开发商破产买到抵押房如何处理

[律师回复] 　可以购买的的。 　　未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。 提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。 优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。 缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。 资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 优点：双方合力解决了交易资金障碍。 缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。 办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。 优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。 缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。

[律师回复] 您好，针对您的企业破产银行抵押权优先吗问题解答如下, 依《中华人民共和国企业破产法（试行）》规定，破产债权按以下顺序清偿：一、破产企业所欠职工工资和劳动保险费；二、破产企业所欠税款；三、破产债权。破产债权不足以清偿同一顺序清偿要求的，按比例分配。这里所指的破产财产作为清偿总额的，是在优先拨付破产费用后剩余的所有破产财产总额。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》还指出，清算期间的职工生活费、医疗费可以从破产财产中优先拨付。

[律师回复] 您好，针对您的企业破产抵押还法律支持吗问题解答如下, 企业破产抵押还有效吗破产案件审理中，对抵押财产效力认定存在几个争议较大的问题，对此类问题认定与否，会直接影响到抵押权人的别除权的实现，加之破产案件审理的特殊性，错误裁定一旦执行便无法回转，故本文审判实践遇到的有关抵押财产从形式要件到权利实现中的争议问题作初步探讨。在破产案件的审理中，常常会涉及到破产企业抵押财产效力的认定。抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。因抵押权是一种担保物权，它优于所欠职工工资、劳动保护费用、税款及一般债权的受偿。抵押权人在债务不能如约履行时，可以对债务人或第三人提供担保的不动产或动产变价、拍卖并从中优先受偿的权利，即别除权。所以是否确认抵押财产的效力会直接影响到抵押权人的别除权实现，加之破产案件审理的特殊性，错误裁定一旦执行便无法回转。因此，在破产案件审理中，正确认定破产企业财产抵押效力在司法实践中显得特别重要。为此，笔者仅就实践中争议比较大的几个问题，谈一谈粗浅看法。一、在形式要件不全的情况下抵押效力的确认司法实践中，有一些很普遍的情况：企业对债务的财产担保大多以房产或土地使用权作为抵押物，而企业与债权人之间往往因为法律意识谈薄或为了节约抵押登记中的费用，不签订书面抵押合同或签订抵押合同后又不办理抵押物登记，如何确认这些意思表示真实而形式要件不全的抵押关系的效力是经常遇到的问题。1、未签订书面合同抵押关系的法律效力抵押是一种要式法律行为，我国担保法第38条明确规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”，因此，凡是1995年10月1日以后设定的抵押，未签订书面合同的一律认定抵押关系不成立，不予保护。而对于在此之前设定的抵押，因为担保法不具有溯及力，应依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第112条的规定处理，这一规定：“债务人或第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明，没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。”但值得注意的是在破产案件审理中，债权人之间的权利之争显得特别突出，有可能出现债务人(破产企业)与某些债权人关系比较好，而将其权利证书临时交付的情况。因此对于因交付权利证书而确定的抵押关系，一旦其他债权人提出异议，就应严格审查，凡有证据证明权利证书交付时间为受理破产案件前个月至破产宣告之日期间内的，应认定抵押关系不成立，对持有权利证书的抵押人的优先受偿权不予保护。2、未办理抵押登记的抵押关系的法律效力办理抵押登记是为了公示于社会，以免第三人因不知情而与抵押人在抵押物上成立其他权利而受到损害。担保法规定必须到有关部门办理抵押登记的，抵押合同自登记之日起生效，否则被视为抵押合同不成立。担保法实施以前，未办理抵押登记的抵押是否成立的问题。笔者认为应坚持法定的原则，即确认抵押效力严格依据当时生效实施的法律或法规的规定，只有当时法律、法规明确规定必须办理抵押登记的，才能将是否登记作为是否生效的必要条件。目前有一个亟待解决的问题，抵押行为发生在新法实施之前，其抵押合同未予登记，那么抵押行为是否有效?本文认为，在新法公布后，设立抵押合同的双方应当根据新法的规定补办抵押登记手续，未予补办，其抵押合同不具有法律效力，即债权人不能就其抵押财产享有别除权。二、抵押物因抵押权人与抵押人设定抵押后并不转移抵押物的占有，抵押期间抵押物仍由抵押人占有和使用，如果抵押人宣告破产时，抵押物因抵押人的原因已被租赁、变卖或毁损，抵押权人是否还享有优先受偿权?如何实现其优先受偿权?1、抵押物被租赁时抵押权的实现抵押人在抵押期间将抵押物租赁他人的，依据我国法律规定，应确认这种租赁关系是具有法律效力的，但当抵押人破产时，抵押权人仍对已租赁的抵押财产享有优受偿的权利，但在处理抵押财产时须注意的是，在同等条件下，承租人对其已租赁的抵押财产享有优先购买权。2、抵押物被变卖时抵押权的实现首先应查明第三人取得抵押物是善意还是恶意。凡是抵押人与第三人恶意串通损害抵押权人利益的，依据民法通则第五十八条第一款第(四)项关于“恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的”，民事行为无效的规定应认定其行为无效，将抵押物收回，由抵押权人优先受偿。如果第三人是善意取得，变卖行为发生在担保法实施以前的，那么依据《意见》第一百一十五条关于“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人”的行为无效的规定，确定抵押人在与第三人买卖行为无效，由抵押权人优先受偿。如果变卖行为发生在担保法实施以后，抵押人将办理了抵押登记的抵押物在未通知抵押权人或告知受让人的情况下实施转让行为，那么这一行为无效，应按无效合同的有关法律规定处理，返回的抵押物由抵押权人优先受偿;如果抵押物并未办理抵押登记，因抵押关系不具有对抗第三人的效力，那么抵押权人就因第三人买受行为而丧失抵押权，不再享有优先受偿权。3、抵押物因抵押人原因灭失、毁损后抵押权的实现抵押权系担保物权，具有物质上的代位性，抵押效力可以延伸到代替物上，但是对于代替物的限定，民法通则和担保法的规定相差很大。关于担保法实施以前设立的抵押，《意见》第一百一十四条规定：“抵押物在抵押人处灭失、毁损的应当认定抵押关系存在，并责令抵押人以其他财产代替抵押物。”抵押人宣告破产时，抵押权人可以申请法庭责令抵押人以其他财产实现抵押权。关于担保法实施以后设立的抵押，担保法第58条规定，“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”抵押权人只能就抵押物灭失后得的赔偿金请求优先受偿权。4、抵押物价值减少时抵押权的实现抵押人在破产宣告时，抵押物评估价值明显小于设立抵押时的价值，在这种情况下抵押权人对减少部分是否享有从破产财产中优先受偿的权利。笔者认为不能，因为破产还债中，涉及到债权人与债务人的债权债务关系，同时也涉及到债权人之间的公平受偿关系。破产宣告时企业所拥有的全部财产(除抵押物外)属于破产范围，归全体债权人所有，应依据破产法的规定依法清偿。如果先补足抵押物不足部分，应势必会损害其他债权人的合法利益，何况抵押权只应涉及抵押物本身。抵押权人只能从抵押物折价、变卖或拍卖价款中优先受偿，不足部分只能向申请债权。三、审理破产案件抵押财产效力问题的主要法律依据是民法通则、企业破产法、担保法及最高人民司法解释中的有关规定，特别是最高人民发[1997]2号《关于当前人民法院审理企业破产案件应当注意的几个问题的通知》第七条规定：“对国有企业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的…………应认定抵押合同无效。”这一情况在司法实践中存在较大分歧。如何理解和适用“对国有企业已确认关键设备、成套设备和重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的”应认定抵押合同无效的规定?实践中分岐较集中地表现在对“关键设备、成套设备或重要建物”的界定和确定谁应是行使该项批准权的“政府主管部门”这两个问题上。首先是如何界定关键设备、成套设备或重要建筑物。因为目前没有任何一个部门对企业的设备和建筑物进行过专门分类，严格区分哪些设备属关键设备、成套设备或重要建筑物。笔者认为，为保证正确适用这一规定，有关部门应尽快对企业的财产进行分类，或建立相应的登记公证制度。而在未有明确结论之前，审理具体破产案件的如果运用该条规定而认定抵押合同无效时，应根据企业的规模、设备和建筑物的作用以及价值，恰当地认定抵押所涉及的设备以及建筑物是否属“关键设备、成套设备或重要建筑物”，也可以到破产企业所属行业的上级主管部门咨询，以确保对抵押财产效力的认定即符合规定，又防止地方部门干预。其次是批准机关问题，实践中主要存在应由破产企业的行业主管部门批准，还是由国资管理部门批准之争。笔者认为由国资部门作为批准机关比较妥当，因为国资部门是代表国家管理国有资产的，国有企业有关国有企业财产的重大部分，应由国有资产的管理机构国资部门批准，这在所有权理论和部门分工上更为合理。四、在留置权、保证担保、抵押权重复设置情况下，债权人抵押权利的实现1、在留置权与抵押权重复设置情况下，留置权人应先于抵押权人受偿，因为留置权人权利的实现是一种法定担保，债权人可以与债务人协议以留置物折价，也可以依法拍卖、变卖留置物。而抵押是一种约定担保，因双方当事人约定而成立，实现抵押必须通知债务人同意或诉之，因此留置权优先于抵押权受偿。2、在保证担保与抵押权重复设置情况下，保证人对设置抵押外的债权承担责任。因为债权人对保证人所享有的权利属于债权范围，而抵押权是一种担保物权，物权优先于债权，所以同一债权即有保证又有物的抵押的，保证人对物的担保以外的债权承担保责任。也就是说，如果因为债权人过错怠于行使抵押权，或放弃抵押权，或因其自身责任使抵押物价值减少的，从而增加保证人责任的，保证人不再承担保证责任。