商品房买卖网签并备案是什么意思

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同备案是什么意思问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。

[律师回复] 商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
被告：省工业园区际城市发展有限公司。
原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
被告：省工业园区际城市发展有限公司。
原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
(一)逾期付款利息的计算期间的起点： 逾期付款利息支付期间的起点：
(1)约定履行期限的，履行期限届满之次日起。
(2)未约定履行期限的，经权利人催告，在宽展期内仍未履行的，自宽展期届满之次日起。
如：《最高人民印发《关于贯彻执行lt;中华人民共和国民法通则gt;若干问题的意见(试行)》的通知》第123条规定： “公民之间的无息借款，有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催告后，借款人仍不偿还的，出借人要求借款人偿付逾期利息，应当予以准许。”
(二)逾期付款利息的计算期间的终点
(1)应当到当事人最终履行付款义务之日。
(2)如果通过民事诉讼程序并进入强制执行程序的，应当计算到判决确定的履行日。
(3)至判决确定的履行日仍未履行的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。” 此外，最高人民一些其他司法解释对当事人无约定的情况下的逾期付款利息也作了零散的规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。。

[律师回复] 对于商品房买卖合同备案规定一这个问题，解答如下, 相关知识：未办理登记备案有风险
登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，审查房地产开发商的预售商品房行为的合法性，用来保护购房者合法的权益，从而防范发生预售期间“一房多卖”的现象。
登记备案管理城区商品房预售合同，就是给每套预售的房屋合同编上不同的号码，明确规定禁止私下更改合同，在预售中的房子一套一般只能卖给一个人，可以有效的防范商品房预售中出现的重复抵押、重复销售现象。
不仅可以避免“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前武汉市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。
合同登记备案号如何查询
购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网，键入相关信息查询合同登记备案情况，也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后，亲自前往该处了合同登记备案情况。
如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号，可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时，那么您只要延后几天再查询即可
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号，不小心输错了号码。您应该了解的是：商品房购房合同
第一页的合同编号并不是合同登记备案号，购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码，否则就可能会出现查询失败的情况。
合同登记备案不收费
办理合同登记备案不收费，购房者只需要将购房合同交给开发商，由开发商来办理即可，除此之外不需要提交任何资料。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖合同公证就是公证机关根据当事人的申请依法证明房屋买、卖双方签订房屋买卖合同或预售合同行为的真实性、合法性的活动。
商品房买卖根据销售范围分内销和外销两种，内销房是指只能在境内销售的房屋，外销房是指向境外销售的房屋。根据北京市司法局授权，内销商品房买卖合同公证可以在北京市公证处办理，也可以在有管辖权的区、县公证处办理。外销商品房买卖合同公证只能在北京市公证处办理。
如果房屋本身是合法的，你们家购买了房屋后，就已成了房屋的实际权利人，从你家与房屋的前主人之间来看，这套房屋所产生的收益(包括但不限于拆迁补偿收益)应该归你家享有但是，买卖双方当时毕竟没有办理过户登记(不知道土地使用权过户了没有)，房屋的物权能可还登记在原主人那里(假如这套房屋当时登记过的话)，那么对于你家与原主人之外的第三方(比如房管局、国土局、拆迁办)来说，他们只按档案正式登记的内容认定房屋归属，因此他们在拆迁房屋时可能还是只认原房主。当然，有的拆迁办只图赶快拆完了事，或许根本不顾法律问题，只要调查确定房屋已卖给你家了，就直接给你家补偿(如果补偿的是房屋，往往新房登记时还会有麻烦，现金补偿则无妨)。
如果房屋没有产权证，现在公证处是不会给你家公证的，不知你家99年买房时公证过没有。
假如你家的房屋是合法的，但之前交易后又没有过户，那么我会要求房屋的原主人出面签署一份文件承认房屋已卖给你家并且拆迁收益归你家所有，同时签署一份授权书，授权你家办理与房屋拆迁相关的所有手续。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。

[律师回复] 您好，关于如何理解商品房买卖合同备案这个问题，我的解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。

[律师回复] 已备案，是买了商品房，付款以后，因为证件或者时间安排什么的不合适，还没有来得及办理正式产权，就可以先办理房管局的简单备案登记，手续和时间要求相对简单，可以防止卖房者再卖给其他人、恶意抵押。商品房取得预售许可证上市买卖后，每套房子只有一个唯一编号，而后在房产管理部门进行预登记，你买房后，签订合同，这套房子的合同就在房产管理部门登记备案，如果你不想买了，你就不能更名给别人，只能当2手房买卖呢。“预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证(产权转移登记），为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。意义：告诉别人，这房子，某人已经先买下了。今后该房屋如果发生产权纠纷或异议（例如一房两卖），房地产登记部门将以谁先登记归谁的原则处理。登记申请人是开发商和购房人。“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。登记申请人是金融机构（银行）和购房人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2020年商品房买卖合同范本
合同编号：_________
出卖人：_________
住所：_________
邮编：_________
营业执照号码：_________
资格证书号码：_________
法定代表人：_________
联系电话：_________
委托代理人：_________
联系电话：_________
买受人：_________
国籍：_________
性别：_________
出生年月日：_________
住所(址)_________
邮编：_________
证件名称：_________
号码：_________
联系电话：_________
委托法定代理人：_________
住所(址)_________
联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
第二条 商品房情况
第三条 计价方式与价款
第四条 付款方式及期限
第五条 房产交付
第六条 产权转移登记及其他相关设施登记
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
第十三条 风险责任的转移
第十四条 保修责任
第十五条 质量争议的处理
第十六条 双方可以就下列事项约定
第十七条 房屋的用途
第十八条 物业管理
第十九条 声明及保证
出卖人：
买受人：
第二十条 保密
第二十一条 通知
第二十二条 合同的变更
第二十三条 合同的转让
第二十四条 争议的处理
第二十五条 不可抗力
第二十六条 合同的解释
第二十七条 补充与附件
第二十八条 合同的效力
出卖人(盖章)_________ 　　买受人(盖章)_________
法定代表人(签字)_________ 　　法定代表人(签字)_________
委托代理人(签字)_________ 　　委托代理人(签字)_________
签订地点：_________ 　　签订地点：_________
_________年____月____日　　 _________年____月____日

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2020年商品房买卖合同范本
合同编号：_________
出卖人：_________
住所：_________
邮编：_________
营业执照号码：_________
资格证书号码：_________
法定代表人：_________
联系电话：_________
委托代理人：_________
联系电话：_________
买受人：_________
国籍：_________
性别：_________
出生年月日：_________
住所(址)_________
邮编：_________
证件名称：_________
号码：_________
联系电话：_________
委托法定代理人：_________
住所(址)_________
联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
第二条 商品房情况
第三条 计价方式与价款
第四条 付款方式及期限
第五条 房产交付
第六条 产权转移登记及其他相关设施登记
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
第十三条 风险责任的转移
第十四条 保修责任
第十五条 质量争议的处理
第十六条 双方可以就下列事项约定
第十七条 房屋的用途
第十八条 物业管理
第十九条 声明及保证
出卖人：
买受人：
第二十条 保密
第二十一条 通知
第二十二条 合同的变更
第二十三条 合同的转让
第二十四条 争议的处理
第二十五条 不可抗力
第二十六条 合同的解释
第二十七条 补充与附件
第二十八条 合同的效力
出卖人(盖章)_________ 　　买受人(盖章)_________
法定代表人(签字)_________ 　　法定代表人(签字)_________
委托代理人(签字)_________ 　　委托代理人(签字)_________
签订地点：_________ 　　签订地点：_________
_________年____月____日　　 _________年____月____日

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2020年商品房买卖合同范本
合同编号：_________
出卖人：_________
住所：_________
邮编：_________
营业执照号码：_________
资格证书号码：_________
法定代表人：_________
联系电话：_________
委托代理人：_________
联系电话：_________
买受人：_________
国籍：_________
性别：_________
出生年月日：_________
住所(址)_________
邮编：_________
证件名称：_________
号码：_________
联系电话：_________
委托法定代理人：_________
住所(址)_________
联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
第二条 商品房情况
第三条 计价方式与价款
第四条 付款方式及期限
第五条 房产交付
第六条 产权转移登记及其他相关设施登记
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
第十三条 风险责任的转移
第十四条 保修责任
第十五条 质量争议的处理
第十六条 双方可以就下列事项约定
第十七条 房屋的用途
第十八条 物业管理
第十九条 声明及保证
出卖人：
买受人：
第二十条 保密
第二十一条 通知
第二十二条 合同的变更
第二十三条 合同的转让
第二十四条 争议的处理
第二十五条 不可抗力
第二十六条 合同的解释
第二十七条 补充与附件
第二十八条 合同的效力
出卖人(盖章)_________ 　　买受人(盖章)_________
法定代表人(签字)_________ 　　法定代表人(签字)_________
委托代理人(签字)_________ 　　委托代理人(签字)_________
签订地点：_________ 　　签订地点：_________
_________年____月____日　　 _________年____月____日

[律师回复] 您好，针对您的备案商品房买卖合同效力该怎么认定问题解答如下, 尽管商品房买卖合同备案至关重要，但未经备案的话，合同不一定无效，而是要根据具体情况来区分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，如果合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上要按照约定处理，也即要经过办理登记备案手续才生效，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的，则即便没有登记备案也生效。比如说约定要登记备案才生效，但买房人已经支付了绝大部分房款了，那此时合同也已经生效。如果合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则按合同法规定判断该合同的效力，原则上合同有效。

[律师回复] 预售合同一般包括主合同和补充协议，主合同上盖有开发公司公章、法人代表章，如果有营销公司代理销售还要有销售公司公章；补充协议上有物管内容的还要有物业管理公司公章 。合同通过网上签约备案后会有一个备案号，备案号是唯一的，相当于是购房合同编号，不需要房管局盖章。
　　签订商品房预售合同开发商需要具备哪些条件：
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本条文中的出卖人一般指房地产开发商，买受人一般指购房者合同无效是指当事人双方签订的合同在法律上不具有约束力，对双方不能产生任何的权利与义务。商品房预售许可证明是基于我国《商品房销售管理办法》第六条对商品房预售实行许可证制度，因此购房者在签订《商品房预售合同》时，应当看清房地产商是否具有商品房预售许可证明。另外，出卖者在卖房时没有预售许可证明，但是为了维护交易的安全与稳定，只要出卖者能在一方前获得商品房预售许可证明，那么双方签订的合同在法律上也应该被认定为有效。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”基于该条款的规定，办理登记备案手续不是认定合同有效的条件之一，没有办理登记备案的，当事人一方不能因此而主张合同无效。主要意义是基于在商品房买卖中，出卖人利用购房者不懂我国法律、法规的规定，以没有办理登记为由无理的与购房者解除合同，损害购房者的利益。因此购房者在购买商品房时应该看清合同中是否有约定登记备案条款，这也是降低自己风险的因素之一。
　　
（1）签订商品房预售合同的出卖人应当具有房地产开发经营资质。
　　
（2）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
　　
（3）持有建设工程规划许可证。
　　
（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
　　
（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　该条款规定了商品房买卖合同的标的。在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等，以上信息表明该商品房是否有合法的手续，这是能否办理房产证的关键。一定要审查以上证号与五证是否一致，并认真审核五证的真伪。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售范围。
　　该条款还应写明商品房的具体坐落位置、用途、结构、层高、房屋朝向、门牌号、阳台、建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等，以上信息将商品房的具置、大小确定下来。购房者可要求将购买的商品房房的房屋平面图作为合同附件，并要将房屋平面图与规划设计图仔细核对。

[律师回复] 已购房的业主可以登录市房产管理局公众信息网→点击业务查询→点击预(销)售合同查询及密码修改→填写合同编号、证件号码、购房人密码。
网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。
房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。
这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。
此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。
根据相关办法，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。

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网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。
房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。
这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。
此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。
根据相关办法，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同没有备案影响合同效力吗问题解答如下, 所谓商品房合同登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。我国实行强制备案件登记制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售登记管理办法》等法律、法规均规定了商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的显然是为了规范开发商的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖等现象发生，以保障房地产行业持续、健康发展，维护购房者的权益。实践中，由于开发商的原因，常会出现商品房买卖合同未依法登记备案情况，买受人以此为主要理由而主张合同无效的争议也时有发生。如何正确判断该类合同的效力问题尤显重要，这对于帮助普通购房者理性、正确维权十分关键。其实，与未取得预售许可证签订的合同的效力分析方法相似，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身，判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。鉴于在商品房合同纠纷维权法律常识解读一已经作了较为详细的分析，故不再赘述。根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下两种方式进行判断;
一、约定优于法定。合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效;
二、无约定从法定。如果该类合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则只能适用法律的规定进行该合同的效力判断。《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。
三、司法解释明确规定该类合同的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”综上，对于未登记备案的合同，不能简单认为无效或者有效。而要按照上述情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 什么是贩卖毒品罪
贩卖毒品罪是指明知是毒品而非法销售或者以贩卖为目的而非法收买毒品的行为。
贩卖毒品罪侵犯的客体是国家对毒品的管理制度和人民的生命健康。由于鸦片、、甲基苯丙胺等品和既有医用价值，又能使人形成瘾癖，使人体产生依赖性。因而，犯罪分子利用来牟取非法利润。近几年来，国际上制毒、贩毒、毒品活动不断向我国渗透或假道我国向第三国运输。国内一些不法分子了大肆进行制造毒品、贩卖毒品的犯罪活动，使大量毒品流入社会，严重地损害了他人的身体健康。为此国家陆续颁布了一系列的法律、法规，严格控制品、精神药物的进出口等活动，严禁非法毒品活动。