四类征地拆迁法律程序知多少？在明律师告诉你……

我们俗称的拆迁，通常是对征收、搬迁行为的统称，是指依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

从土地的性质方面来看，我国土地分为国有土地与集体土地，国有土地是指城市市区的土地，集体土地是指除法律规定属于国家所有的土地以外的农村和城市郊区的土地。

从征拆的行为方式来看，可基本分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。

笔者这里将征拆项目分为以下几个类型：

国有土地上的房屋征收：

2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)颁布，在国有土地上进行房屋征收统一按照该条例规定执行。

这种情况通俗的说是指国家在法定条件下，收回城市市区土地的土地使用权，并对该土地上房屋的所有权人进行补偿的行为。

国有土地上的房屋征收由市、县一级人民政府负责，具体程序如下：

1. 在符合相关规划条件的前提下，确定房屋的征收范围，组织认定征收范围内未经登记的临时建筑，对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应予补偿。

同时由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

2. 市、县级人民政府公布补偿方案，征求公众意见，期限不得少于30日，并将修改情况及时公布。

如因旧城区改建项目征收房屋，多数被征收人不同意该方案的，市、县级人民政府应组织召开听证会，根据听证结果修改方案。

3. 由市、县级人民政府作出《征收决定》，并予以公告。

被征收人对征收决定不服的，可以提起复议或诉讼。

4. 由被征收人协商选定评估机构，对被征收房屋进行评估。

5. 被征收人选择货币补偿或者产权置换的方式进行补偿，并签订征收补偿协议。

6. 对于在征收补偿方案确定的期限内无法达成协议或者房屋所有权人不明确的，由作出征收决定的市、县级人民政府作出征收补偿决定。

对补偿决定不服的，可以提起复议或诉讼。

7. 被征收人对补偿决定不履行，且既不提起复议也不提起诉讼的，诉讼期满后由作出征收决定的市、县级政府申请人民法院强制执行。

这里《征收决定》和《补偿决定》是两个概念，《征收决定》通俗说是政府公告告知其需要征收某地块的房屋，收回该地国有土地使用权。

《补偿决定》是针对未签订补偿协议的某被征收人，政府决定对其房屋给予多少补偿的行政决定。

国有土地上的房屋拆迁：

这种情况是指在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之前，也就是在2011年1月19日之前已经依法取得《房屋拆迁许可证》的项目，沿用之前的《城市房屋拆迁管理办法》进行，但政府不能责成有关部门强制拆迁，只能申请法院强制执行。

其大致程序如下：

1. 由拆迁房屋的单位向房屋所在的市、县级房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。

市、县级房屋拆迁管理部门下发并公告拆迁许可证。

2. 由拆迁单位与房屋所有权人和房屋承租人(后称被拆迁人)签订补偿协议，签订协议后不履行的，拆迁单位可申请仲裁或起诉，诉讼期间可向法院申请先予执行。

3. 无法达成补偿协议的，当事人可向政府部门申请拆迁行政裁决，当事人对裁决不服的，可向人民法院起诉，诉讼期间不停止拆迁执行。

这种情况现在并不多见，但是北京等地的集体土地拆迁项目仍在使用这种程序。

征收集体土地：

除上述“三”的情况外，任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地。

因此，除上述以外的集体土地建设项目，必须先由政府将集体土地征为国有。

政府征收集体土地需要按照《土地管理法》规定的程序进行审批，对征收范围内的土地和地上物分别补偿，土地补偿费归农村集体经济组织所有，经村民会议进行分配，地上附着物的补偿归所有者所有。

还有要指出的是，建设项目涉及农用地的，需要先依照《土地管理法》第44条规定转为建设用地，再进行征收或建设。

其他协议搬迁：

这种情况从项目名称上来看，最常见的就是腾退，腾退一词在法律上并没有规定，其一般也没有《土地管理法》规定的一系列前置手续，其性质为协议搬迁，即被腾退人自愿与腾退方签订安置补偿协议后，腾退人支付补偿金并拆除被腾退人房屋的行为。

这种情况要注意的是，双方在没有签订安置补偿协议的前提下，腾退方没有任何理由向法院申请强制执行。

征拆在具体的操作过程中，还有很多以拆除违法建设为由进行拆迁的行为，主要针对一些由历史原因造成的前置手续不全的房屋。

对于违法建筑，一般应按照《城乡规划法》第65、66条的规定进行认定，对于认定为违建需要拆除的，按照《行政强制法》第四十四条之规定，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。