土地承包经营中可能出现的违约情形有哪些

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承包方土地承包中有哪些违约情形
一、土地承包方的违约形式
(一)承包方改变土地的农业用途，用于非农建设
承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，承包方又有维持土地的农业用途、不得用于非农建设的义务。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序。将农业用地转为建设用地，必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。
承包方未履行土地管理法规定的批准手续，或者采取欺骗手段骗取批准，将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予处罚。此外，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。如承包方在承包经营活动中出现上述行为，即是严重的不履行合同义务或履行义务不符合约定的行为，就应承担相应的违约责任。
(二)承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的
给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民应当予以支持。
(三)承包方没有依约定交纳承包费
农村土地承包合同的承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费，不得无故逾期交纳、拒绝交纳或少交纳，否则，即构成违约。构成违约的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的，承包合同的双方当事人可请求人民予以解决。
农业承包合同中，对承包金额或交纳承包金的比例或者范围没有约定或者约定不明确的，人民可在查清事实，分清责任的基础上主持双方当事人进行调解。当事人不愿调解或调解不成的，依照本规定第8条的规定处理。即人民在审理农业承包合同纠纷案时，对承包合同中所约定的承包方应当承担的义务中，超过有关法律、法规和政策规定的，超过的部分不予保护。但是，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以协商等方式承包的，承包费由双方议定。
二、解除土地承包合同的情形
在一些农村，有些村委会随意强行解除土地承包合同，损害农民利益的行为时有发生。那么，土地承包合同签订之后，在什么情况下才可以解除呢?根据有关法律规定，有下列情况之一的，可以解除土地承包合同。
1、经发包方、承包方协商同意，在不损害国家、集体和第三人利益的前提下，承包方自愿放弃承包土地的。
2、发包方承包方在签订合同时，双方约定的合同解除条件己经成熟的。
3、承包方的家庭成员全部由农业户口转为非农业户口，或者全部迁徙并落户外地的。

[律师回复] 土地承包经营全收回情形有①合同解除。如承包方由于从事他业或其他原因无力经营原承包土地，经与发包方协商，可以解除承包关系；
②不可抗力。由于不能归之于当事人任何一方的原因，承包的目的无法实现。例如，承包经营权因不可抗力的原因而不能行使、承包经营的土地被国家征用、确定承包经营合同所依据的国家定购任务、价格、税收等发生重大变化，承包人户口转为非农业户等；
③继承落空。

[律师回复] 你好，一个案件的处理不是只靠某一部法律，需要结合所有有关的法律法规甚至风俗习惯，你最好委托律师代理，该反诉的适时提出反诉

[律师回复] 您好，针对您的违约责任形式包括什么问题解答如下, 违约责任形式有哪些
(一)继续履行
继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。
(1)金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。
(2)对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：
①法律上或者事实上不能履行(履行不能)，如买卖房屋的合同房屋灭失的。
②强制履行费用过高。
③债务的标的不适用强制履行，如提供劳务的合同。
④没有在合理期限内提出实际履行的要求。
(二)采取补救措施
补救措施适用于不完全履行的情形，其主要方式有：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。
(三)违约金责任
1.概念
违约金是依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。(须在合同中预先约定)
2.违约金的调整
(1)约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少;
(2)约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
(四)定金责任
合同法第115条规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金是合同的一种担保方式，由《担保法》来规定。对于定金，应注意的是：
第
一，定金合同是实践性合同，如果没有实际交付定金，定金合同不生效，不能适用定金罚则。
第
二，根据担保法的规定，定金的数额不得超过合同总价款的20%;如果定金数额超过合同总价款的20%，超过部分无效。
第
三，实际交付的定金与约定的数额不一致的，以实际交付的数额为准，视为当事人变更定金合同。
第
四，违约方部分违约的，定金罚则仅适用于违约部分。
第
五，一个合同中既约定了违约金又约定了定金，当事人只能择其一而行使。
(五)损害赔偿
1.损害赔偿对于所有违约情形均适用。
2.完全赔偿原则，即应当赔偿非违约方因为违约而受到的全部损失，包括：
(1)所受之损害，即合同当事人现有财产的积极减少。
(2)所失利益，也称为预期利益，即合同当事人因合同履行可获得的利益。
但需要注意的是依据违约行为不得请求精神损害赔偿只能请求物质损害赔偿。
3.合理预见规则
即损害赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
(1)合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
(2)合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
(3)是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。
4.损害防止义务
(1)当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
(2)当事人因防止损失扩大而支出的必要合理费用，由违约方承担。
损害赔偿可以与继续实际履行或采取补救措施相并用。

[律师回复]
一、可以解除土地承包合同的情形在一些农村，有些村委会随意强行解除土地承包合同，损害农民利益的行为时有发生。那么，土地承包合同签订之后，在什么情况下才可以解除呢根据有关法律规定，有下列情况之一的，可以解除土地承包合同。
1.经发包方、承包方协商同意，在不损害国家、集体和第三人利益的前提下，承包方自愿放弃承包土地的。
2.发包方承包方在签订合同时，双方约定的合同解除条件己经成熟的。
3.承包方的家庭成员全部由农业户口转为非农业户口，或者全部迁徙并落户外地的。
四、承包方丧失劳动能力，无力继续耕种土地，本人自愿放弃土地承包权的。
五、由于国家建设需要，承包方所承包的土地全部被依法征用或者批准占用的。
六、由于洪涝、地震等自然灾害的不可抗拒的原因，使全部承包土地严重破坏，承包合同全部无法履行的。
七、承包方在承包期内，违反法律法规和承包合同的约定，闲置荒芜承包的耕地且己2年以上的，由发包方解除承包合同，收回所发包的耕地。
八、承包人在承包期内死亡，且无第一顺序继承人继承承包的，可以解除土地承包合同。
二、发包方违约的责任承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。同时发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。当前，有的乡村干部不注意尊重农民的生产经营自主权，习惯用计划经济的思想和行政干预的手段指导农业生产，强制收回承包地。农民如不接受，发包方便通过不正当手段操纵村民会议或者村民代表会议，达到少数服从多数产生有关决议，强迫农民违背自己的真实意愿，放弃或者变更其土地承包经营权。此外，发包方不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回抵顶欠款。有上述行为之一的，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

[律师回复] 取得“四荒地”等土地承包经营权的具体方式主要有招标、拍卖、公开协商等。 招标投标，是指招标方通过发布招标公告或者向有意投标承包的集体经济组织内部成员或外部农业生产者发出招标邀请等方式，发出招标信息，列出招标条件，由各有意承包的农业承包经营者作为投标方，向招标方书面提出自己响标要求的条件，参加投标竞争。经招标方对各投标者的条件进行审查比较后，从中择优选定中标者，并与其签订土地承包合同。采用招标投标方式发包“四荒地”，具有明显的优越性。招标方通过对各投标竞争者的条件进行综合比较，从中选择资信情况良好和经营能力强的农业经营者作为中标方，有利于调动农民和社会的资金和力量，将过去闲置的“四荒地”资源重新优化配置，形成新的生产力。招标投标活动要依照法定程序公开进行，有利于集体经济组织成员的监督。 拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖是一种公开的竞买活动，其最大的特点是公开性和竞争性。它由竞买人提出各种标价，通过公开竞争，由拍卖人通过落槌或者以其他公开表示买定的方式接受某项出价，而一经拍定，合同便告成立。拍卖是“四荒地”资源承包形式中主要的形式。通过拍卖“四荒”，实现了土地资源的优化配置，促进了农业生产和农村经济的可持续发展。 分开协商的方式，与一般的协商不同的是，公开协商要求发包“四荒地”公开进行。包括与谁协商公开，协商的内容公开，协商议定的结果如承包的期限、承包费的数额及支付方式等都要公开。以此接受集体经济组织成员的监督，避免“暗箱操作”，保证公开、公平、公正地发包承包。

[律师回复]
一、经发包方、承包方协商同意，在不损害国家、集体和第三人利益的前提下，承包方自愿放弃承包土地的。
二、发包方承包方在签订合同时，双方约定的合同解除条件己经成熟的。
三、承包方的家庭成员全部由农业户口转为非农业户口，或者全部迁徙并落户外地的。
四、承包方丧失劳动能力，无力继续耕种土地，本人自愿放弃土地承包权的。
五、由于国家建设需要，承包方所承包的土地全部被依法征用或者批准占用的。
六、由于洪涝、地震等自然灾害的不可抗拒的原因，使全部承包土地严重破坏，承包合同全部无法履行的。
七、承包方在承包期内，违反法律法规和承包合同的约定，闲置荒芜承包的耕地且己2年以上的，由发包方解除承包合同，收回所发包的耕地。
八、承包人在承包期内死亡，且无第一顺序继承人继承承包的，可以解除土地承包合同。

[律师回复] 承包人违约的情形： 1、私自将合同的全部或部分权利转让给其他人，将合同的全部或部分义务转移给其他人; 2、未经监理人批准，私自将已按合同约定进入施工场地的施工设备、临时设施或材料撤离施工场地; 3、使用不合格材料或工程设备，工程质量达不到标准要求，又拒绝清除不合格工程; 4、未能按合同进度计划及时完成合同约定的工作，已造成或预期造成工期延误; 5、缺陷责内未对工程接收证书所列缺陷清单的内容或缺陷责内发生的缺陷进行修复，又拒绝按监理人指示再进行修复; 6、承包人无法继续履行或明确表示不履行或实质上已停止履行合同; 7、承包人不按合同约定履行义务的其他情况。 承包人承担违约责任的方式： 1、赔偿损失。　　 2、支付违约金。　　 3、采取补救措施。　　 4、继续履行。

[律师回复] 解答如下, 合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求当事人所必须遵守的义务。当我们遇到对方当事人违反合同约定时，应该如何？
一、收集现有证据。
现有证据包括合同及合同履行的相关材料，要求是原件，还有交易记录、银行流水等双方交易过程中产生的文件，如果某些材料不是原件，应让律师审查是否会影响诉讼结果。收集对方当事人的身份信息等资料，证据是非常重要的一环，关乎到能否和胜诉。
二、确定管辖。
如没有约定管辖，则实行法定管辖，根据《民诉法》
第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民管辖。
三、根据案件难易等情况，判断是否要请律师。
对于复杂案件、标的额大的案件以及在异地诉讼的案件，建议聘请律师，避免因小失大。
四、准备开庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十条：
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
书写状确有困难的，可以口头，由人民记入笔录，并告知对方当事人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、根本违约和非根本违约
按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的，为根本违约。部分违背缔约目的的，为非根本违约。同样一个违约行为，可能导致根本违约，也可能是非根本违约。例如，顾客买二米五布料，商店仅裁了二米
三，短二分米的布。如果消费者买布的目的是做一套西装，二米三布料不够置装用，商店构成根本违约，如果消费者买布的目的是做一幅床单，虽短二分米，但不影响使用，商店则构成非根本违约。
2、合同的不履行和不适当履行
按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行，履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行，又称不完全给付，指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含迟延履行。
3、一般瑕疵履行和加害履行
按照违约行为是否造成侵权损害，可分为一般瑕疵履行和加害履行。当事人履行合同有一般瑕疵的，为一般瑕疵履行。一般瑕疵履行有数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种表现形式。当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行。加害履行的特征是违约与侵权行为竞合，例如，债务人给付的机电产品存在漏电缺陷，导致债权人中电死亡，即为加害履行。加害履行也是一种瑕疵履行，故将与其对应的其它瑕疵履行称为一般瑕疵履行。
4、债务人履行迟延和债权人受领迟延
按照迟延履行的主体，可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。债务人超逾履行期履行的，为债务人履行迟延。债权人超逾履行期受领的，为债权人受领迟延。

[律师回复] 您好，针对您的开发商违约包括哪些情形问题解答如下,
(一)交楼缺验收证以及延期交楼。
(二)交楼后与合同约定不符合。
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
(三)不合理收费。
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
(四)交楼后发生质量问题开发商推委责任，未及时修缮。
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。

[律师回复] 您好，关于合同违约的情形包含哪些这个问题，我的解答如下, 《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据该条款，违约情形划分为两大类：
第一类是不履行合同义务，
第二类是履行合同义务不符合约定。
所谓不履行合同义务，又称毁约行为，指债务人拒绝履行任何合同义务。
所谓履行合同义务不符合约定，是指迟延履行合同义务、履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的行为。其中，迟延履行合同义务，是指在合同规定的期限届满后，债务人无正当理由仍未履行合同债务。如果合同未对履行期限作出规定，那么债务人在债权人提出履行催告后仍未履行债务的，则构成了履行迟延。所谓履行合同义务有瑕疵，是指合同债务人所作履行不符合合同规定的质量标准。不完全履行合同义务主要指部分履行、履行方法不当、履行地点不当及其他违反合同附随义务的行为。

[律师回复] 您好，关于开发商违约包含哪些情形这个问题，我的解答如下,
(一)交楼缺验收证以及延期交楼。
(二)交楼后与合同约定不符合。
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
(三)不合理收费。
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
(四)交楼后发生质量问题开发商推委责任，未及时修缮。
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。

[律师回复] 合同违约要缴纳一定的违约金。
按《合同法》的规定，签订合同时双方可以约定违约金，合同一经订立，双方就应当履行合同规定的义务，如果不履行合同义务则会构成违约，应当按合同规定，承担违约赔偿责任。
合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系；或者 使原有的民事法律关系发生变更或消灭。当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。
合同是指平等主体的双方或多方当事人（自然人或法人）关于建立、变更、终止民事法律关系的协议。此类合同是产生债权的一种最为普遍和重要的根据，故又称债权合同。《中华人民共和国合同法》所规定的经济合同，属于债权合同的范围。合同有时也泛指发生一定权利、义务的协议。又称契约。

[律师回复] 根据合同的约定承担违约金，如果合同中没有约定违约金，则就要赔偿守约方经济损失。
以上是土地承包方转包后又违约了可以索要违约金么？问题解答。

[律师回复] 承包人违约的情形：
1、私自将合同的全部或部分权利转让给其他人，将合同的全部或部分义务转移给其他人;
2、未经监理人批准，私自将已按合同约定进入施工场地的施工设备、临时设施或材料撤离施工场地;
3、使用不合格材料或工程设备，工程质量达不到标准要求，又拒绝清除不合格工程;
4、未能按合同进度计划及时完成合同约定的工作，已造成或预期造成工期延误;
5、缺陷责内未对工程接收证书所列缺陷清单的内容或缺陷责内发生的缺陷进行修复，又拒绝按监理人指示再进行修复;
6、承包人无法继续履行或明确表示不履行或实质上已停止履行合同;
7、承包人不按合同约定履行义务的其他情况。
承包人承担违约责任的方式：
1、赔偿损失。　　
2、支付违约金。　　
3、采取补救措施。　　
4、继续履行。

[律师回复] 您好，针对您的合同法的违约形态包括哪些问题解答如下, 预期违约包括明示毁约与默示毁约。
１、明示毁约。指在履行期届至前，债务人无正当理由明确肯定地表示其将不履行合同义务的违约形态。
２、默示毁约。指在履行期届至前，债权人有确切的证据证明，在合同履行期届至时，债务人将不履行或者不能履行债务，且债务人拒绝为履行债务提供相应担保的违约形态。
债务履行期届至后，债务人无正当理由，未全面而适当履行合同义务的，为实际违约。一旦债务履行期届至，债务人未履行债务或者履行债务不适当，无须经债权人催告，即构成违约，此即所谓“期限代人催告”。实际违约包括拒绝履行、迟延履行、不完全履行三类。
１、拒绝履行。又称不履行，指履行期限到来之后，偾务人无正当理由拒绝履行债务的行为。
２、迟延履行。
３、不完全厲行。指债务人虽有履行行为，但在履行数量、质量、方式、地点等方面存在瑕疵。
合同法第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
1、合同解除的条件和方式，根据我国合同法的规定，合同解除有以下两种途径：
（1）当事人双方协商一致；
（2）具备法定或约定的解除条件。
2、只要具备以下条件，不必经过对方当事人同意，只要向对方作出解除合同的意思表示即可：
（1）当事人约定的解除条件成就；
（2）因不可抗力造成合同目的不能实现；
（3）在履行期限届满前，一方当事人明确表示或以其行为表示不履行主要义务；
（4）一方延迟履行债务或其他违约行为致使合同目的不能实现；
（5）乙方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（6）法律规定的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、出卖人将房屋直接卖给第三人。
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出卖人要求提高房价办理过户。
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效。
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)继续履行
1、继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：
(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依于其他责任形式。
(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。
(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。
2、继续履行的适用。继续履行的适用，因性质不同而不同： 金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。 非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：
(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);
(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;
(3)人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。
(二)采取补救措施
采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合同)、使履行缺陷得以消除的具体措施。 关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律作了如下规定：
(1)第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;
(2)第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;
(3)第40条规定为：修理、更换、退货。
应注意以下几点：
(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有
约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。
(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。
(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。
(三)赔偿损失
赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。
(1)赔偿损失是最重要的违约责任形式。
(2)赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。
(3)赔偿损失是由违约方赔偿受害方因违约所遭受的损失。
首先，赔偿损失是对违约所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。
其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。
(4)赔偿损失责任具有一定的任意性。 赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。
法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对受害方因违约而遭受的损失承担的赔偿责任。
(1)完全赔偿原则。
(2)合理预见规则。
①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;
②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;
③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。
(3)约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型、从属性、附条件性。
(四)违约金
违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。
(1)法定违约金和约定违约金;
(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。
违约金具有以下法律特征：
(1)在合同中预先约定的(合同条款之
一);
(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱;
(3)是对承担赔偿责任的一种约定。 关于违约金的性质，其性质仍属违约的损害赔偿。 我国合同法第114条第2款也作了规定。
其特点是：
(1)以约定违约、、、、、、、、、、、、、金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;
(2)经当事人请求;
(3)由或仲裁机构裁量;
(4)“予以增加”或“予以适当减少”。
(五)定金责任
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依照法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。合同法第115条也规定：当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复]
一、发包方违约责任与形式
（
1）干涉承包方依法享有的生产经营自主权。承包方依照《农村土地承包法》第16条第1项的规定，依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，这就是承包方的生产经营自主权的基本内容。
（
2）发包方非法变更、解除合同。承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。同时发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。
（
3）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权。土地承包经营权的流转，是在坚持以家庭承包经营为基础的农村基本经营制度的条件下，以市场的方式配置农用地资源，促进农村富余劳动力转移，提高农业生产效率的一个好办法。但是，土地承包经营权的流转必须是在尊重农民的意愿的基础上，由承包方自愿进行。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”。承包方在进行土地承包经营权的流转时，除以转让方式流转须经发包方同意外，其他流转的方式，发包方一律无权干涉。
（
4）发包方未依合同约定交付承包标的。农村土地承包合同生效后，发包方应依合同约定的时间或条件将标的物交付给承包方经营使用，否则，即构成违约。
二、承包方的违约责任与形式（
1）承包方改变土地的农业用途，用于非农建设。承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，根据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方又有维持土地的农业用途、不得用于非农建设的义务。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序。（
2）承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的。给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。（
3）承包方没有依约定交纳承包费。农村土地承包合同的承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费，不得无故逾期交纳、拒绝交纳或少交纳，否则，即构成违约。构成违约的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的，承包合同的双方当事人可请求人民予以解决。