拆迁纠纷中效率很低的几种维权方式

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[律师回复] 刑事附带民事诉讼案件是法院执行工作的一大难题。刑事附带民事诉讼案件执行难的原因是多方面的，包括立法、诉讼程序、执行措施以及被执行人特殊性等，这些原因综合在一起导致了目前刑事附带民事诉讼案件难以执行，刑事被害人的合法权益无法得到实现。笔者主要通过分析刑事附带民事诉讼案件执行难的原因，并且针对原因提出相应的对策以及建议，认为应当完善相关立法、诉讼程序以及执行措施，并认为最终的解决途径是建立建立刑事被害人国家补偿制度，以期缓解刑事附带民事诉讼案件执行难的现状，使刑事附带民事判决不再是“一纸空文”，以维护司法权威和刑事被害人的权利。
　　
一、引言
　　本着节约诉讼资源、方便当事人诉讼的原则，我国《刑事诉讼法》设计了刑事附带民事诉讼程序。从审判实践来讲，这种诉讼行使简约便捷且无须缴纳诉讼费，所以绝大多数刑事被害人首选追偿民事损失与追究刑事责任同步进行。
　　然而在具体的司法实践中，刑事附带民事诉讼程序的效果却很不理想。刑事附带民事诉讼案件数量在不断增加，生效法律文书判决被害人获得民事赔偿的数额也在不断增长，但是被害人实际获得的赔偿却非常少。以我院近五年的刑事附带民事案件的执行情况为例，从结案方式来看，执行完毕的比例为9.6%，强制执行占1.2%，和解占4.8%，自动执行为49%(1)，终结本次执行程序为33.5%，其他结案方式占1.9%。实际执结率和标的到位率均为15.5%。这些数据直观清晰的表明了刑事附带民事诉讼案件的执行难问题。
　　
二、刑事附带民事诉讼案件执行难的原因
　　刑事附带民事诉讼案件之所以执行难，除了执行立法不够完善，地方保护主义严重等方面之外，与其自身的特殊性也有很大关系。
　　
(一) 立法上的原因
　　立法上的原因主要是刑事附带民事诉讼的法律规定过于原则，被害人的民事权利法律制度保障。主要表现在以下方面：
　　
1、刑事附带民事诉讼的法律规定无论是在实体方面，还是在程序方面都过于简单
　　我国《刑法》仅在第三十六条第一款有规定，我国《刑事诉讼法》仅在第七章有两条规定。这与刑事附带民事诉讼案件在全部刑事案件中的比例不相适应。
(2)无论对人民法院还是对于刑事被害人来讲，刑事附带民事诉讼都是一项非常重要的诉讼制度，而对于一项重要的诉讼制度，立法却没有对其法律性质、赔偿标准、赔偿范围以及赔偿数额等重要问题做出明确规定，这一立法上的欠缺，从源头上影响了刑事附带民事诉讼制度作用的发挥。
　　
2、我国刑事法律和民事法律在规定上不具有衔接性，导致刑事附带民事诉讼的法律规定和适用相互冲突
　　最高人民法院《关于执行lt;中华人民共和国刑事诉讼法gt;若干问题的解释》第一百条规定，“人民法院审判附带民事诉讼案件，除适用刑法、刑事诉讼法外，还应当适用民法通则、民事诉讼法有关规定。”然而在审判实务中，并没有认真贯彻这一规定，适用民法通则和民事诉讼法等民事相关法律，反而在许多方面诸如受案范围和赔偿标准等方面进行了限制。比如在提起刑事附带民事诉讼时，只允许被害人就人身受到伤害而导致的物质损失提出主张，对被告人非法占有和处置被害人的财产而导致的损失则不予受理;在赔偿标准方面，刑事附带民事诉讼对于死亡赔偿金、伤残补偿金以及精神损失等方面在作出判决时不予考虑。此外，刑事附带民事诉讼在作出判决时，判决数额通常还会考虑被告人的赔偿能力，二在民事诉讼中单纯的人身伤害民事赔偿则无须考虑。普通民事案件的诉讼程序和执行程序都适用民事诉讼法，因此在规定上，充分注意二者之间的衔接性。而形式附带民事诉讼案件则不同，在实践中，除有特别规定的参照民事诉讼法的以外，其余均适用刑事诉讼法。目前我国这种形式法律与民事法律衔接不能的现状，直接导致了刑事附带民事案件的诉讼与执行相脱节。
　　
3、附带民事赔偿责任与行使罪刑责任配置不当
　　重型轻民思想对刑事附带民事案件执行工作带来了负面效应。我国目前行使司法体系的设置受重型轻民思想的影响，主要以犯罪人为中心，缺乏对受害人权利的保护。在司法实践中，司法部门及工作人员往往更重视对犯罪的惩罚，而对被害人的民事求偿权利关注不够，从而降低了刑事附带民事生效法律文书的执行率。
　　
4、刑事立法缺乏对刑事附带民事赔偿的激励机制
　　为了督促罪犯认真服法、积极进行劳动改造，我国刑事诉讼法设计了减刑、假释制度。然而我国立法在对减刑、假释制度进行设计时忽略了刑事附带民事部分的执行问题，由于刑事附带民事赔偿的履行与否不会影响服刑期间的减刑和假释，所以被执行人及其家属对民事赔偿能否执行毫不在乎，从而严重影响刑事附带民事案件的执行效果。
　　
(二)诉讼程序中的问题
　　刑事附带民事诉讼程序依附于刑事诉讼程序，司法机关及其工作人员在诉讼过程中，主要侧重于追究刑事犯罪方面，而对于民事赔偿的重视不足，主要表现在：
　　
1、 举证方面
　　刑事附带民事诉讼原告人在举证时，基本上都是基于医疗费、误工费等因为犯罪行为给自己造成的损失举证，很少向法院说明被告人的财产状况并提供其财产线索。在庭审过程中，人民法院也没有把被告人的财产状况、财产线索和赔偿能力作为法庭调查的重点或者根本就不对此进行询问，对此举证和质证更是无从谈起了。而在执行程序中，法院对案件的执行很大程度上依赖于申请执行人在庭审过程中的举证，而刑事附带民事诉讼原告人往往又受到执行财产线索难寻、调查成本过高等因素的困扰，导致举证不能。这就会导致刑事附带民事诉讼案件在执行工作中难度较大。
　　
2、 对民事部分的调解不够重视
　　刑事附带民事诉讼程序中，法官对民事赔偿部分的调解不够重视，很少有针对当事人双方的心理和特点，深入挖掘调解的可能性的情况，大多数是在走程序，调解也就起不到什么实质性的作用，被告人也就不愿主动、积极履行赔偿义务，这会导致刑事附带民事诉讼案件的执行工作处于相对被动的局面。
　　
3、 诉前财产保全措施难以使用
　　我国《刑事诉讼法》第第一百四十二条的规定勉强可以称得上采取诉前财产保全措施的法律依据。该条规定： 、“人民检察院、公安机关根据侦查犯罪的需要，可以依照规定查询、冻结犯罪嫌疑人的存款、汇款、债券、股票、基金份额等财产。有关单位和个人应当配合”。然而该条规定的保全措施非常有限，
首先从该条规定来看，公安机关和检察机关所能采取措施的对象限定为犯罪嫌疑人的存款、汇款、债券、股票、基金份额等财产，不包括其房产和车辆等其他财产;
其次从司法实践来看，一般只有在经济犯罪和贪污贿赂犯罪等情况下，公安机关和检察机关出于调查取证和防止国有财产流失的目的，才会采取查询、冻结措施。而对于一般的刑事案件，很少采取该项措施。由于在侦查、起诉阶段没有采取诉前保全措施，以至于案件到审判阶段时，被告人的财产可能已经被其亲属转移或者藏匿，从而无财产可供执行。
　　
4、 忽视了先予执行措施的使用
　　根据最高人民法院的司法解释，在审理刑事附带民事诉讼案件时，还应当适用民法和民事诉讼法的相关规定(3)。我国《民事诉讼法》第九十七条规定了先予执行措施及其适用条件，但是由于缺少刑事附带民事诉讼适用先予执行措施的衔接性规定，导致先予执行在刑事附带民事诉讼中没有发挥其应有的作用，司法机关为刑事被害人追偿经济损失没有形成共同、有效合力。
　　
(三)执行措施的有限性
　　对于刑事附带民事诉讼案件的执行而言，被执行人一般在监狱服刑，人民法院现有的一些执行措施，比如说罚款、司法拘留等失去了其应有的威慑力。对于普通民事案件的被执行人，根据我国《民事诉讼法》第二十一条的规定，人民发育啊你可以采取通知有关单位协助限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等措施。以期达到通过降低被执行人的社会评价，减少其交易机会的方式督促其自觉履行义务。但对于大部分正在服刑的被告人来说，将来能否正常回归社会都是一个很大的问题。即使将来回归社会，由于自身条件和素质的限制，只能从事一些维持基本生活的交易活动，社会信用的降低对其并无太大的影响，我国现行法律规定的执行威慑机制对其并无明显的作用。
　　
(四)被执行人的特殊性
　　刑事附带民事执行案件的被执行人为刑事被告人，其本身具有一定的特殊性从而导致对其执行困难。其特殊性主要表现在：
　　
1、 被执行人清偿能力低下
　　从司法实践来看，刑事附带民事诉讼涉及的故意犯罪类型大都是故意杀人、故意伤害、强奸、抢劫、绑架等暴力型犯罪案件。在这些案件中，被告人一般以获得一定的金钱或着其他需求为目的，身份多为一些社会底层人员或外来务工人员，无固定的职业和固定收入，经济状况一般较差，很少有可供执行的财产。刑事附带民事诉讼所涉及的过失犯罪类型一般为交通肇事案件，被告人的全部财产一般仅是肇事交通工具，且多数已经毁损，价值较低，财产的可变性较差，仅靠保险公司有限的保险理赔款项无法满足受害人的诉讼请求。同时被执行人一般在监狱服刑，在较长的一段时间内无法改变自己的经济状况。
　　
2、被执行人对刑事附带民事判决的执行有很强的抵触心理
　　许多被告人的认为自己的犯罪行为已经受到刑事处罚，从而对受害人的负罪感已经消失。因此在执行过程中，总是不愿主动履行义务，甚至转移财产，逃避执行。
　　
三、破解刑事附带民事诉讼案件执行难的对策及建议
　　破解刑事附带民事诉讼案件执行难，不是单单加强法院的执行力度就能解决的。所以解决刑事附带民事执行难的问题，应当放在刑事附带民事诉讼程序的整体运行机制中加以考虑。笔者认为应从以下几个方面着手：
　　
(一) 立法方面的完善
　　
1、将刑事附带民事诉讼的法律规定具体化
　　
首先从立法上细化刑事附带民事诉讼的相关法律规定。明确其法律性质、赔偿范围、赔偿标准、赔偿数额等，使人民法院在对刑事附带民事诉讼进行审理时有明确的法律依据。完善刑事附带民事诉讼的财产保全以及先予执行制度。在受害人能明确提供犯罪嫌疑人或被告人的财产线索并申请有权机关进行保全时，有权机关必须受理，不得相互推诿。扩大诉前财产保全的范围，明确保全的财产不仅限于存款或有价证券，而应扩大到犯罪嫌疑人的所有财产。
其次加强刑法、刑事诉讼法与民法、民事诉讼法之间的衔接。明确刑事附带民事诉讼应当适用民法、民事诉讼法的范围和方式。
　　
2、设立科学的激励机制
　　刑事诉讼立法应当明确规定被告人履行民事赔偿义务的表现作为两性的情节予以考虑，以鼓励被告人积极履行法院判决。这种做法也符合国际刑事诉讼立法的趋势。例如《德国刑法典》第四十六条关于量刑的基本原则中有一条就是考虑“行为人行为之后的活动，特别是其补偿损害的努力以及行为人实现与被害人和解的努力。”(4)我国澳门特别行政区、韩国、俄罗斯等国的刑法典均有类似规定。我国在相关的司法解释中也确认了这一原则(5)，同时规定被告人家属自愿代为履行赔偿义务的也视为被告人积极主动履行义务的表现。然而，在具体的司法实践中如何操作并没有具体的规则可循。民事赔偿与刑罚适用的关系重大而敏感：一方面，正确处理二者的关系能够使受害人尽可能获得物质赔偿并减少社会矛盾，有利于弱化受害人的愤怒情绪、贯彻“宽严相济”的刑事政策，促进社会和谐;另一方面，二者的关系非常脆弱，出于正义的边缘，把握不好就会造成量刑上的贫富差距甚至出现“以钱赎命、赎刑”的现象，违背法律适用的平等原则。因此，立法在对此做出规定时，应当确立民事赔偿与刑罚适用科学具体的平衡规则。虽然追究民事责任与刑事处罚系同一行为产生的两种后果，但是二者具有严格的界限不能相互取代。刑事责任的追究是出于维护国家社会秩序的目的，民事赔偿的主张是基于被害人私权的维护。因此及时被告人积极履行赔偿责任也不等于必须在刑事责任上予以从轻处罚，在具体的操作上，应当理性而有节制地考量赔偿对量刑尤其是适用死刑的影响。
(6)
　　
(二)诉讼程序方面的完善
　　
1、加强庭审调查
　　目前我国刑事附带民事诉讼的庭审程序一般为审判长在主持法庭调查查清犯罪事实和由此带给刑事附带民事诉讼原告人所造成的损失之后，直接进入法庭辩论阶段，从而忽略了对被告人的财产状况和财产线索的调查。因此法院应当告知刑事附带民事诉讼原告人，其应主动积极向法院提供被告人的财产状况和财产线索，在庭审中应当将重点放在对被告人的财产状况的调查上，以便为案件审结后的执行工作打下一定的基础。
　　
2、重视法庭调解
　　刑事附带民事诉讼程序庭审进入调解阶段后，人民法院应当尽力挖掘调解调解的可能性。从司法实践来看，刑事附带民事诉讼案件能否调解，一般取决于被告人的悔罪表现和赔偿能力，同时海取决于原告人所主张的项目和数额是否符合实际损失和法律规定。有不少被告人表示愿意赔偿但又以没有赔偿能力为由表示赔偿不留奥，对此种情况，审判人员应当抓住被告人愿意赔偿的有利契机，向其告知“被告人已赔偿被害人物质损失的，人民法院可以作为量刑的情节予以考虑”，以促使被告人在争取从轻处罚的基础上，尽力进行赔偿;对于一些过于扩大自己的损失，主张的项目和数额军不符合实际情况和法律规定，对此应尽量耐心细致地对受害人做工作，使其尽量克制偏激情绪，根据法律的规定做出理性的赔偿主张。如此才能提高法庭调解的成功率，从根本上解决执行难的问题。
　　
(三)执行方面的完善
　　
1、加强审判部门和执行部门的合作
　　审判工作和执行工作都是人民法院密不可分的重要部分，尤其是在刑事附带民事执行过程中，更需要加强两部门之间的密切联系与有效沟通。从目前的案件来看，绝大多数案件都是在进入执行程序之后由执行人员去调查了解被执行人的财产状况。由于刑事附带民事诉讼受刑事案件的影响，从案发到诉讼再到执行经历的时间相当长，如果到了执行阶段再调查被执行的财产状况，即使被执行人有可供执行的财产，也可能早就被其亲属转移或隐匿了。因此次类案件的执行应当审判部门在案件审理过程中着重调查被告人的财产状况并开具清单附在卷宗中。案件进入执行程序之后，如果执行人员需要了解被执行人的财产状况，可以与审判人员联系，调阅卷宗，使案件执行有一个初步的方向。
　　
2、附带民事执行与刑罚执行相结合
　　与服刑机构配合，执行人员可以将刑事附带民事案件执行的情况通报被执行人所在的服刑机构，服刑机构可以根据被执行人的服刑期间的表现，综合考虑履行民事赔偿义务的情况，以决定其是否减刑、假释。当然在决定被执行人是否予以减刑或假释时，履行民事赔偿义务的表现仅仅只能作为一个参考条件，在处理时应具体情况具体分析。
　　
(四)建立刑事被害人国家补偿制度
　　
1、刑事被害人国家补偿制度的涵义及理论依据
　　刑事被害人国家补偿制度是指在一定范围内因犯罪遭受严重损害从而导致其生存或生活受到直接影响而又无法通过刑事附带民事诉讼等途径获得足额赔偿的被害人其妻亲属，通过法定程序请求国家补偿其全部或部分损失的制度。自新西兰1963年建立受害人国家补偿制度之后，英国、美国等国家先后建了该制度。
　　关于刑事被害人国家补偿制度的理论依据，通说认为是“国家责任说”，认为国家对被害人的补偿是一种国家责任。既然国家垄断了暴力打击犯罪的权力，个人已将保护自己人身和财产安全的权利交给国家来行使，国家就应当保护公民的人身和财产安全。如果不能抑制犯罪，国家又不允许私刑的存在，那么当被害人的人身和财产受到犯罪行为侵犯后又无法从加害人处获得有效赔偿时，国家就应当给予被害人以补偿，这是由国家义务所衍生的国家责任。
　　
2、 如何建立刑事被害人国家补偿制度
　　建立刑事被害人国家补偿制度，我国可以总结国内一些法院的成功做法，并借鉴国外的先进经验，指定专门的刑事被害人国家补偿法，通过法律规范补偿机关、补偿对象、补偿来源、补偿范围、补偿标准、数额计算、补偿程序等。
　　被害人国家补偿制度的确立，刑事附带民事诉讼执行率并不是给国家增加新的职责和负担，而只是国家应尽职责的进一步而已。
(7)而且该制度的建立也会成为刑事附带民事诉讼案件执行难的最终解决机制，能够弥补现行制度的不足，保护被害人的合法权益，维护社会的稳定，体现出司法为民的价值追求。

[律师回复] 可以到政府相关部门反映

[律师回复] 贷还款方式主要有按月等额本金还款法和等额本息还款法。
等额本金法：每月还固定的本金、另+利息，前期还款压力大，但总利息成本小；
等额本息法：每月还相同的金额（含本金和利息），总利息成本相对高一点。
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[律师回复] 起诉征收部门

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于非法,有哪些有效的维权方式
非法的一般维权方式如下：
1、在面临非法侵害威胁时，正式书面向当地公安机关提出保护请求，并保留送达回执。
2、在遭受侵害时立即报警求助。
3、在被侵害之后要求立案侦查，追究侵权人的刑事责任。
4、在适当时机向提出行政的行政复议或行政诉讼。
公安机关行政应当承担法律责任的主要法律依据有：
《行政诉讼法》
第十一条
第一款
第五项规定：“申请履行保护人身权、财产权的法定职责，拒绝履行或者不予答复的”，公民、法人和其他组织对该具体行政行为不服可以提讼，人民应当受理。
《行政诉讼法》第2条第一款还规定：“公民、法人或者其他组织的合法权益受到或工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿”。
《人民警察法》
第二条规定，人民警察的任务之一是“保护公民的人身安全、人身自由和合法财产、保护公共财产”。
《国家赔偿法》
第四条 及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
(三)违法征收、征用财产的;
(四)造成财产损害的其他违法行为。
最高于2001年6月26日在《关于公安机关不履行法定行政职责是否承担行政赔偿责任问题批复》中明确规定，“由于公安机关不履行法定行政职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任” 。
5、诉讼不是目的是手段，通过诉讼的方式推动纠纷的解决，取得合理的补偿。
农村违法建筑的处理方式
1、违法占用集体土地或农用地进行建设，处理：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依据为：《中华人民共和国土地管理法》
第三
十六、四
十三、六
十三、七十六条
2、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设;限期拆除或者予以没收;罚款。
依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四
十、四
十一、四十四条、六
十三、六十四条。
3、对历史和原因形成的违建处理：因为历史原因和社会原因，居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况，这种情况下不宜按照违章建筑处理，特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则，应当组织规划、土地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定，认定为合法的要给予补偿，认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度，将一些历史原因形成的违章建筑。
依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条。

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依据为：《中华人民共和国土地管理法》
第三
十六、四
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十三、六十四条。
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第三
十六、四
十三、六
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十、四
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第三
十六、四
十三、六
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十、四
十一、四十四条、六
十三、六十四条。
3、对历史和原因形成的违建处理：因为历史原因和社会原因，居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况，这种情况下不宜按照违章建筑处理，特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则，应当组织规划、土地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定，认定为合法的要给予补偿，认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度，将一些历史原因形成的违章建筑。
依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条。

[律师回复] 一般纳税人维修费是开17%的税率。
修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》
第二条　增值税税率：　　
（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第
（二）项、第
（三）项规定外，税率为17%。　　
（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：　　
1.粮食、食用植物油；　　
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；　　
3.图书、报纸、杂志；　　
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；　　
5.规定的其他货物。　　
（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，另有规定的除外。
（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17%。

[律师回复]
一、银行降息，新的贷款利率生效是即时的，即如果将要签订贷款合同的贷款人，可以按本次利率下调政策享受到利率优惠。
二、如果已经办理了房屋按揭贷款，就要以贷款合同为准。按揭贷款利率的调整方式一般有两种：
1、“按年调息”的方式，也是目前大部分银行的贷款合同中采用方式，房贷客户要到次年1月1日才能开始享受降息后的新利率；
2、“浮动利率”的方式，即按自然年调整利息的方式，是从次年的同月开始调整利率。
三、如果银行降息，购房者要注意合同中是否规定房贷利率随央行调整利率变动而变动。如果是固定利率，则一直以办理房贷时的利率为准。如果利率可调整，则会注明调整日期。一般银行规定次年1月生效或者约定固定日期。

[律师回复] 被拆迁人对房屋评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。对于评估确定的被征收房屋价值有异议的，被拆迁人可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对于复核结果有异议的，可以另行申请鉴定；仍有异议的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

[律师回复] 正常房屋被纳入危房改造,补偿很低,该如何维权
正常的房屋被列入危房进行拆迁改造的，明显是侵犯房屋所有权人利益的行为，当事人可以向人民提起行政诉讼维护自己的利益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条
第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

[律师回复] 您好！如果补偿额过低或者补偿不合理，建议聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判、与央视等知名有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。由于拆迁存在巨大利益，因此各级政府层层截留，建议主动采取措施，斗争才能获得更多的补偿。根据我们专业拆迁征收律师多年的经验，一般主动斗争会比没斗争获得补偿更多，甚至翻番。详情可来电来访。

[律师回复] 是否抵押率越高越好需要从两个方面来看.借款人：对于借款人来说，自然是希望抵押率越高越好，最好能达到100%。银行和贷款公司：但作为银行或贷款公司，就需要合理厘定抵押率了，因为抵押率越高风险越大。借款人希望抵押率越高，作为银行或贷款公司，需要考虑贷款风险，所以为了能达到平衡，需要合理确定抵押率。以上是针对抵押率计算公式，怎么算？以及是否越高越好的问题进行回答。

[律师回复] 根据相关法律规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例
第二十五条
第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

[律师回复] 你好，各地标准不一，建议咨询当地有关部门，了解具体拆迁赔偿政策，如有异议可提起行政复议

[律师回复] 你好，爱土征地拆迁律师团为您解答：您的房屋是哪三证呢？国有土地还是农村土地的房屋？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小区业主的维权方式有哪些 (一)行政途径 投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 (二)法律途径 1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。 2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至或直接向当地人们，请求依法行使审判权以解决纠纷。 3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。 (三)其他途径 1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。 2、由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。 3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。 按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。 《无权管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。 购房者向人民提起消费争议诉讼应符合下列条件： 1、提讼的购房者应与所提起的争议案件有直接的利害关系，即必须是购买、使用或接受服务中合法权益的消费者及其他受害人。 2、有明确的被告。时明确指出侵害其合法权益的经营者。 3、有明确的诉讼请求，有受侵害的事实及证据。 4、根据民事诉讼法确定的管辖原则，向有管辖权的人民提讼。