共有人和承租人是不是享有优先购买权

最新修订 | 2024-02-28
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专家导读 当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对共有人和承租人是不是享有优先购买权进行了解答,希望能解答您的问题。
共有人和承租人是不是享有优先购买权

一、共有人和承租人是不是享有优先购买权

优先购买权是指优先于其他人购买某项财产的权利,共有人和承租人均享有此项权利。

我国法律规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

民法典》第三百零五条

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

二、承租人什么情况下不享有优先购买权

承租人在下列情况下不享有优先购买权:

1、房屋共有人行使优先购买权的;

2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

三、承租人优先购买权的适用情形有哪些

承租人的优先购买权是出租人出卖租赁房,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

优先购买权的适用情形有:

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人;

(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效;

(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。

《民法典》第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;

但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

对于共有人和承租人是不是享有优先购买权的问题的答案,上述文章内容中已经作出了详细的解答,在日常生活中我们也是需要对相关的法律知识进行了解的,这样才能够维护自己的合法权益。如果您还有其他相关问题可以点击下方“立即咨询”按钮,咨询律图网专业律师

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房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利。它是一种法定的权利,是由法律直接规定的。
哪些人具有房屋的优先购买权?
第一类人:承租人
在同等条件下,房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人,或者承租人表示愿意购买该承租屋,出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。
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行使房屋优先购买权的注意事项?
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房屋承租人享有优先购买权吗?
房屋承租人不一定享有优先购买权,若是房屋的所有权,是将房屋售卖给自己的近亲属,那么此时承租人是没有优先购买权的。当然,如果承租人也向购买租赁房,可以适当的抬高购买价款。
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一、出租人出卖房地产前通知承租人期限的法律规定
《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但《合同法》中所说的“合理期限”到底是多久呢?
《上海市房屋租赁条例》第三十七条规定:“房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。”由此可见,三个月是法定的提前通知期限。根据对该条款的通常理解,所谓提前通知即同时授予了承租人考虑选择的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表态,出租人势必等候三个月后方能出卖给第三人,否则可能面临被撤销其与第三人在此期间签订的买卖合同的危险。
二、出租人取得承租方放弃优先购买权的现实困难
房地产市场已经告别了“有房不愁卖”的时代,房地产买卖已进入了买方市场,出售房屋除了要求业主有理智的判断,同时还要求业主能抓住稍纵即逝的机会。然而承租方的优先购买权却成为了一个巨大的障碍。
1、出售的同等条件发生变化
根据规定,出租人必须提前三个月通知承租人。在房地产价格日新月异的今天,三个月的时间显然太长了,三个月前通知出售的价格,很有可能在三个月后甚至十天后发生变化。举个例子,出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦东的某套房屋,价格为人民币150万,承租人放弃优先购买权。但出租人到了2005年7月才找到购买者,而房价已经下跌只能卖120万。此时承租人完全可以表示出租人现在愿意以120万出售房屋,应当提前通知他,承租人仍然拥有优先购买权,于是,出租人出售房屋还是受到限制。
2、承租人短期内无法出具放弃优先购买权的证明
有越来越多的企业为员工提供了良好的住房福利,特别是大型的外企,由企业为高级管理人员承租一套房屋进行居住已经非常普遍。然而出租人要出售此类房屋时,就碰到了很大的麻烦,明明承租的员工表示不会购买出租房屋,但要让公司出具一个这样的证明可要花上大力气,这通常要经过多个部门签字,作无数说明与阐述,等实际拿到了证明。也许有意向的购买者,早就买了其他的房屋了。
3、承租人恶意制造障碍
承租人往往对出租人提出让其出具放弃优先购买权的证明难以理解,总感觉会对其权益产生损害,也对新的产权人是否遵守租赁合同产生疑惑。更有甚者,承租人以此作为谈判的“筹码”,要求出租人续租、降低租金、增添设备等,若出租人拒绝承租人的不合理要求,承租人即使不愿意购买房屋,也不会配合,甚至出具表示对购买事宜予以考虑的证明拖延时间,恶意给出租人出手房屋制造障碍。
三、出租人未取得放弃优先购买权证明就签订买卖合同的效力认定
综上所述,出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度,往往造成交易机会的错失。但实际交易中,承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此,实务操作过程中,出租人通常“先斩后奏”,先与买受人达成买卖合同,再去询问承租人是否愿意购买,甚至产权过户完成后,直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢?
1、承租人认可房屋买卖事实,未提出异议
出租人通知承租人后,承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的,应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议,那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意,就无关紧要了,承租人不能既不愿以同等条件购买房屋,又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。
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产权登记前,承租人得知出租人已出卖承租房屋的,承租人要求以同等条件购买的,承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋,而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。
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3、产权登记后,承租人要求行使优先购买权
.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续,则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示,随时可以查询,应受法律保护。因此,购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明,否则,即使已经办理了产权过户手续,承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情,是善意第三人的理由予以对抗。
.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续,根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》,若无其他相反的证据,可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续,则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同,只能要求出租人予以适当的赔偿。
四、出租人未取得放弃优先购买权证明,买受方要求撤销买卖合同
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承租人怎样实现优先购买权
[律师回复] 您好,针对您的承租人怎样实现优先购买权问题解答如下,
1、依相关法律法规,优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利,由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的,应当视为出租人违约,这时承租人可以要求出租人承担违约责任。
2、优先购买权是承租人的法定权利,其行使是以取得租赁物所有权为目的,故在买受人尚未取得租赁物所有权之前,承租人行使优先购买权依法应得到支持;如果房屋已过户登记在买受人名下,则根据买受人善恶意决定承租人是否可行使优先购买权。实践中,通常认为,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效,通过无效之诉,依据买卖不破租赁等原则,以使承租人的利益得到保护。
3、根据现行法律、法规和司法解释的规定,承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,应当依法保护。将优先购买权理解为形成权,法律依据不足。它只是优先缔约的权利、而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利,所有人出场自己的所有物,应当尊重其缔约自由的权利、不能过多干涉,因此,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉,依据买卖不破租赁原则,承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于《合同法》规定的“同等条件”,应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。
法律依据: 《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第118条、最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条。
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承租人的优先购买权的意思
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、优先购买权是什么意思
优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于
第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。
二、拖欠租金的租户具有优先购买权么
最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》
第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖方房屋的,承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。”承租人优先购买权的存在与否并不以承租人是否按照租赁合同约定缴纳租金为前提,如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件,且出租人主张解除租赁合同的,因租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。只要双方租赁合同没有解除。
《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民则不予支持。”
关于对《合同法》第230条规定的承租人优先购买权的理解,需要明确以下四点:
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。
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承租人如何实现优先购买权
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、依相关法律法规,优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利,由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的,应当视为出租人违约,这时承租人可以要求出租人承担违约责任。
2、优先购买权是承租人的法定权利,其行使是以取得租赁物所有权为目的,故在买受人尚未取得租赁物所有权之前,承租人行使优先购买权依法应得到支持;如果房屋已过户登记在买受人名下,则根据买受人善恶意决定承租人是否可行使优先购买权。实践中,通常认为,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效,通过无效之诉,依据买卖不破租赁等原则,以使承租人的利益得到保护。
3、根据现行法律、法规和司法解释的规定,承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,应当依法保护。将优先购买权理解为形成权,法律依据不足。它只是优先缔约的权利、而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利,所有人出场自己的所有物,应当尊重其缔约自由的权利、不能过多干涉,因此,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉,依据买卖不破租赁原则,承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于《合同法》规定的“同等条件”,应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。
法律依据: 《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第118条、最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条。
承租人放弃优先购买权声明
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 承租人放弃优先购买权声明,属于承租人的单方意思表示,只要内容真实合法,就是有效的。 放弃优先购买权的声明 鉴于: 北京××公司(弃权股东)为北京××有限责任公司(以下简称目标公司)的合法股东之 一,并依据公司章程规定持有目标公司百分之五十一(51%)的股份。 北京××有限公司(股权出让方)为目标公司的另一股东。依据公司章程规定合法持有目标公司百分之二十(20%)的股份。 2003年×月×日,依法召开目标公司股东会,股东同意并形成决议,北京××有限公司(股权出让方)向上海××股份有限公司(股权受让方)转让其持有目标公司百分之二十(20%)的股份。 北京××公司(弃权股东)在此声明: 1.本公司无条件放弃依据《中华人民共和国公司法》和《北京××目标公司章程》对出让股份所享有的优先购买权。 2.本公司放弃股权优先购买权的决定是无条件的和不会撤销的,并承诺在目标公司股权转让的过程中不反悔。 3.本公司同意就出让相关事宜对《北京××目标公司章程》进行相应修改。 北京××公司(弃权股东)(盖章) 授权代表(签字) 日期: 相关知识: 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民则不予支持。 具有下列情形之 一,承租人主张优先购买房屋的,人民不予支持: (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
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