厂房没有在87年航拍图上,拆迁是否真的不给补偿

最新修订 | 2024-08-04
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即明拆迁律师
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厂房不在航拍图上并不是说一定就是违建,航拍图上没有拍到厂房,企业也可以争取拆迁补偿。从违建认定到最终拆除,要经过一段比较长的时间,每一步法定程序进行时,企业主都有相应的救济权利可以行使,这个过程就是企业主证明自己的厂房并非违建的过程。
厂房没有在87年航拍图上,拆迁是否真的不给补偿

一、87年航拍图上没有的厂房,拆迁时真的不给补偿吗?

航拍图上没有拍到厂房,企业也可以争取拆迁补偿

在讲解无证厂房与“违建”关系的问题时,企业主孙先生联系到我们,咨询了这样一个问题。他问到,87年的航拍图上没有的厂房,是不是拆迁时真的没有补偿?即明拆迁律师今天就来说说拆迁中以“航拍图”认定违建和确定补偿的问题。

二、拿着一纸航拍图就能认定厂房违建吗?是不是就没法拿补偿?

通常情况下,只有产权合法的房屋才能在拆迁中获得补偿。所以在拆迁和补偿开始之前,征收方会开展调查工作,对被征收房屋的权属状况等信息做调查,如果被认定为违建,拆迁时就不给补偿了。

这时候,某个时间点的航拍图就有可能成为认定违建的依据之一。比方说如果孙先生的厂房所在地在87年之后就已经严格禁止盖新厂房了,那82年之后才出现在航拍图上的厂房,就有可能会被认定为违建。

但孙先生表示,虽然他的厂房在87年之后才有,但是厂房是经过了权属登记的.,有证厂房当然不能直接被计作违建不给补偿。所以说,某个时间段的航拍图没有,就说厂房是违建,这对企业主来说显然不怎么公平,认定依据也不够充分。

厂房不在航拍图上并不是说一定就是违建

如咱们上文所说,航拍图只能作为辅助认定违建的技术手段之一,但是并不能仅凭一张航拍图就确定违建。违建的认定是有严格的法定程序的。

举个例子来说,在市县级人民政府作出房屋征收决定前,在对征收范围内的房屋厂房进行调查时,如果发现某企业的厂房可能属于违建,那相关部门就要进行立案调查,查证建筑的产权登记情况,并进行实地调查。如果结合所有的调查结果,确实能得出结论认定厂房是违建,才能进行下一步的查违拆违程序。

从违建认定到最终拆除,要经过一段比较长的时间,每一步法定程序进行时,企业主都有相应的救济权利可以行使,这个过程就是企业主证明自己的厂房并非违建的过程。

举个例子来说,孙先生说自己的厂房有相应的权属登记证件,那么在他的厂房被认定为违建时,孙先生就可以提出异议,拿出这些证件来证明自己的房子是经过了合法登记的。

再比如,有些企业厂房虽然缺少某些证件,但是企业建厂房时,已经经过了相关部门的允可,这时候企业就可以收集并提交相应的证据,证明自己的厂房并不是随意乱建的。

航拍图上没有拍到的厂房,不是说就没有拆迁补偿

拆迁人一定要弄清楚一个问题,凡是合法建筑,在拆迁时都应该得到公平合理并且充分的补偿;而严格意义上的违法建筑,在拆迁中当然就没法拿到补偿,或者只能得到很少的一部分补偿了。

咱们在前文中已经说了,不能单单以某个时间点的航拍图上有没有厂房来认定违建。如果结合产权登记情况、历史和政策原因以及实地调查情况,最终证明厂房不是违建,那当然就不能说航拍图上没有就不给补偿了。

即明拆迁律师最后要提醒被拆迁人朋友们的是,航拍图确实可以作为辅助资料,帮助违建查处部门确认厂房出现的时间和存在的年限,进一步帮助判断厂房的合法性问题。但是,仅以某个时间点的航拍图为依据来认定和处理“违建”,明显是缺少法律依据的。

如果有企业主遇到这类仅以航拍图定“违建”的情况,可以先理性拒绝不合理的拆迁补偿协议,并通过启动法律程序等手段维护自己的合法权利。如果双方一直难以就补偿问题达成一致意见,企业主一定要及时聘请专业评估人员和拆迁律师介入,帮助企业确定自身的合法性和补偿价值,为争取合理补偿打好基础。


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1990年的航拍图去认定的违法建筑,那么这个房屋,刚才我们在案件的脉络当中也讲了,1993年我们就转让过来了,那么以1990年的航拍图去认定,这个时间跨度已经有20多年了,20多年里面会盖很多房屋出来,那中间的都不认,这也是很荒唐的,那您跟大家讲一讲,而且咱们拆迁过程当中,经常这个拆迁部门可能拿出航拍图来,说你房子不在里面,或者是以此来对你作出一些其他认定的话,这种事该怎么办呢?
现在咱们这个案件是无证房屋,我们没有房产证,没有土地证,由原来的油厂也没有土地证和房产证,我们受让过来以后,也没有办理相应的产证,土地证和房产证,那么在这种情况下,他们有一个联合认定小组,所有的拆迁部门都会有吗,一般情况下,会有这样一个部门的,对无证的建筑物进行认定。
你现在拿不出房产证,拿不出土地证,没有相应的规划许可证,那么我们就认定你是一个违法建筑,但是在我们征收过程当中,一贯的来惯例,以航拍图来对补偿做一个界定,对无证的房屋有98航拍图,92房航拍图,06航拍图甚至
12、16航拍图,你假如是在98航拍图之前的,那我们可能是全额的予以补偿,那么可能是02航拍图,就是打75折,06航班图,可能打7折,这就是他们好便于一种操作,现在应该也是采取这种方式,完全以这个时间段来划分的话,就是以时间段来划分补偿的这个梯度的话,这种是合理的吗,但是现在咱们完全的以航拍图来界定是不是一个违法建筑,这个是没有相应的法律依据的。
那么我们的是不是一个违法建筑,那么我们就需要按照《土地管理法》,按照《城乡规划法》的相关规定来根据我们房屋建造的情况,以及我们房屋所坐落的位置是不是符合城乡规划,土地利用总体规划以及这一块的控规等等来进行认定,而不是说,当时我们的航拍上有,那就是一个合法建筑,航拍图上没有,那就是一个违法建筑,这样认定是没有依据的,但是,现在也不是拿航拍图来认定一个违法建筑的,我们可以采取这种方式来对我们的房屋作出不同的一个补偿,这样的也是具有可操作性,也是实际上一种相对来讲,也是一种合理性,也是尊重历史,面对现实,来进行一个判断分析的。
是由于历史原因所造成的,我们没有办证,也就是你时间越长,可能对咱们补偿越高,因为以前的时候越往前推,他的手续制度本身也不完善,我可能就不存在一个这个办证的条件,或者是整个村都没有办,那我谁去办,这是一个普遍的一种做法,也是咱们的国情,要根据情况来判断,那有没有存在那种情况,就是说比如说我当时建设这个房屋,虽然我都没有证,没有证的前提下,我当时是符合规划的,后来规划改了 那我这个房子该怎么认定呢,我现在就是违法建筑了吗 ?
我们认定是不是一个违法建筑呢,它是认定你当时建设时间是不是符合,现在规划调整了,认定我是违法建筑,这是不合理的,因为不是我的原因造成的,而且,我们有很多我们有证的房屋 我们都有证,当时都是符合规划的,现在规划调整了,那就都是所以说呢还进行对我们的房屋进行征收拆迁,如果是这样的话,对我们的房屋都不予补偿,我们都是违法建筑,直接就给我们拆了。
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现在咱们这个案件是无证房屋,我们没有房产证,没有土地证,由原来的油厂也没有土地证和房产证,我们受让过来以后,也没有办理相应的产证,土地证和房产证,那么在这种情况下,他们有一个联合认定小组,所有的拆迁部门都会有吗,一般情况下,会有这样一个部门的,对无证的建筑物进行认定。
你现在拿不出房产证,拿不出土地证,没有相应的规划许可证,那么我们就认定你是一个违法建筑,但是在我们征收过程当中,一贯的来惯例,以航拍图来对补偿做一个界定,对无证的房屋有98航拍图,92房航拍图,06航拍图甚至
12、16航拍图,你假如是在98航拍图之前的,那我们可能是全额的予以补偿,那么可能是02航拍图,就是打75折,06航班图,可能打7折,这就是他们好便于一种操作,现在应该也是采取这种方式,完全以这个时间段来划分的话,就是以时间段来划分补偿的这个梯度的话,这种是合理的吗,但是现在咱们完全的以航拍图来界定是不是一个违法建筑,这个是没有相应的法律依据的。
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