民法典夫妻间可以房屋买卖吗,相关法律规定

最新修订 | 2024-08-05
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王淳律师
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民法典夫妻间可以房屋买卖吗,相关法律规定

一、民法典夫妻间可以房屋买卖吗

可以的。民法典规定,如果房屋是夫妻一方个人所有的,或者经另一方委托的,签订的房屋买卖合同就有效。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

二、相关法律规定

《民法典》第一百六十一条【代理适用范围民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。

第一百六十五条【授权委托书】委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限,并由被代理人签名或者盖章。

第二百九十九条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百零一条【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

我们可以了解到按照规定如果如果房屋是夫妻一方个人所有的,或者经另一方委托的情况下签订的房屋买卖合同就有效,但是在签合同的时候相关的事项还是要注意的。

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夫妻间房屋买卖后卖房受限吗
[律师回复] 对于夫妻间房屋买卖后卖房受限吗这个问题,解答如下, 依据我国相关法律的规定,夫妻之间进行房屋买卖的,如果由一方取得了房屋的所有权,是属于个人财产,出售房屋是没有限制的。
《中华人民共和国婚姻法》
夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
第十八条【夫妻一方的财产】有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
(一)一方的婚前财产
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产
(四)一方专用的生活用品
(五)其他应当归一方的财产。
第十九条【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
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民法典中房屋买卖欺诈如何认定,相关法律规定
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房产纠纷
夫妻一方卖掉房屋,房屋不卖,买方要求继续履行合同吗
[律师回复] 卖家毁约,能否要求继续履行合同实践中,卖房人为达到毁约的目的,一般会借口房屋共有人不同意卖房。房屋共有人一方擅自卖房,在法律上叫无权处分。房屋买卖中无权处分一般包括夫妻共有房屋无权处分、父母子女共有房屋一方无权处分、兄弟姐妹共有房屋一方无权处分。由于实践中多为夫妻共有房屋无权处分产生纠纷,笔者仅对夫妻共有房屋无权处分能否要求继续履行合同与大家进行分享。
一、无权处分合同是否有效合同法规定,无处分权处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。同时,婚姻法规定,夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此,实践中,一旦发生房屋买卖纠纷,出现共有人另一方主张共有人一方无权处分,一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示,则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效,但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定:
(一)无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年,共有另一方一直未提出异议。
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四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定,会导致买房人购房的目的落空,这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询,核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下,还是夫妻双方名下,一定要求夫妻双方在购房协议上签字。(很多购房人和中介缺乏风险认识,卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字)
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房屋买卖合同需要夫妻双方签字吗
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夫妻一方偷偷卖掉的房屋能追回吗
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 不知道您所说的房产是否为婚前财产,如果是婚后财产是夫妻共同财产,那么夫妻对共同房产,享有平等处理权,一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋,一般被认定无效。但是,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。 简单总结为以下几点: 1、买家善意购买且已完成过户,房子拿不回来,在买房人在完全不知情的情况下,以合理的市场价购买并已办理过户,那房子就难以追回。此规定可保障买家利益,防止房价大涨时,卖房人以未征得配偶同意为由要求合同无效。 2、合同已签尚未过户,交易无效r此种情况合同无效,可要求买家退房。值得一提的是,尽管合同已被撤销,但合同中的违约条款仍然有效,可单独适用,卖家违约需要双倍返还买家定金。 3、买家非善意购买,交易无效。买家是双方亲属或有利害关系的第三方,明知一方未经另一方同意擅自处分共有房产,就不能认定为善意购买,那单方对共有房产的处分无效;交易价格明显低于市场价,买家有与一方恶意串通转移夫妻共有财产的嫌疑。 4、房子拿不回来,另一方可要求赔偿。一方擅自处分夫妻共同房产,在提起离婚诉讼的前提下,另一方可主张赔偿。在不离婚的情形下,不能单独提起损害赔偿诉讼。另外,赔偿范围仅限于物质损害赔偿,不涉及精神。综上所述,夫妻共有房产只登记在一方名下,存在被登记方擅自出售的风险。一般只要不是恶意串通,确实是按照市场价正常出售且已完成过户,另一方就很难追回房屋。
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民法典房屋买卖网签后如何解约,相关法律规定
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 【法律意见】
1、夫妻离婚后房产归一方:夫妻双方应及时持离婚证和离婚协议(或的离婚判决书或离婚调解书)、房产证、双方的户口本和身份证等,到房管局将房产证过户到离婚后的持人名下。
2、离婚后卖房:
(1)如果房子已经过户到一方名下,再卖房子过户时,不用另一方到场签字了。
(2)如果离婚后房子尚未过户到离婚后应持有房产的人名下,再卖房时房管局会要求双方都到场签字的。这种情况下,双方带上房产证和各自的身份证、离婚法律文书到场办理过户手续即可。
【法律依据】
《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
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第十八条有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
(一)一方的婚前财产;
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一、一方出卖共同共有房屋的效力在我国,房产证是最有效的认定房屋所有权的凭证,房产证上登记的名字就是房屋所有人,任何人看到房产证时都会想当然的认为该登记名字就是产权人名字。因此对于共同共有房屋,产权证上名字不同时一方出卖共同共有房屋产生的效果也不同:
1、产权登记在该出卖人一方名下的共同共有房屋只登记在一方名下时,在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人,这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的,双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易,买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋,只能向出卖人要求赔偿,但由于产权证上确实只有一方名字,因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。
2、产权登记在共同共有人名下的共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意,因此产权登记在共同共有人名下时,出卖人显然没有处分权,按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权,且已经支付合理对价并办理产权变更登记的,买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权,此时其他所有人无权要求返还房产,只能要求出卖人进行赔偿,包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。
二、一方出卖共同共有房屋的应对
1、产权登记前一方出卖共同共有的房屋,在产权登记之前无论其是否签订了房屋买卖合同,房屋产权并没有转移,此时其他共有人在知道情况后可以向申请财产保全。申请财产保全时,申请人可以在向前或者在对案件进行审理中申请。关于房产纠纷的受理是房产所在地的基层。需要注意以下事项:

1)采取诉前财产保全后,申请人应当在15日内采取诉前财产保全的或者其他有管辖权的提起民事诉讼,如果没有,会解除财产保全措施。

2)申请人在申请财产保全时需要提供担保,如果不提供担保,人民将会驳回财产保全申请。一般来说。需要提供担保的数额应相当于请求保全的财产价值。
2、产权登记后产权登记之后,原则上是已经发生产权的转移,但是根据买受人的主观态度会有不同情形。(
1)买受人是善意的即有理由相信其有处分权,且已经支付合理对价并办理产权变更登记的,买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权,此时其他所有人无权要求返还房产,只能要求出卖人进行赔偿,包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。(
2)买受人是恶意的,此时需要其他共有人对买受人恶意付举证责任,如果确属恶意,则可以对产权登记进行异议登记。所谓异议登记,就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的,可以通过异议登记以保护其权利。登记机构予以异议登记后,起到一个该物权在争议阶段的警示的作用,如果买卖双方继续交易该房屋,买受人会承担潜在风险,一旦异议成立,买受人不再受善意取得制度的保护,其信赖利益不再受到保护。这样的话可以保证买受人在15日内不能通过产权登记取得产权。但是申请人在异议登记之日起十五日内不的,异议登记就会失效。
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丈夫擅自卖房妻子要收回房屋买卖合同有效吗
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(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,
第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。这一款的适用有以下几个条件:

一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

二,买受人支付了合理对价;

三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。根据以上规定,可以看出。首先要确定这三个条件是否成立,若三个条件都成立,那么房屋买卖合同是有效的,这时妻子想要收回房屋是不予支持的。相反,只要证明了其中某一个条件不成立,那么妻子就有机会收回房屋。在买卖合同无效的情况下怎么收回房屋概括起来,法律对无效合同的处理主要是:
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(1)公平原则房地产开发经营活动是一种民事活动,《民法通则》第4条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中,也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时,租赁关系无效,承租方应将房屋交还出租方,并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节,承租方既便没有过错,但其确实也使用了出租方的房屋,属实际受益人,应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金,才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。
(2)避免累讼原则房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系,对一种法律关系认定无效后,会影响到其他的法律关系,因此,在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调,减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系,如果认定买卖关系有效,抵押关系无效,这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题,应责令有关当事人中止他项权利登记备案,以保证买卖关系的确认。
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