房地产聘请物业合同纠纷如何解决

1、完善维修基金使用的审查、批准和监督手续有些小区因维修基金直接由物业公司掌管而发生纠纷，故在调解处理这类纠纷时，要从源头上加以引导和规范，使维修基金的审查、批准和监督进入良性轨道。

具体而言，维修基金归全体业主所有，通常需经业主委员会批准，委托物业公司实际操作使用。

由于这笔基金是长期存在的，而物业公司只是受业主委员会委托在一定明间内管理物业，为防止物业公司的短期行为，或是因解聘物业公司而影响这笔基金的安全，维修基金一般不应由物业公司直接掌管，必须由业主委员会负责该基金的管理。

而从业主委员会角度出发，其负有公布维修基金支出的义务。

业主对维修基金的使用享有知情权和监督权，业主有权要求业主委员会公布维修基金支出情况，并有权就某些问题向业主委员会质询。

以上是正确调解处理这类纠纷的几项原则。

2、依维修基金的使用范围和程序合理确定责任《物业管理条例》规定了维修基金的使用范围，在调解处理因维修基金使用发生的纠纷时，首先应明确维修基金的实际运作是否“专款专用”。

即使当事人通过协议变更使用范围，如果违反了维修基金的法定用途和专有属性，变更应属无效。

其次分析物业公司使用维修基金是否遵循了规定的程序。

具体而言，在业主委员会成立前，物业公司应提出维修基金的使用计划并经当地房地产行政主管部门审核业主委员会成立后，物业公司应提出维修基金的年度使用计划并经业主委员会审定，如果手续有欠缺但用途正当，应告知补办手续。

三是看物业公司有无挪用维修基金的行为。

有些物业公司动用维修基金弥补物业管理费，侵害了业主对维修基金的共有权，混淆了物业管理费收缴的法律关系与维修基金交纳与使用的法律关系，应由物业公司予以返还，并向有关房地产行政主管部门报告.

3、开发商欠交维修基金的应当及时补缴在前期物业管理中，物业公司由开发商选聘，业主通常向物业公司办理入住手续，并交纳维修基金。

实践中，由于缺乏有力监督，加之物业公司与开发商之间存在千丝万缕的关系，开发商延迟交纳物业维修基金的情形屦有发生。

业主得知后或者小区业主委员会成立后，往往会因向物业公司或开发商主张权利而引发纠纷。

在调解处理这类纠纷时，首先要明确开发商存在交纳维修基金的法定义务，建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和上海市《商品住宅维修基金管理办法》规定了开发商交纳维修基金的相关内容和具体标准。

如开发商未及时足额交纳维修基金，则侵害了小区全体业主的利益，应敦促开发商及时补缴物业维修基金，并按要求存入金融机构。

开发商拒不交纳的，业主、业主委员会或调处人可向房地产行政主管部门报告。

物业的保修金的纠纷在处理的过程中应该遵循相应的原则，按照规定的原则处理纠纷，如果欠缴维修金的情况应该及时的缴纳，并且要按照维修金的使用范围还有程序进行合理的确定责任。