开发商五证不全合同有效吗

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是： 1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 开发商五证不全怎么办?
第
一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。
第
二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。
第
三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。
我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指：
1、《国有土地使用权证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证》;
5、《商品房预售许可证》。
五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
《城市商品房预售管理办法》
第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 开发商五证不全怎么办?
第
一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。
第
二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。
第
三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。
我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指：
1、《国有土地使用权证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证》;
5、《商品房预售许可证》。
五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
《城市商品房预售管理办法》
第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是： 1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的
二、你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，你可以放心购买的五证：
第一个是《国有土地使用证》（国土局），
第二个是《建设用地规划许可证》（规划局），
第三个是《建设工程规划许可证》（规划局），
第四个是《建设工程施工证》（建设局），
第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的
二、你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，你可以放心购买的五证：
第一个是《国有土地使用证》（国土局），
第二个是《建设用地规划许可证》（规划局），
第三个是《建设工程规划许可证》（规划局），
第四个是《建设工程施工证》（建设局），
第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。

[律师回复] 开发商五证不全怎么办?
第
一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。
第
二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。
第
三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。
我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指：
1、《国有土地使用权证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证》;
5、《商品房预售许可证》。
五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
《城市商品房预售管理办法》
第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是： 1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 任何性质房屋上市交易必须具备五证，五证是您办理房产证的前提和基础，房产证是您享有对房屋占有、使用、收益、处置权的唯一合法凭证。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商铺买卖与商品房一样，买卖双方在证件不全的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，是不受法律保护的。合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无法保护自己的权益。

[律师回复] 您好，除另行约定生效条件外，合同一般自双方签订之日起生效，若存在欺诈、胁迫、损害第三人或公共利益等情况，可以主张合同无效；如存在重大误解、显失公平等情况，可要求撤销，你的情况可以去起诉合同无效。

[律师回复] 开发商五证不全怎么办?
第
一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。
第
二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。
第
三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。
我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指：
1、《国有土地使用权证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证》;
5、《商品房预售许可证》。
五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
《城市商品房预售管理办法》
第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是：
1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 效力待定。买房人退房的十种情况分别是：
1、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
2、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
3、开发商没经购房人同意变更设计。都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商五证不全怎么办
第
一，开发商五证不全，购房人不应该购买。避免将来由于证照不齐给购房人带来的损失。
第
二，买了或者说在不知情的情况下交钱了，签合同了，知情后可以申请退房。
第
三，开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到开发商。
我们通常所说的开发商应当具备的“五证”是指：
1、《国有土地使用权证》
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《建筑工程施工许可证》
5、《商品房预售许可证》。
五证种最重要的，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
《城市商品房预售管理办法》
第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 开发商五证查询流程是怎么进行的 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。那么，购房时如何查询开发商的五证呢?一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。 购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。当然，有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者也可以登录当地的网站查询开发商的五证。根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的保障自身的权益。 购房者可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提高警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影响购房合同的法律效力。 1，五证： 第一个是《国有土地使用证》(国土局)， 第二个是《建设用地规划许可证》(规划局)， 第三个是《建设工程规划许可证》(规划局)， 第四个是《建设工程施工证》(建设局)， 第五个是《商品房预售许可证》(房管局)。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 你好，物业费应从收房之后开始计算，你们物业主张从18年起算的依据是什么？