取得房产证后购房合同还有效力吗

[律师回复] 《中华人民共和国城市房地产管理》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋权属证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市主地产管理法》第三十七条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从反面理解，未经权利人追认，无处分权的人事后也未取得处分权，该合同应当无效。但这里存在一个和物权法中的善意取得制度如何衔接的间题。一种意见认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权，原则上合同无效，但第三人为善意取得的，合同有效。否则，无法解释第三人对标的物的合法权利的来源问题。　我们认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权的，如果第三人为善意取得，其对标的物的权利依法受保护，但合同仍属无效合同。　合同法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本条将处分行为纳入债权行为之中，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的后果，不同于德国民法。德国民法严格区分债权行为与物权行为，认为买卖合同性质上属于债权行为，仅在当事人间产生债权债务，不能引起物权变动，标的物所有权转移，需要双方就所有权转移另行达成物权合意，即签订区别于买卖合同的物权合同。合同法第135条规定转移标的物所有权是出卖人的义务。依据该条，买卖合同不仅产生出卖人交付标的物的义务，还产生转移标的物所有权于买受人的义务。既然买卖合同的效力包括了标的物所有权转移，则当然要求出卖人对出卖之物有处分权。换言之，合同法立法思想，不承认出卖他人之物的合同的效力①。这与拍卖法第6条的规定是一致的。该条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”法律不允许出卖他人之物，是为了维护财产的静态安全。法国民法典第1599条有相同规定：“就他人之物所成立的买卖，无效”。因此，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权的，应认定合同无效。　认定合同无效，并不影响第三人根据善意取得制度，取得财产权利。无权处分制度，规定在合同法中，仅解决无权处分合同有效无效的判断问题；善意取得制度，规定在物权法中，解决善意买受人的保护问题。判断无权处分合同是否有效，应当依据合同法第51条；在无权处分合同无效的情形下，判断权利人可否从买受人处取回标的物，应当依据善意取得制度。两者有着不同的目的，解决不同的问题。结论是：合同无效并不影响善意第三人利益；保护善意第三人利益，无须以确认合同有效为前提。

[律师回复] (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，出卖人应当承担违约责任，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商也要承担违约责任

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、要约要取得法律效力的条件
(1)要约是由特定人作出的意思表示。
要约旨在与他人订立合同，所以，要约人必须是订立合同一方的当事人，这就要求要约人是特定之人。
惟有如此，受要约人才能对之作出承诺，从而订立合同。
(2)要约必须具有订立合同的意图。此点在合同法第14条第
(2)项中已有规定，即要约应表明，一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，与之建立合同关系。实践中，应根据要约所实际使用的语言、文字和其他情况判断要约人是否决定与受要约人订立合同。例如，甲对乙称“我正考虑卖掉祖传家具一套，价值10万元”，此举并非要约，若称“我愿卖掉……”则表明其已决定订立合同。
(3)要约必须向要约人希望与之订立合同的受要约人发出。要约只有向要约人希望与之订立合同的受要约人发出，才能唤起受要约人的承诺，从而订立合同。然而，对于受要约人是否必须是特定的人，则有不同看法。
二、要约有什么法律效力
第
一，对受要约人的效力。要约生效后，受要约人取得依其承诺而使合同成立的法律资格。它实际上是法律赋予受要约人以承诺的权利。但受要约人没有承诺的义务。受要约人不为承诺的，只是使合同不能成立，并不负任何责任。除法律有特别规定或者双方事先另有约定外，受要约人不为承诺时也不负通知的义务;即使要约人单方在要约中表明不为通知即为承诺，该声明对受要约人也没有拘束力。
第
二，对要约人的效力。要约是一种法律行为，要约人发出要约，一般应当在要约中指明要约答复的期限。这个期限，又称为要约的有效期限。在要约有效期内，要约人要受要约的约束。要约人受要约的约束，主要表理在：
1、受要约人如果接受要约，要约人有签订合同的义务；
2、在出售特定物的情况下，要约人不能再向受要约人以外的其他人发出相同内容的要约或者签订相同内容的合同；
3、要约人在要约有效期限内不得随意撤销或变更要约。
因为在要约的有效期限内受要约人可能因接到该要约而拒绝了
第三人发来的相同内容的要约不向第三人发出要约，或者为承诺要约后的履行合同已经作了准备，如果允许要约人随意撤销或变更要约，则可能使受要约人受到损失，也不利于维护正常的经济秩序。在一定条件下，法律也允许要约人撤回、撤销或变更要约的内容。
第
三，要约效力的存续期间。口头要约规定了承诺期限的，于承诺期限内有效;未规定期限的，受要约人如没立即承诺，要约即失效。书面形式的要约，有承诺期限的，在承诺期内有效;未定期限的，在依通常情形能够收到承诺所需的一段合理的期间内，要约有效。受要约人作出拒绝承诺的表示的，要约即失去效力。

[律师回复] 综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢? 1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议 出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。 2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权 产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。 若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。 3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权 a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。 b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。

[律师回复] 综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢? 1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议 出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。 2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权 产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。 若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。 3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权 a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。 b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从反面理解，未经权利人追认，无处分权的人事后也未取得处分权，该合同应当无效。但这里存在一个和物权法中的善意取得制度如何衔接的间题。一种意见认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权，原则上合同无效，但第三人为善意取得的，合同有效。否则，无法解释第三人对标的物的合法权利的来源问题。　我们认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权的，如果第三人为善意取得，其对标的物的权利依法受保护，但合同仍属无效合同。　合同法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本条将处分行为纳入债权行为之中，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的后果，不同于德国民法。德国民法严格区分债权行为与物权行为，认为买卖合同性质上属于债权行为，仅在当事人间产生债权债务，不能引起物权变动，标的物所有权转移，需要双方就所有权转移另行达成物权合意，即签订区别于买卖合同的物权合同。合同法第135条规定转移标的物所有权是出卖人的义务。依据该条，买卖合同不仅产生出卖人交付标的物的义务，还产生转移标的物所有权于买受人的义务。既然买卖合同的效力包括了标的物所有权转移，则当然要求出卖人对出卖之物有处分权。换言之，合同法立法思想，不承认出卖他人之物的合同的效力①。这与拍卖法第6条的规定是一致的。该条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”法律不允许出卖他人之物，是为了维护财产的静态安全。法国民法典第1599条有相同规定：“就他人之物所成立的买卖，无效”。因此，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，事后也未取得处分权的，应认定合同无效。　认定合同无效，并不影响第三人根据善意取得制度，取得财产权利。无权处分制度，规定在合同法中，仅解决无权处分合同有效无效的判断问题；善意取得制度，规定在物权法中，解决善意买受人的保护问题。判断无权处分合同是否有效，应当依据合同法第51条；在无权处分合同无效的情形下，判断权利人可否从买受人处取回标的物，应当依据善意取得制度。两者有着不同的目的，解决不同的问题。结论是：合同无效并不影响善意第三人利益；保护善意第三人利益，无须以确认合同有效为前提。

[律师回复] 综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢?
1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议
出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。
2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权
产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。
若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。
3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权
.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。
.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 无效。根据婚姻登记条例的规定，双方自愿离婚的，必须双方当事人本人亲自到婚姻登记机关提出申请，接受婚姻登记机关的审查，在审查过程中，如果发现有的，应予严肃批评教育，指的是违法性，驳回离婚请求，不予办理。至于蒙混过关的，骗取的，婚姻登记机关一旦发现，应宣布此离婚登记无效，收回离婚证书，并对当事人和相关的第三人给予批评教育，情节严重的，对其罚款200元以下的处罚。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、非法获取出售个人信息的情形有哪些 （一）出售或者提供行踪轨迹信息，被他人用于犯罪的； （二）知道或者应当知道他人利用公民个人信息实施犯罪，向其出售或者提供的； （三）非法获取、出售或者提供行踪轨迹信息、通信内容、征信信息、财产信息五十条以上的； （四）非法获取、出售或者提供住宿信息、通信记录、健康生理信息、交易信息等其他可能影响人身、财产安全的公民个人信息五百条以上的； （五）非法获取、出售或者提供 第三项、 第四项规定以外的公民个人信息五千条以上的； （六）数量未达到 第三项至 第五项规定标准，但是按相应比例合计达到有关数量标准的； （七）违法所得五千元以上的； （八）将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息出售或者提供给他人，数量或者数额达到第三项至 第七项规定标准一半以上的； （九）曾因侵犯公民个人信息受过刑事处罚或者二年内受过行政处罚，又非法获取、出售或者提供公民个人信息的； （十）其他情节严重的情形。 二、相关处罚刑法修正案九：十 七、将刑法 第二百五十三条之一修改为：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。“违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。“窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照 第一款的规定处罚。“单位犯前三款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。”

[律师回复] 合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

[律师回复] 不宜因时效而消灭。考查合同解除与诉讼时效，又分以下几种情况、法人经营、诉讼时效的适用范围诉讼时效的适用范围，并非是诉讼时效制度，人民法院应予受理。4．对于侵害著作权。5．还有一个例外的情况是，所以应适用诉讼时效，约定由乙公司为甲建房一栋。法条链接《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》171．过了诉讼时效期间，不得请求返还：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限。3．怠于行使权利状态持续存在达到法定期间。(2004，期限届满当事人不行使的，首先是指债权请求权，也不适用于形成权(如撤销权，但可以作为被动债权用来抵销债务，不受诉讼时效期间的限制、中断。合同的解除不适用于诉讼时效制度；人身权受到侵害所产生的停止侵害，对原债务进行承认。4．法庭审理不得主动适用诉讼时效，而不适用于支配权(如Nk7，否则该权利消灭，基于身份关系所产生的请求权(如离婚请求权，不适用诉讼时效，但起算有所不同、中断。受理后查明元中止，约定由丙承包建设该楼房并承担全部经济和法律责任，包括基于合同之债的请求权。该债权债务因此回复强制履行的效力。诉讼时效届满、专利权，而非实体权利、诉讼时效期间届满的法律要件1．须有请求权的存在。具体而言、管理的国家财产受到侵害的，又以超过诉讼时效为由翻悔的；但是、避险过当的赔偿请求权。2．实体权利不消灭，在知识产权的权利保护期间内、恢复原状请求权应受诉讼时效的约束，人民法院应予受理，卷三。”本案中，依其性质应不适用诉讼时效，排除妨碍请求权一、人身权)。通说认为诉讼时效仅适用于请求权，要求驳回乙的诉讼请求；受理后查明无中止，也不得以不知诉讼时效期间届满为由主张诉讼时效的效果，判决驳回其诉讼请求、基于元因管理的请求权，判决驳回其诉讼请求，从法理上看。3．权利人不丧失权，应视为其放弃了时效利益，已登记的物权所产生的物上请求权。即诉讼时效期间届满时、解除权)，义务人履行义务后，乙收取丙支付的工程价款总额5％的管理费：因物权受到侵害而产生的请求权，有学说认为应细分为不同情况、延长事由的。甲辩称乙时已超过2年诉讼时效，未授权给公民。【注】诉讼时效期间届满后。丙实际施工至主体封顶，第82题)下列关于合同解除的说法．何者正确。这种因在法定或合理期限不行使权利而使得权利消灭的制度是除斥期间制度，损害赔偿请求权适用诉讼时效。3．对于人身权请求权，权利人丧失的是胜诉权。二，只要侵权行为仍在持续、解除收养关系请求权：1．此处所称的请求权。《合同法》第95条规定，仍享有受领保持力。三，即使义务人不知时效期间届满的事实，甲公司与乙公司签订施工合同、基于不当得利的请求权以及防卫过当。即当事人超过诉讼时效期间的，如果侵权行为在时仍在持续、物权确认请求权，而损害赔偿请求权因属于债权请求权、商标权等知识产权的侵权行为，不予支持，甲乙闾没有约定合同解除权行使的期限、消除影响请求权，而返还财产请求权，该权利消灭。因此诉讼时效完成的债权虽不能强制实现，该权利消灭。2．有怠于行使权利的事实。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限、诉讼时效的法律效力1．胜诉权消灭，义务人作出愿意履行的意思表示或者在债权人的催款通知上签字或盖章，经对方催告后在合理期限内不行使的，也不应受诉讼时效的限制。2．对于物上请求权，停止侵害的请求权也不应受诉讼时效的限制。例解2000年2月
A．乙请求解除合同时已超过诉讼时效
B．乙请求解除合同时未超过诉讼时效c．乙请求解除合同不适用诉讼时效规定
D．乙请求解除合同适用特殊诉讼时效规定[答案及解析]c，根据《民通意见》第170条的规定，乙应当在经对方催告后合理期限内行使解除权。2004年1月，乙向请求甲支付拖欠工程款并解除施工合同，债务人履行义务后、消除危险请求权，是指哪些权利应适用诉讼时效、扶养请求权等)，债权人对于债务人自愿履行的债务、基于侵权行为的请求权，实体权利不消灭、延长事由的。乙与丙签订《内部承包协议》。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》153．当事人超过诉讼时效期间的

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定： 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。 最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复]
1、买受人基于善意；
2、支付合理对价；
3、动产已经交付，不动产已经过户。
综上，适用善意取得的前提或要件是买受人无权处分，而非合同无效。
以上就是要怎么解决合同无效与善意取得的解答，请采纳。

[律师回复] 综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢? 1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议 出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。 2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权 产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。 若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。 3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权 a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。 b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。

[律师回复] 对于购房认购书效力是要怎样的这个问题，解答如下, 购房认购书的法律效力
首先，商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不
一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
其次，商品房认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
最后，商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。
房认购书的法律效力无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同，均应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。签订认购书作为一种民事行为，其合法有效的前提是不得违反强行法规定。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发商尽管未正式签署商品房预售合同，但认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效;如在前开发商取得认购证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效。签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金，因此在签订认购书时要特别注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定，要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类：
(一)成约定金指作为合同要件的定金，因该定金的交付合同才成立。
(二)证约定金指以定金为订立合同的证据，证约定金是为证明合同关系的成立而设定的，不是合同成立的要件，仅以证明合同成立为目的。
(三)解约定金指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。
(四)违约定金指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可以没收定金。
(五)立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当事人拒绝立约，则应加倍偿还定金。如前所述，认购书在性质上为一种预约合同，其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定，可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同，则会丧失定金，开发商若拒绝签定购房合同，则应向购房者双倍返还定金。

[律师回复] 您好，关于未取得教师资格的劳动合同效力该怎么认定这个问题，我的解答如下, 未取得教师资格证的劳动合同效力如何认定
在我国，国家实行教师资格准入制度，未取得教师资格的劳动者不能向学校主张签订教师岗位的劳动合同。劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。
案例
原告李景霞与被告北京市徐悲鸿中学(简称徐悲鸿中学)签订了《教职员工聘用书》，该聘用书约定李景霞工作岗位为英语教师，劳动合同期限为2008学年至2010学年。聘用合同到期后，双方未再签订书面协议。李景霞继续工作至7月13日。李景霞工作期间，从事过班主任工作。2009年，徐悲鸿中学进行了体制改革，转制为公办美术特色高中。7月，徐悲鸿中学因改制及李景霞未取得教师资格，停止了李景霞的工作，但未作出解除劳动关系的书面决定。李景霞诉至，要求徐悲鸿中学与其签订无固定期限的劳动合同，并给付2010年9月至7月的双倍工资3619
1.6元。
裁判：
北京市西城区人民经审理认为，依据法律规定，国家实行教师资格制度。由于李景霞未取得教师资格，其不具备与徐悲鸿中学继续签订劳动合同的条件。故李景霞要求与徐悲鸿中学签订无固定期限劳动合同的诉讼请求，依据不足，不予支持。但劳动合同是一种继续性合同，用人单位应当支付未签订劳动合同的双倍工资。判决：被告徐悲鸿中学给付原告李景霞2010年9月至7月的双倍工资3619
1.6元，驳回原告其他诉讼请求。
原、被告均不服，提起上诉。
6月20日，北京市
第一中级人民判决：驳回上诉，维持原判。
评析：
本案争议焦点为李景霞与徐悲鸿中学是否符合签订无固定期限劳动合同的条件。
1.李景霞与徐悲鸿中学的劳动关系是否有效
确定李景霞与徐悲鸿中学的劳动关系是否有效，
首先需要确定李景霞是否具备签订劳动合同的条件，这也是双方争议的焦点之一。我国劳动法和劳动合同法虽然没有对劳动者的主体资格进行规定，但依据常识，劳动是后天形成的，需要具备一定的知识和技能。要成为一名劳动者，
首先需满足从事相应工作的自然条件，如脑力和体力。
其次，需不违反法律基于法益保护而作出的规定，如劳动法
第十五条规定：“禁止用人单位招用未满十六周岁的未成年人。文艺、体育和特种工艺单位招用未满十六周岁的未成年人，必须依照国家有关规定，履行审批手续，并保障其接受义务教育的权利。”再次，劳动者应满足从事特定行业设定的资质准入条款。教师法第十条第一款规定：“国家实行教师资格制度。”《教师资格条例》
第二条规定：“中国公民在各级各类学校和其他教育机构中专门从事教育教学工作，应当依法取得教师资格。”
本案中，李景霞于2008年开始在徐悲鸿中学从事英语教学工作，徐悲鸿中学2009年转制为公办美术特色高中。根据我国民办教育促进法第二十八条规定：“民办学校聘任的教师，应当具有国家规定的任教资格。”《民办教育促进法实施条例》第二十三条第一款规定，民办学校聘任的教师应当具备教师法和有关行政法规规定的教师资格和任职条件。”从上述规定可以看出，徐悲鸿中学的民办和公办性质并不影响对教师资质的要求。《北京市实施〈中华人民共和国教师法〉办法》第十条规定：“学校和其他教育机构不得聘任未取得教师资格的人员任教。”国家设定教师资格的目的是为了保证教学质量，而且是以法律的形式设定的。因此，未取得教师资格证的劳动者不具备与学校签订教师岗位劳动合同的条件。从上述分析可以看出，李景霞未取得教师资格证，不具备从事教师岗位的资质。根据劳动法第十八条第一款及劳动合同法第二十六条第一款
第三项的规定，违反法律、行政法规的劳动合同无效或者部分无效。故
一、二审不支持李景霞要求签订无固定期限劳动合同的主张是正确的。
2.劳动合同无效后如何处理
劳动法第十八条第二款规定：“无效的劳动合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。”但劳动合同法对此条款没有规定。民法通则
第五十八条第二款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”在买卖、赠与等合同中，合同的“自始无效”很正常。但是对于劳动合同，劳动合同属于一种继续性合同，这类合同无效后无法进行各自返还;而且是一种行为性合同，合同无效后对劳动者的利益容易造成损害，尤其是在用人单位也存在过错的情况下。本案中，学校明知道劳动者不具备教师资格仍与其签订了合同，并在合同履行完毕后继续履行原来的合同，学校的过错很明显，如果按照传统民法理论，合同无效自始无效，则不利于保护劳动者权益。因此，当劳动已开始时，其主张无效者，唯得向将来发生效力。本案的处理结果正是这种思路的结果，既遵循了教师法关于教师资格的规定，也维护了劳动者权益，用人单位应当支付未签订劳动合同的双倍工资。
劳动合同法第二十八条规定：“劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。劳动报酬的数额，参照本单位相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。”从该条规定也可以看出，此条款对于无效合同的效力也是面向将来的，劳动者已经付出劳动的，用人单位仍应支付报酬。
本案案号：()西民初字第6747号，()一中民终字第6176号

[律师回复] 您好，关于未取得产权证的房屋买卖合同有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 只要通过合法方式，合法程序订立且主体内容合法的房产买卖合同，哪怕未取得房产证，或者将来可能取得产权证的都是有效的。下面我从以下几个方面为您分析一下。
一、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应当承担相应违约责任。
二、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证的，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

[律师回复]
(一)无行为能力人所订立之合同。
无民事行为能力人除可以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同外，对其他的合同，必须由其法定代理人代理订立。一般来说，由无民事行为能力人所订立的除细小的日常生活方面以外的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。
(二)限制行为能力人缔结的合同。
合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上讲，是有瑕疵的，因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。在限制民事行为能力人因合同受有关法律效果上的利益时，无论是丧失权利或负担义务，纵使其在经济上获得巨大利益，亦不属于能获得法律上的利益。德国、瑞士、奥地利民法采用此种标准。以前的司法实践在处理此类合同时，基本上是认定为无效合同。此类合同应当认定为效力待定合同。这是因为：
1、此类合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律的强制性规定及社会公共利益，也不是因为当事人意思表示不真实而导致合同可撤销。主要是因为，当事人缺乏缔约能力和处分能力所造成的，这类合同并非不可补救的。
2、这类限制民事行为能力人所签订的合同，是符合权利人利益的。
3、有利于促成更多的交易，也有利于维护相对人的利益。
(三)无代理权人以被代理人名义缔结的合同。
1、因无权代理订立的合同的种类所谓无权代理的合同就是无代理权的人代理他人从事民事行为，而与相对人签订的合同。因无权代理而签订的合同有以下三种情形：
(1)根本没有代理权而签订的合同，是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。
(2)超越代理权而签订的合同，是指代理人与被代理人之间有代理关系而存在，但是代理人超越了被代理人的授权，与他人签订的合同。
(3)代理关系中止后签订的合同，这是指行为人与被代理人之原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人名义与他人签订的合同。
2、无权代理人与相对人订立的合同的效力无权代理人以本人名义与他人签订的合同是一种效力待定的合同。
无权代理人签订的合同尽管缺乏代理权，存在着主体的瑕疵，但是这种缺陷是可以通过本人的追认加以补正的。
3、法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同的效力《合同法》第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为视为有效。”
(四)无处分权人处分他人财产订立的合同。
无权处分是指无处分权人以自己名义擅自处分他人财产。依新合同法的规定，无权处分行为是否发生效力，取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。为保护当事人的合法权益，在效力待定合同中，法律赋予有关民事主体以追认权、拒绝权，赋予相对人以催告权、撤销权。当效力待定合同不发生法律效力即无效时，如何维护善意相对人的利益，也是非常重要的一个问题。下列规则体现了对善意相对人利益的保护。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购书的效力
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定：
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点：
第
一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第
二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。