房屋延期提前多久通知,房屋交付使用注意事项

[律师回复]
一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人延迟交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时，可以根据合同提出赔偿要求，也可以与该公司解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定，约定的违约金若低于造成的损失的，购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情，本文教你如何防患于未然，规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事，因为房屋交付时间的改变，就可能改变购房者的计划，如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢
1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说，买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”，对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火，好不容易选上一个比较满意的户型和位置，合同没细看就签了，也不知道上面规定了什么内容”。据了解，开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本，其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署，即起法律效力，买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。
2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍，延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出，最近关于“各商业银行将从11月1日起，全面取消房贷七折利率，银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行，只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 当开发商延期交房时，根据相关规定，会面临支付违约金或者赔偿损失的法律后果，为了避免承担这种结果，开发商常以各种理由进行辩解，其中一些是不合理的。以下是几种常见的抗辩理由，希望大家格外注意：
(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。
所谓“不可抗力”，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。
根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。
开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意，下雨下雪都是自然现象，如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷到的时候，开发商以已经交房为理由抗辩，使购房者陷入被动。
为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。
(三)诉讼时效。
在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房屋租赁的注意事项 1、低价虚假广告要注意 当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益，以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。 2、房东个人情况查仔细 承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外，对于租房时可能遇到的“二房东”问题，租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。 3、承租房屋家电、家具清点好 租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。 4、认真签订房屋租赁合同 租房者在签订房屋租赁合同时，一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租房过程中产生争执，引发不必要的烦恼。 5、物业杂费等合同附件写清楚 租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。 6、房屋押金问题看明白 租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付 三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。 7、根据自身条件谋求合适房屋 旺季租赁，租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此，租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋，也可根据自身需求，特别是在租金承受能力有限的情况下，只要交通便利，上下班时间不长，距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。 二、房屋租赁合同的解除 合同解除包括双方解除和单方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即解除合同。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使合同的效力消灭。 在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行合同的情况，为使当事人的利益平衡，有必要在合同中约定解除合同的条件。 综合相关法律、法规、规章的规定，合同解除条件包括以下几个方面： 1、不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同; 2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同; 3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同; 4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同; 5、承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的，出租人可以解除合同; 6、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除合同; 7、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同; 8、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。

[律师回复] 房屋验收的注意事项：1.房屋购买者应清楚了解房屋的公摊面积和实际面积，在验收时要检查是否符合合同约定的面积。2.在验收过程中发现房屋有质量问题的，应要求开发商在限定的时间内进行维修，并签订书面承诺书，超期的要承担违约责任。3.在验收时还要看房屋周围的配套设施是否符合合同约定。 【法律依据】 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在购买农村房屋时，需要注意以下几点： 1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。 宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。 当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。 2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

[律师回复] 您好，关于房屋承租人注意事项这个问题，我的解答如下, 房屋承租人应当注意的问题
在房屋租赁的过程当中，作为承租人的我们需要注意以下几点：
(一)对房屋家具设施进行清点检查
承租人在看房时可以仔细注意一下房屋内的设备，如家电。承租人在看房时还应检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度。最好双方将租赁房屋中的家具等设施制作后填写家具清单，并于交房时一一进行清点。
(二)了解房东个人情况及该房产产权的情况
承租他人房屋时，租客需要从各方面了解一些房东的个人情况。若了解到该房产由于某些质量问题房东才搬离该房屋，租客则不宜承租该房屋。若该房东购买该房地产属于投资性质，那么租客可能面对租赁期间，房东将该房地产出售他人的问题。若房东有经济纠纷，常有债主上门催债，对于租客而言更不是好的选择。
(三)仔细签订房屋租赁合同
签订租赁合同时，承租人应当审查房东的主体资格。若为产权人的，租客应当查看房东出具的房地产权证及身份证件。若为转租的，则租客应当查看转租人(俗称“二房东”)出示的上手租赁合同以及要求提供房地产权证，上手租赁合同中应当明确转租人在租赁期间有转租权。
租赁合同中应当对以下几点问题加以明确：房屋地址、租赁期限、租金金额及支付方式、房屋内的设备、租赁期间水、电、煤、电话、物业维修基金等的费用承担、房屋内设备损坏、房东的维修义务、违约条款等。明确各自的权利义务，才不会引起不必要的麻烦。

[律师回复] 您好，关于房屋承租人注意事项这个问题，我的解答如下, 房屋承租人应当注意的问题
在房屋租赁的过程当中，作为承租人的我们需要注意以下几点：
(一)对房屋家具设施进行清点检查
承租人在看房时可以仔细注意一下房屋内的设备，如家电。承租人在看房时还应检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度。最好双方将租赁房屋中的家具等设施制作后填写家具清单，并于交房时一一进行清点。
(二)了解房东个人情况及该房产产权的情况
承租他人房屋时，租客需要从各方面了解一些房东的个人情况。若了解到该房产由于某些质量问题房东才搬离该房屋，租客则不宜承租该房屋。若该房东购买该房地产属于投资性质，那么租客可能面对租赁期间，房东将该房地产出售他人的问题。若房东有经济纠纷，常有债主上门催债，对于租客而言更不是好的选择。
(三)仔细签订房屋租赁合同
签订租赁合同时，承租人应当审查房东的主体资格。若为产权人的，租客应当查看房东出具的房地产权证及身份证件。若为转租的，则租客应当查看转租人(俗称“二房东”)出示的上手租赁合同以及要求提供房地产权证，上手租赁合同中应当明确转租人在租赁期间有转租权。
租赁合同中应当对以下几点问题加以明确：房屋地址、租赁期限、租金金额及支付方式、房屋内的设备、租赁期间水、电、煤、电话、物业维修基金等的费用承担、房屋内设备损坏、房东的维修义务、违约条款等。明确各自的权利义务，才不会引起不必要的麻烦。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)私房转租的前提
私房转租的前提是必须经原出租人同意。
其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋;如果房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，视作承租人违约。不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
(二)不得转租的情况
下列情况不得转租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述两种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。
(三)其他注意事项
此外，还应注意两点：
1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。
(四)私房转租租金的确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 签订房屋租赁合同的注意事项：
一、确定租赁双方当事人身份
首先，需要确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人，租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为，否则一旦出现问题，就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
其次，承租人应当依据产权证上记载的权利人，或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人，来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同，则该合同须经有权出租人的认可，在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可，承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。
二、确定房屋类型房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人应根据需要选择相应类型的房屋承租。特别需要提醒的是，如果该承租房屋需用于办公，则必须选择非居住用房。因为如果涉及办理营业执照，只有房屋类型为非居住用房的，工商行政管理部门才会核发营业执照。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外，确定房屋类型并选择相适应类型房屋租赁后，在租赁期间内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则将视作违约行为。例如，居住用房不得擅自改变为非居住，除双方同意外还需取得有关部门的批准。
三、租金的支付时间及方式通常大多数人认为，就租金数额达成一致后就万事大吉了。其实租金的支付时间及支付方式，同样具有举足轻重的地位。出现承租人拖欠租金的情形时，事先约定有支付时间就显得尤为重要。这样，出租人就有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。(对于滞纳金数额若有约定，则依据双方约定。
四、租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋，并按时支付租赁期间应承担的各项费用，双方可于租金之外另行约定租赁保证金，即俗称的押金。押金通常为一到三个月的租金。租赁关系终止时，租赁保证金可用于抵冲依合同约定由承租人承担的各项费用，剩余部分应返还承租人。在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时，允许出租人先行以租赁保证金抵冲相关费用，这对于出租人较为公平。
五、租赁登记的重要性租赁合同经双方签字盖章后即行生效，但承租人应于之后要求将该租赁合同至房屋所在地的区(县)房地产交易中心做备案登记，至此该租赁关系才能产生对抗第三人的效力。签订租赁合同后，该合同于双方当事人之间固然有效，但如果此前于该房屋上已实际存在租赁关系或此后房东另行与他人设定租赁关系，且若该租赁关系经过备案登记，则承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人，即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。
六、转租关系中承租人应注意的问题房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋，此种出租行为即为转租。但转租在租赁范围、时间等方面在很大程度上受到所有之前租赁合同的限制，即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件，主要指租赁范围、时间等，超出部分无效。另外在转租房屋时，需要取得所有上手同意本次转租关系的证明，该同意证明可以采用两种形式：上手租赁合同中已约定承租人有转租权或者所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明，未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同，则此后所有转租关系均将被相应解除。
最后，对于租赁期限内相关附属设施、设备的使用，房屋的维修责任及相关费用的承担，承租人是否有权对房屋进行装修，及待租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿问题等，双方也应有明确约定，以防在出现争议后相互扯皮的现象。如果你还有其他的法律方面的帮助，欢迎致电律图。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房屋租赁的注意事项 1、低价虚假广告要注意 当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益，以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。 2、房东个人情况查仔细 承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外，对于租房时可能遇到的“二房东”问题，租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。 3、承租房屋家电、家具清点好 租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。 4、认真签订房屋租赁合同 租房者在签订房屋租赁合同时，一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租房过程中产生争执，引发不必要的烦恼。 5、物业杂费等合同附件写清楚 租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。 6、房屋押金问题看明白 租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付 三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。 7、根据自身条件谋求合适房屋 旺季租赁，租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此，租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋，也可根据自身需求，特别是在租金承受能力有限的情况下，只要交通便利，上下班时间不长，距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。 二、房屋租赁合同的解除 合同解除包括双方解除和单方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即解除合同。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使合同的效力消灭。 在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行合同的情况，为使当事人的利益平衡，有必要在合同中约定解除合同的条件。 综合相关法律、法规、规章的规定，合同解除条件包括以下几个方面： 1、不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同; 2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同; 3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同; 4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同; 5、承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的，出租人可以解除合同; 6、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除合同; 7、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同; 8、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 你好，房屋买卖合同注意事项如下： ( 1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 ( 2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 ( 3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 ( 5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 ( 7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 ( 10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋认购合同注意事项有哪些 1、认购书签订后不退定金 典型条款：“认购人签订本认购书时，即交付定金。认购书签订后，定金不退。” 律师点评：定金条款是对合同签订双方的约束。认购合同签订后，无论何种原因，定金不退还，这是单纯站在开发商立场设立的。 消协支招：上述条款改成：“因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。” 2、收取诚意金却无息退还 典型条款：“认购当日，如乙方认为甲方房源有任何不妥之处，甲方无息退还乙方全部诚意金。” 律师点评：开发商在领取到(预)销售许可证之前，向购房者收取任何预订款性质费用，都属于违规行为。无息退还诚意金是免除开发商责任的无效条款，也是开发商短期融资的一种手段。 消协支招：购房者应与开发商协商，约定因开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应向购房者支付违约金。 3、模糊“认购”概念好圈钱 典型条款：“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币贰万元整，并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。” 律师点评：通过与认购人签订所谓“房屋保留协议”，等于是集购房者的钱去建房。 消协支招：如果开发商已取得商品房预(销)售许可证，应与开发商签订正式《商品房买卖合同》。 签订认购书注意事项 1、规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。 前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。 但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。 如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。 建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。 2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”“不予退还”等条款 这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。 3、不使用模糊概念 在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。 4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书 例如此价格保留10天或此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。 5、注意认购协议书中权利义务的对等性 合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务都不能过多也不能过少。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、资质证书有效期届满，企业仍未提出延续申请的，其资质证书自动失效。如需继续开展建筑施工活动，企业应从最低等级资质重新申请。
2、企业不再满足资质标准要求的，资质许可机关不批准其相应资质延续，企业可在资质许可结果公布后3个内申请重新核定低于原资质等级的同类别资质。超过3个月仍未提出申请，从最低等级资质申请。
3、企业在资质证书有效期届满前3个月内申请资质延续的，资质受理部门应受理其申请;资质证书有效期届满之日至批准延续之日内，企业不得承接相应资质范围内的工程。
4、企业应于资质证书有效期届满3个月前，按原资质申报途径申请资质证书有效期延续。企业净资产和主要人员满足现有资质标准要求的，经资质许可机关核准，更换有效期5年的资质证书，有效期自批准延续之日起计算。

[律师回复] 对于房屋赠与过户注意事项这个问题，解答如下, 赠与双方不要因为想要节省过户费用而采取赠与方式进行过户，这样做存在风险。虽然您可以在公证处取得赠与公证书并办理产权过户，但这赠与过户的性质与买卖过户不同，以下几点赠与过户注意事项你必须看清楚：
1.赠与是无偿的法律行为，法律后果不同于有偿的买卖行为。
2.赠与过户办理产权登记的税费的时候税费标准与继承过户和买卖不同;
3.若进行赠与公证，赠与行为一般不能撤销。

[律师回复] 签订房屋装修合同的时候需要注意的事项有哪些 1、合同文本需要齐全 在签订装修合同的时候一定要看一下装修公司的合同文本是不是很齐全，要知道完整的家装合同会包括主合同，补充合同，设计图纸(平面图、立面图)，预算单，施工材料明细单等。其中的补充合同指的是主合同上没有，但是有一些要约定清楚的东西，就需要在签一份补充合同。如果业主对其中的内容不太懂，建议请一个专业的第三方监理帮忙监督审查。 2、明确施工工期及延期赔偿 一定要在合同当中写清楚开工与完工时间，什么情况下可以延期施工，如果延期需要赔偿多少钱。如果没有合同条款的约束，就等于是给了一些施工队伍无限拖延工期的可乘之机。 3、业主签字同意之后才可以追加预算或变更设计 有一个很常见的问题就是前期前期漏项后期要求追加预算，如果前期在合同上注明了追加预算或者改动设计要业主“书面签字同意”，那么业主就有了保障。 4、分期付款，多留尾款 现代大部分的装修公司都已经实施了分期付款，等每一个装修节点验收通过后才收钱，但是要强调的是装修尾款的比例，如果比例很低的话，一些不良的施工队很容易就会因为闹纠纷撂挑子不管了。因此可以多留一些尾款，让装修更有保障。 5、确定好保修条款 不是说装修完了就万事大吉了，要知道装修的工序非常的繁杂，难免会出现一些问题，为了保障后期施工质量，让自己住的安心，保修条款一定不能漏掉。看装修公司是包工包料全权负责保修，还是只包工，不负责材料保修，还有其他的保修条款，这些都要协商好。 6、成品保护 成品保护也是合同中很容易就被漏掉的一个事项，主要包括现场材料的保管，门窗包裹与地漏覆盖等成品和半成品的保护。什么东西要用什么保护，怎么保护，保护到什么程度，如果出现损坏划伤，该怎么赔偿，这些在前期业主和装修公司都要沟通清楚并写进合同里。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖合同注意事项如下： 1、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。 2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 3、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。 4、一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。 5、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。 6、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 7、在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

[律师回复] 签订房屋装修合同的时候需要注意的事项有哪些 1、合同文本需要齐全 在签订装修合同的时候一定要看一下装修公司的合同文本是不是很齐全，要知道完整的家装合同会包括主合同，补充合同，设计图纸(平面图、立面图)，预算单，施工材料明细单等。其中的补充合同指的是主合同上没有，但是有一些要约定清楚的东西，就需要在签一份补充合同。如果业主对其中的内容不太懂，建议请一个专业的第三方监理帮忙监督审查。 2、明确施工工期及延期赔偿 一定要在合同当中写清楚开工与完工时间，什么情况下可以延期施工，如果延期需要赔偿多少钱。如果没有合同条款的约束，就等于是给了一些施工队伍无限拖延工期的可乘之机。 3、业主签字同意之后才可以追加预算或变更设计 有一个很常见的问题就是前期前期漏项后期要求追加预算，如果前期在合同上注明了追加预算或者改动设计要业主“书面签字同意”，那么业主就有了保障。 4、分期付款，多留尾款 现代大部分的装修公司都已经实施了分期付款，等每一个装修节点验收通过后才收钱，但是要强调的是装修尾款的比例，如果比例很低的话，一些不良的施工队很容易就会因为闹纠纷撂挑子不管了。因此可以多留一些尾款，让装修更有保障。 5、确定好保修条款 不是说装修完了就万事大吉了，要知道装修的工序非常的繁杂，难免会出现一些问题，为了保障后期施工质量，让自己住的安心，保修条款一定不能漏掉。看装修公司是包工包料全权负责保修，还是只包工，不负责材料保修，还有其他的保修条款，这些都要协商好。 6、成品保护 成品保护也是合同中很容易就被漏掉的一个事项，主要包括现场材料的保管，门窗包裹与地漏覆盖等成品和半成品的保护。什么东西要用什么保护，怎么保护，保护到什么程度，如果出现损坏划伤，该怎么赔偿，这些在前期业主和装修公司都要沟通清楚并写进合同里。

[律师回复] 您好，关于行使代位权有哪些注意事项这个问题，我的解答如下, 行使代位权有哪些注意事项
一、代位执行程序中的注意点
执行被执行人到期债权要严格地限定在执行程序内，代位执行在适用上以进入一般执行程序为必备要件。尽管《适用意见》第105条规定在财产保全时，可以针对第三人，但在强制措施上只规定了停止支付和提存两项，不具备全面的强制措施，所以要同执行被执行人到期债权区分开来。
二、执行被执行人到期债权应贯彻有限原则，禁止进行复代位执行
即申请执行人代位执行权只能对第三人享有，而不能针对第三人的债务人，即所谓的“第四人”、“第五人”。在对第三人作出强制执行的裁定后，第三人确无财产可供执行，但发现他对他人享有到期债权的，不得再就第三人对他人享有的到期债权强制执行。这是因为，如果实践中无限制地依次类推第三人，会使环节增多，关系复杂，难以达到代位执行的目的，反而造成执行秩序混乱，增加执行难度。
三、注意区分相关概念
要做到全面准确适用代位执行程序，在掌握其自身条件和程序的同时，还须严格区分一些与此相关的容易混淆的问题。
代位执行与持有财物或票证的有关单位和个人协助执行的区别。前者被执行人与第三人之间存在的是一种债权债务关系，而后者有关单位和个人对被执行人的财物或票证没有所有权，只是一种占有、使用或保管关系，而且该项财物或票证是法律文书所确定的必须交付的。对于后者，人民应直接向有关单位和个人发出协助执行通知书，令其交出，不象前者那样，非依申请执行人或被执行人的申请不可。
诉讼过程中的第三人与执行过程中的第三人的区别。诉讼过程中的第三人是指对原告和被告所争议的诉讼标的认为有的请求权，或者虽没有请求权，但案件的处理结果与他有法律上的利害关系，因而参加到正在进行的诉讼中来的人。这种第三人属法律上的诉讼参与人。而执行过程中的第三人本不是诉讼参与人，只是由于他与被执行人之间存在债权债务关系而被牵连进来的。这种第三人从诉讼过程中看属于案外人。
代位执行与执行中的债务转让的区别。执行中的债务转让是指经申请执行人同意或者追认，被执行人将其被执行债务转让给案外的单位或个人，由其承担清偿责任。该单位或个人对被执行人原本无债务，基于债务转让接受了被执行人的债务。当其不依债务转让协议主动履行，人民可依债务转让协议裁定变更被执行主体，强制债务接受者清偿债务，这时该单位或个人基于债务转让变成了被执行人。另外还应注意，作为被执行人的法人被宣告破产的，不能继续代位执行，而应中止执行，通知申请执行人参加财产分配。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 行使代位权有哪些注意事项 一、代位执行程序中的注意点 执行被执行人到期债权要严格地限定在执行程序内，代位执行在适用上以进入一般执行程序为必备要件。尽管《适用意见》第105条规定在财产保全时，可以针对第三人，但在强制措施上只规定了停止支付和提存两项，不具备全面的强制措施，所以要同执行被执行人到期债权区分开来。 二、执行被执行人到期债权应贯彻有限原则，禁止进行复代位执行 即申请执行人代位执行权只能对第三人享有，而不能针对第三人的债务人，即所谓的“第四人”、“第五人”。在对第三人作出强制执行的裁定后，第三人确无财产可供执行，但发现他对他人享有到期债权的，不得再就第三人对他人享有的到期债权强制执行。这是因为，如果实践中无限制地依次类推第三人，会使环节增多，关系复杂，难以达到代位执行的目的，反而造成执行秩序混乱，增加执行难度。 三、注意区分相关概念 要做到全面准确适用代位执行程序，在掌握其自身条件和程序的同时，还须严格区分一些与此相关的容易混淆的问题。 代位执行与持有财物或票证的有关单位和个人协助执行的区别。前者被执行人与第三人之间存在的是一种债权债务关系，而后者有关单位和个人对被执行人的财物或票证没有所有权，只是一种占有、使用或保管关系，而且该项财物或票证是法律文书所确定的必须交付的。对于后者，人民应直接向有关单位和个人发出协助执行通知书，令其交出，不象前者那样，非依申请执行人或被执行人的申请不可。 诉讼过程中的第三人与执行过程中的第三人的区别。诉讼过程中的第三人是指对原告和被告所争议的诉讼标的认为有的请求权，或者虽没有请求权，但案件的处理结果与他有法律上的利害关系，因而参加到正在进行的诉讼中来的人。这种第三人属法律上的诉讼参与人。而执行过程中的第三人本不是诉讼参与人，只是由于他与被执行人之间存在债权债务关系而被牵连进来的。这种第三人从诉讼过程中看属于案外人。 代位执行与执行中的债务转让的区别。执行中的债务转让是指经申请执行人同意或者追认，被执行人将其被执行债务转让给案外的单位或个人，由其承担清偿责任。该单位或个人对被执行人原本无债务，基于债务转让接受了被执行人的债务。当其不依债务转让协议主动履行，人民可依债务转让协议裁定变更被执行主体，强制债务接受者清偿债务，这时该单位或个人基于债务转让变成了被执行人。另外还应注意，作为被执行人的法人被宣告破产的，不能继续代位执行，而应中止执行，通知申请执行人参加财产分配。

[律师回复] 您好，针对您的开发商延期交房注意事项有什么问题解答如下, 当开发商延期交房时，根据相关规定，会面临支付违约金或者赔偿损失的法律后果，为了避免承担这种结果，开发商常以各种理由进行辩解，其中一些是不合理的。以下是几种常见的抗辩理由，希望大家格外注意：
(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。
所谓“不可抗力”，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。
根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。
开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意，下雨下雪都是自然现象，如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷到的时候，开发商以已经交房为理由抗辩，使购房者陷入被动。
为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。
(三)诉讼时效。
在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。