拆迁安置房所有人能否向开发商主张违约责任

[律师回复] 拆迁协约定安置房拆迁方不安置，可以委托我们帮您通过法律途径解决

[律师回复] 1、拆迁安置房大多属于小产权房，即土地属于集体土地（或国有划拨土地），在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。
2、有的地方有政策：拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，变成商品房性质后，可以上市买卖。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。

[律师回复] 这个问题比较复杂。如果此房已办到证，可以要求 履行合同。如果此房没有办到证，只能要求承担违约责任。

[律师回复] 拆迁安置房补偿由于地区不同、同一地区区位价值也不同，补偿标准也不相同。　　
1、相关的房屋进行拆迁补偿，拆迁工作统一由地方政府委托相关单位办理拆迁事宜；　　
2、当地政府应当事先发出拆迁公告和补偿标准的公告，被征收人如果不同意补偿的方式和数额等，可以协商处理，协商不成的可以提起行政诉讼，要求法院予以裁决；　　
3、建议到当地政府相关部门了解有关拆迁安置的有关文件。　　拆迁安置房被开发商卖掉了怎么办：　　在拆迁安置过程中，如果换了开发商,应该主动向被拆迁人履行告知义务。　　为减少这类纠纷的发生，有关人士建议，要规范拆迁安置协议，安置房在产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同。最关键的是，买卖双方要坚守诚信，履行合同，避免纠纷发生。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”对于所有人的概念，条例未作进一步明确。个人认为，即使在拆迁时未能取得房屋所有权证，只要你们确实购买了该房屋，并有居住了20年的事实，则是应当获得补偿的。但是，取得房屋所有权证书是房屋所有权确定的重要文件，也是房屋过户、转让的重要文件，因此，为了行使权利的便利，建议你们尽快与舅舅协商办理各自的房屋所有权证书。

[律师回复] 您好！土地征收、房屋拆迁补偿，应当由当地的拆迁部门公告补偿标准以及补偿方式。房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。有营业执照的门面房，个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿。商业用房补偿比住宅用房要高很多，要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等，应积极争取。如果补偿额过低或者补偿不合理、强拆，建议聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判、与央视等知名有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。由于拆迁存在巨大利益，因此各级政府层层截留，建议主动采取措施，斗争才能获得更多的补偿。根据我们专业拆迁征收律师多年的经验，一般主动斗争会比没斗争获得补偿更多，甚至翻番。详情可来电来访。

[律师回复] 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

[律师回复] 你好，建议具体当地政策问题可直接咨询当地有关部门进行了解结合自身情况而定。

[律师回复] 房屋拆迁补偿包括：（1）房屋价值补偿标准；（2）搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)；（4）停产停业损失的补偿；（5）补助和奖励；（6）房屋装修补偿及家电设备移机补偿 因为房屋拆迁实际情况比较复杂，很难通过法律文件直接划分，很多都是需要评估的，有些固定的无法改变，但是有些是可以适当争取的。

[律师回复] 您好，关于拆迁安置房房东违约要怎样办这个问题，我的解答如下,
一、诉至时房东的动迁房已经在房东名下且其已办出小产权证，这种情况下，若买家支付全额房款没有问题的话，基本支持继续履行，办理过户更名手续。
二、诉至时动迁房还没有过户至房东名下，那么基本会判决解除合同互不承担违约责任。具体可以真实判决为据。什么是拆迁安置房动迁房即是拆迁安置房。因为动迁房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。上海拆迁安置房是否能够上市交易根据《上海市动迁安置房管理办法》(以下简称《办法》，即沪府发()44号文)的规定，上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押。也就是说，动迁房有一个三年的“冷冻期”，在该期间内不允许上市交易。

[律师回复] 对于拆迁安置房房东违约怎么样办这个问题，解答如下,
一、诉至时房东的动迁房已经在房东名下且其已办出小产权证，这种情况下，若买家支付全额房款没有问题的话，基本支持继续履行，办理过户更名手续。
二、诉至时动迁房还没有过户至房东名下，那么基本会判决解除合同互不承担违约责任。具体可以真实判决为据。什么是拆迁安置房动迁房即是拆迁安置房。因为动迁房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。上海拆迁安置房是否能够上市交易根据《上海市动迁安置房管理办法》(以下简称《办法》，即沪府发()44号文)的规定，上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押。也就是说，动迁房有一个三年的“冷冻期”，在该期间内不允许上市交易。

[律师回复] 要看看合同再好确定你的要求能否得到满足

[律师回复] 找律师一般是根据案件的复杂程度，还有就是各个地方的经济水平来进行收费的，请律师涉及到的费用有常规收费、包干收费和风险收费。律师收费也就有一审收费、二审收费、执行程序收费三个阶段。
风险收费是指在执行到判决、调解、和解的款项之前，只收取较少的费用，待胜诉或执行到款项后再收取较高的费用。收费标准为前期费用大约为2000-10000，胜诉后为胜诉或执行到金额的10-30%。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 拆迁安置补偿包括哪些类别 包括两大类：一是被迁房屋补偿；二是拆迁安置补助。其方式有货币补偿和产权调换两种。货币补偿适用于拆迁非公益事业房屋的附属物以及被拆迁人对此有选择的场合。被拆迁人没有选择货币补偿或被拆迁人与房屋承租人对解除房屋承租关系达不成协议的，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋进行产权调换。 而拆迁安置补助是指由于被拆迁人因原房屋被拆除而由拆迁人向其支付的搬迁补助费、临时安置补助费和经济损失补助。建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金称为拆迁赔偿费，除此之外，还包括房屋补偿费。 1、搬家补助费。这是被拆迁人因原居住房屋被拆除而迁往他处居住，由拆迁人向其支付的搬家费用的补助。 2、临时安置补助费。这是拆迁人对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的额外支出的补偿。 3、经济损失补助费。这是因拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的一种补偿。

[律师回复] 不违法，开发商有可能是有一部份交政府做安置用，一部份做商业用途，这个现在很正常.安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。法律依据：《中华人民共和国物权法》第十四条

[律师回复] 补偿协议的内容一定要明确清晰
征地拆迁补偿协议重点是对补偿、安置进行约定的一份协议，约定的是征收方补偿的义务和得到土地的权利，被征收方则是获得补偿的权利和交出土地的义务。
征地拆迁补偿协议关于安置、补偿的约定必须要明确。很多地方征收方在签协议前说的很好听，“我保证以后给你好好协调”等等的口头承诺。但是，就是不愿意把承诺写到纸上。在此提醒被征收人，一切没有写到纸上的安置、补偿承诺都是骗人的。
一份明确合理的补偿协议应该有关于补偿方式、补偿期限、以及违约责任等方面的内容。具体而言包括：
(1)拆迁补偿方式，如果是货币补偿应该约定金额和支付期限如果是产权置换，则要约定房屋差价支付方式和过渡期限
(2)明确安置房面积、标准和地点
(3)明确搬迁期限、过渡方式和过渡期限
(4)明确搬迁补助费、临时安置补助费或者停产停业损失费发放标准和支付方式
(5)明确违约责任和争议解决的方式，口头承诺没有法律效力。
有以上内容的才是明确合理的补偿协议，大家在签字的时候一定要看清楚内容慎重签字。
我们应该在签协议前注意几点细节
往往在签订补偿协议的时候，征收方会在时间上预先设定签约时效，并绑定拆迁奖励。一旦被征收人超过期限未签字，就取消其奖励，这其实是一种逼签形式。很多被征收人因此中招，匆忙签字后才发现补偿根本不合理或者补偿迟迟无法落实。
下面我们讲一下签协议前的几点注意事项。
1、产权原件勿离手
实践中，很多被征收方达到强势征收，常用手段就是以查看、核实土地和房屋的相关文件之名要求被征收人上交房产证、土地证等。
土地和房屋的原件是维权根源，如果没有这些文件可能会影响复议、诉讼等维权途径，维权的难度会大大增加。所以在没有签订补偿协议之前，不要上交自己的原件，反而要把原件放在很安全的地方。如果确实需要的情况，可以给征收方复印件。
2、安置房的证件是都齐全
如果是选择安置房的被征收人，一定要注意安置房的质量，安置房是否经过监理、消防、规划、环保部门的合格验收。
这里要提到的是安置房必须是“五证二书”齐全的大产权房。“五证”包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》“二书”包括：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
所以，被征收人选择产权置换的，在签订补偿协议前应该注意以上相关手续，为降低后面的法律风险，可以拒绝不合格的安置房。
3、没有规定违约责任的协议不能签
有些被征收人认为，协议上写明了给我多少补偿款、给我多少面积的安置房就可以了。但是在实践中，很多被征收人会遇到给的安置房面积与签订的协议面积不符、或者货币补偿款迟迟不发放，但是补偿协议也没有明确规定违约责任，所以征收方也一拖再拖不做处理。
在签订的协议中，应该明确补偿方式的期限，以及明确双方的义务和责任，没有违约责任的协议谨慎签字。
4、签订的补偿协议必须留一份
现实中，很多征收方以文件需要留底、上级审批等理由，将被征收人的协议拿走。而被征收人因为手里没有补偿协议原件，协议内容得不到履行或者被篡改的情况时有发生。
如果需要法律维权，就需要提供权利、义务载体的书面补偿协议，如果这个时候拿不出，那么维权就陷入被动了。所以，提醒被征收人，不管协议一式几份，自己手里都应该留一份。

[律师回复] 由于经济水平不同，各个地方的补偿标准是不一样的。具体的您可以通过申请信息公开的方式查询地方征收补偿方案。
方案里有对地方拆迁补偿标准的详细规定。总的来说是要按照同类经济作物或建筑物的市场价值进行补偿的。
其基本原则是要保障被征收人的补偿利益不低于原有生活水平，如果补偿过低，被征收人可以通过行政诉讼或者行政复议的方式进行救济，
由于您的问题过于简单，不能给您直接而全面的答复。详情咨询可留下您的联系方式，我们给您回复

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 两者不同。土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。按照我国现行法律规定，征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。土地补偿费计算公式：土地补偿费=被征地面积×前三年平均年产值×补偿倍数(6≤补偿倍数≤10)。安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。房屋拆迁安置费计算公式:屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。按照国家政策有关规定，土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人。安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。

[律师回复] 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

[律师回复] 天津市经济适用房购买条件：
(1)具有本市中心城区(外环线以内)非农业户籍.所居住房屋在2003年1月1日以后拆迁(2)家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍(定向购买定向销售经济适用房家庭上年收入线标准现按42000元核定)(3)定向货币安置的拆迁户.拆迁补偿安置费中的房地产评估价格低于25万元.且他处无住房的.另:2005年9月1日后签订的家庭也可以申请购买定向销售经济适用房.远年立户住人违章指1990年4月1日前建的.长期住人并落有正式户籍的房屋.符合条件的拆迁家庭持相关证件到拆迁房屋所在区房管局办理申请手续.符合条件的拆迁家庭每户只允许购买一套定向销售经济适用房.希望对你有帮助！

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费