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转让方(以下简称甲方)：<br/>受让方(以下简称乙方)：<br/>甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。<br/>一、转让标的：<br/>甲方将其承包经营的位于____乡(镇)____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。<br/>坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级(肥力水平)备注<br/>二、转让期限<br/>转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。<br/>转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。<br/>四、支付方式和时间<br/>乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：<br/>1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为____。支付的时间和方式为____。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>五、承包经营权转让土地的交付时间和方式<br/>甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)<br/>六、承包经营权转让和使用的特别约定<br/>1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。<br/>2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。<br/>3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。<br/>4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。<br/>5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。<br/>6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。<br/>7、乙方不得改变土地的农业用途。<br/>8、其他约定：____。<br/>七、违约责任<br/>1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。<br/>2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。<br/>八、争议条款<br/>因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：<br/>1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解<br/>2、提请仲裁委员会仲裁<br/>3、向有管辖权的人民提讼。<br/>九、生效条件<br/>甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。<br/>十、其他条款<br/>本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。<br/>本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。<br/>甲方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>乙方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>签约日期：____年____月____日<br/>鉴证单位(签章)：____鉴证日期____年____月____日<br/>注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

[律师回复] 土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尽管我国土地的总量不算少，但由于人口数量庞大，人均土地占有量却很少，加之我国的人口在继续增长，土地承受的压力将越来越大。如何充分高效地利用有限的土地资源，缓和高度紧张的人地关系，成为保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。<br/>流转的概念和种类编辑<br/>“土地承包经营权流转”，指的是在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为。 <br/>　　《农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。其他方式主要指入股。该法第三十一条规定：“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。” 据此，农村土地承包经营权流转形式主要有：转让、转包、出租、互换、入股、继承等。<br/>　　<br/>1、农村土地承包经营权转让。它是指转让方（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期限内依法将部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权转移给受让方（新承包方）的行为。其结果是，转让方丧失部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权，受让方依法取得部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权；同时，转让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系终止，确立受让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系，如转让方依法将全部承包地上物权性质承包经营权转移给受让方，其承包方法律资格和原拥有的物权性质土地承包经营权同时消灭。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。 <br/>　　<br/>2、农村土地承包经营权转包。它是指转包方（原承包方）在通过家庭承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将部分或者全部承包地上债权性质农村承包地使用权转移给受转包方的行为。农村土地承包经营权转包，属于转包方在保留物权性质土地承包经营权前提下，从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能（包括物权性质土地承包经营权中的占有权、使用权和收益权，但不包括处分权）移转给受转包方，其结果，受转包方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质土地承包经营权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第39条），新确立转包方与受转包方之间的转包关系，且该转包的期限不得超过原承包期的剩余年限，一般较短，最长也不得超过20年。 <br/>　　<br/>3、农村土地承包经营权出租。它是指出租方（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将部分或者全部承包地上债权性质农村承包地使用权转移给承租方的行为。农村土地承包经营权出租，属于出租方在保留物权性质土地承包经营权前提下，从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能移转给承租方，其结果，承租方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质农村承包地租赁权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变，”新确立出租方与承租方之间的农村土地租赁关系，且该租赁的期限不得超过原承包期的剩余年限，最长不得超过20年。 　<br/>　　<br/>4、农村土地承包经营权互换。它是指在存在两个通过家庭承包方式取得有效的物权性质土地承包经营权前提下，并限于同一发包方的农村土地的两个物权性质土地承包经营权基础上，承包方之间依法互相调换物权性质土地承包经营权的行为。农村土地承包经营权互换，则发生物权性质土地承包经营权让渡的流转，其结果，甲承包方丧失原物权性质土地承包经营权而同时取得乙承包方的物权性质土地承包经营权，则反过来，乙承包方丧失原物权性质土地承包经营权，而同时取得甲承包方的物权性质土地承包经营权。 　 <br/>　　<br/>5、农村土地承包经营权入股。它是指入股者（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，依法将农村承包地使用权入股而取得股权的行为。 　 <br/>　　<br/>6、农村土地承包经营权继承。它是指承包方在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包方最后一个家庭成员死亡和承包期内，由最后一个死亡的家庭成员的继承人依法继承物权性质土地承包经营权的行为。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转让方（以下简称甲方）：_________ 受让方（以下简称乙方）：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地（地块名称、等级、四至、土地用途附后）的承包经营权转让给乙方从事_________（主营项目）生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金： 1、现金方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为_________。 2、实物方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为_________（具体内容见附件）。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。 2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民判决。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决： 1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解； 2、提请_________仲裁委员会仲裁； 3、向有管辖权的人民提讼。 九、生效条件 甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。 十、其他条款 本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。 本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。 甲方代表人（签章）：_________乙方代表人（签章）：_________ 身份证号：_________身份证号：_________ 住址：_________住址：_________ _________年____月____日_________年____月____日 发包方（签章）：_________鉴证单位（签章）：_________ 法定代表人身份证号：_________ _________年____月____日_________年____月____日