未办理房屋产权登记能否确权

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同依法成立的，即使房屋没有房产证，买卖合同也具有效力的，法律也没有规定房屋买卖合同以办理产权登记为生效要件。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、农村房屋使用权一般不需要，房屋的矛盾都是侵权引起，房屋早已与分配时就已经完成确权行为，村里应有原始分地记录，如发生矛盾，调取房屋原始记录，都有尺寸位置的详细说明，对方是否侵权一目了然，所以不需要再次确权; 2、农村房屋确权一般是村集体统一申请确权，政府和都不会受理单个村民房屋确权，法律没有规定单个村民确权条例，因为在分房屋时已经由土地管理部门按户确权好了，并且都登记造册，所以原则上不再受理细部划分的确权申请; 3、农村房屋使用权，如果受理了是因为办事员不懂政策法规，所以也不会有结果，遥遥无期。但是政府和都可以判断侵权行为是否成立，并做出公正裁决。 4、一般来说，买卖双方若是想要进行房屋买卖，只需要自己有相关的意愿即可，但是农村房屋不同，自己具有意愿还不行，还需要向所在的村委会提出申请。买卖双方需同时向村委会提交申请，在取得村委会同意之后，即可获取到开具的相关证明，拥有了证明之后才可以进行农村房屋买卖交易。 5、当然，涉及到房屋买卖都不是小事，合同还是必须有的，所以在取得村委会的开具证明之后，交易双方便可以经过协商并签订买卖合同了。

[律师回复] 征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。
首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由此可以看出，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。同时，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。

[律师回复] 征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。
首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由此可以看出，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。同时，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。

[律师回复]
一、如何进行房屋预告登记如何进行房屋预告登记根据我国《物权法》相关规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着开发商如没经过购房人同意，再将该房屋卖给其他人，是不具备法律效力的。预告登记制度与传统的进行房屋过户登记很相似，但是也存在不同的地方。
（一）确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。
（二）与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。
（三）申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。
（四）申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。
二、预告登记后房屋产权归谁
（一）预告登记后房屋产权归开放商。虽然已经进行了房屋预告登记，但是因为没有进行最后的过户，所以此时房屋的产权仍然属于开发商，但是这种产权是不完全的，在没有卖房者的同意情况下，开发商不具有处分该房屋的权利。由于房屋已经进行了预告登记，更加杜绝了善意第三人在善意情况下取得该房产的可能，如果其他人去过户，则房管局会发现该房屋已经进行了预告登记，从而不会再为其他人办理过户。
（二）预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。

[律师回复] 出租房屋后，应在一定的期限内办理房屋租赁登记手续，逾期不办理房屋租赁登记手续的，经主管部门责令限期改正，仍未登记的，将面临罚款等处罚。个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：
(一)房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件;
(二)房屋租赁合同;
(三)出租人身份或法律资格证明;
(四)承租人身份或法律资格证明。
在实践中，有许多出租人和承租人嫌麻烦或者法律意识淡薄不去办理备案，实际上经过备案后能对承租人的权利进行保障，比如有的城市办理居住证，需要租赁登记备案半年以上，如户口不在当地，经过备案后，孩子可以入读房子所在地的学校，所以一定要及时备案。

[律师回复] 你可以依法向法院起诉

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同依法成立的，即使房屋没有房产证，买卖合同也具有效力的，法律也没有规定房屋买卖合同以办理产权登记为生效要件。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同依法成立的，即使房屋没有房产证，买卖合同也具有效力的，法律也没有规定房屋买卖合同以办理产权登记为生效要件。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、农村房屋使用权一般不需要，房屋的矛盾都是侵权引起，房屋早已与分配时就已经完成确权行为，村里应有原始分地记录，如发生矛盾，调取房屋原始记录，都有尺寸位置的详细说明，对方是否侵权一目了然，所以不需要再次确权; 2、农村房屋确权一般是村集体统一申请确权，政府和都不会受理单个村民房屋确权，法律没有规定单个村民确权条例，因为在分房屋时已经由土地管理部门按户确权好了，并且都登记造册，所以原则上不再受理细部划分的确权申请; 3、农村房屋使用权，如果受理了是因为办事员不懂政策法规，所以也不会有结果，遥遥无期。但是政府和都可以判断侵权行为是否成立，并做出公正裁决。 4、一般来说，买卖双方若是想要进行房屋买卖，只需要自己有相关的意愿即可，但是农村房屋不同，自己具有意愿还不行，还需要向所在的村委会提出申请。买卖双方需同时向村委会提交申请，在取得村委会同意之后，即可获取到开具的相关证明，拥有了证明之后才可以进行农村房屋买卖交易。 5、当然，涉及到房屋买卖都不是小事，合同还是必须有的，所以在取得村委会的开具证明之后，交易双方便可以经过协商并签订买卖合同了。

[律师回复] 解答如下,
①申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。
在登记时，法人、其他组织应使用法定名称，由法定代表人提出申请自然人应使用身份证上的名称直管公房由登记机关直接代为登记共有的房屋由共有人共同申请他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。
权利人、申请人是法人的应提交主管机关颁发的证件、证明，如工商部门颁发的营业执照、上级主管部门的批准文件自然人要提交身份证、护照等委托他人办理的，代理人除提交其所代理的权利人、申请人的有效证件外，还要提交本人的身份证等有效证件、权利人或申请人的书面委托书，委托书应予公证。如手续完备，登记机关受理登记。
②登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋权来源。
③对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。
④对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。

[律师回复] 对于房屋买卖合同未登记有效吗这个问题，解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 最高额抵押权所担保债权的确定，是指最高额抵押权所担保的债权因一定事由而归于固定。最高额抵押权的实现除了需要债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形外，还须具备其担保债权额的确定。最高额抵押权担保的债权额之所以需要确定：一是根据本法第203条的规定，最高额抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权额在抵押期间具有不确定性和变动性。但债权终需要清偿，在清偿的条件出现时，债务人具体应清偿多少债权，应有一个确定的数额;另一方面，最高额抵押权仍属于抵押权的一种，抵押权人在实现优先受偿权时，具体优先受偿的范围为多大，应当有一个定额。

[律师回复] 解答如下,
①申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。
在登记时，法人、其他组织应使用法定名称，由法定代表人提出申请自然人应使用身份证上的名称直管公房由登记机关直接代为登记共有的房屋由共有人共同申请他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。
权利人、申请人是法人的应提交主管机关颁发的证件、证明，如工商部门颁发的营业执照、上级主管部门的批准文件自然人要提交身份证、护照等委托他人办理的，代理人除提交其所代理的权利人、申请人的有效证件外，还要提交本人的身份证等有效证件、权利人或申请人的书面委托书，委托书应予公证。如手续完备，登记机关受理登记。
②登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋权来源。
③对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。
④对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。

[律师回复] 解答如下, 　根据担保法第四十一条，1997年抵押人与债权人签订房产抵押合同后、第四十三条规定，2001年10月10日债务人签收了债权人的催款通知书。2002年6月5日债权人向要求债务人清偿债务，抵押权分两种情形，一是必须经登记始能生效的抵押权，一是合同生效时抵押成立，但经登记始得对抗第三人的抵押权。房地产抵押属于前一种情形，即只有在办理抵押登记后抵押权才成立，无故拒绝办理抵押登记，所以该抵押权未成立。主债务履行期于1998年9月5日届满。本案中

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋权属登记有6类： 1、初始登记：新建房屋竣工后，权利人申请初始登记； 2、转移登记：房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织、法人或者其他组织合并（分立）、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的，当事人申请转移登记； 3、变更登记：房屋所有权人（共有权人）名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的，权利人申请变更登记； 4、他项权利（抵押权）登记：设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的，当事人申请抵押变更登记； 5、注销登记：房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的，权利人申请注销登记； 6、补证、换证登记：证书（证明）遗失的，申请补证登记；证书（证明）破损的，申请换证登记。 根据房屋权属登记类型的不同，房屋权属登记的办理程序也是不同的。以二手房买卖为例，在办理二手房买卖导致的房屋权属变更登记时，需要提供以下材料： 1、买卖合同； 2、原房屋所有权证； 3、房屋转移登记申请书； 4、买卖双方及卖方配偶身份证； 5、卖方户口本； 6、单位存量房买卖还需提供其他相关资料。 《城市房屋权属登记管理办法》第七条明确提出房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询，就房屋权属档案资料查询的现状而言，一般是在买卖双方去房地局办理缴税、递交过户材料时才能由房地局的工作人员在房屋档案库中查到相关的房屋权属登记情况。 一般情况下，房地局的工作人员不愿接待单个买售人在缴税前的查询行为，如果每个欲购房的个人都来查询，将会增加很大工作量，如果需要查询，还需要递交申请资料，手续相对繁琐。而依据最新通知的内容，以后其中约定的房屋权利人或者其委托人、房屋继承人、受赠人和受遗赠人以及相关国家机关和机构在必要的情况下都可以查询房屋的权属登记信息，包括房屋的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。

[律师回复] 解答如下,
①申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。
在登记时，法人、其他组织应使用法定名称，由法定代表人提出申请自然人应使用身份证上的名称直管公房由登记机关直接代为登记共有的房屋由共有人共同申请他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。
权利人、申请人是法人的应提交主管机关颁发的证件、证明，如工商部门颁发的营业执照、上级主管部门的批准文件自然人要提交身份证、护照等委托他人办理的，代理人除提交其所代理的权利人、申请人的有效证件外，还要提交本人的身份证等有效证件、权利人或申请人的书面委托书，委托书应予公证。如手续完备，登记机关受理登记。
②登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋权来源。
③对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。
④对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　准备好农村集体土地确权登记依据的文件资料，向当地乡镇人民政府和县（区、市）农村土地承包管理部门申请确权登记。　　农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。

[律师回复] 一．房屋抵押登记手续的办理贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续： (1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件； (2)借款合同、抵押合同各一份； (3)房地产抵押申请审核登记表； (4)全部购房合同； (5)房地产部门所需的其他资料。房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。二．房屋财产保险手续的办理房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同依法成立的，即使房屋没有房产证，买卖合同也具有效力的，法律也没有规定房屋买卖合同以办理产权登记为生效要件。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。