转租合同效力怎样认定

最新修订 | 2024-03-01
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包敬立律师
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专家导读 很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与转租合同效力怎样认定相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
转租合同效力怎样认定

一、转租合同效力怎样认定

如果转租行为经过了出租人同意,且转租期限没有超过原租赁合同租赁期限的,转租合同就是有效的。转租赁简称转租。是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。

民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

二、签订无效租房合同怎样处理

签订无效的租赁合同,造成租房合同无效的过错方,应当赔偿对方所造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任,即所对应的经济赔偿。

根据《民法典》规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

《民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

三、怎样解除房屋租赁合同

解除房屋租赁合同的方式有:

(1)约定解除。房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。

(2)法定解除。房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同权利义务。法定解除的事由有:

1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

5、法律规定的其他情形。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

通过上述文章中的内容,相信大家已经对转租合同效力怎样认定问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才可以在遇到法律问题的时候可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。针对上述文章中的问题,如果您还有不清楚需要了解的地方,可以直接点击下方“立即咨询”按钮和律师进行在线沟通。

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房产纠纷
很久之前有一个问题困扰我很久了,我想咨询一下租赁合同无效转租合同效力如何认定?求告知。
[律师回复] 1、符合合同性质:根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。
转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。
合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能:法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,
4、根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,按照“规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非非法转租合同都有效的。
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房屋转租合同的法律效力怎样认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》
第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意:

一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。

二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。
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转租协议的效力怎样?
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房产纠纷
房屋转租合同的法律效力怎么认定
[律师回复] 您好,针对您的房屋转租合同的法律效力怎么认定问题解答如下, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》
第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意:

一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。

二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。
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房屋转租合同的法律效力如何认定
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》
第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意:

一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。

二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。
房屋租赁合同是否有效力,如何认定转租合同
[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:
(一)房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
(二)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
(三)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问,我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租,是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来,以下理由支撑着这一规定:
(一)与其他合同性质不同,租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用,是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用,这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
(二)转租违背了原权利人的意志,与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里,所有权人的意志应受最大程度的尊重,在租赁合同中,出租人之所以订立租赁合同,是希望对方即承租人占有使用其租赁物,而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物,原出租人的这一意志并没有实现。
(三)承租人转租使得他人占有使用租赁物,致使延长了占有锁链,造成了多层次的占有关系;动产流动性极强,一旦转移至他处,原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度,增加了原出租人请求返还其物的困难。
(四)承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金,为了禁止其不劳而获、从中渔利,法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。
房屋转租合同的法律效力要如何认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
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第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
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转租合同的效力如何认定
1、行为人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实3、不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。
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合同事务
房屋转租合同的法律效力能怎么认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。
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第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。
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二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

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房屋转租合同的法律效力该怎么认定
[律师回复] 您好,针对您的房屋转租合同的法律效力该怎么认定问题解答如下, 房屋转租合同的法律效力
《合同法》
第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
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第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
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鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意:

一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。

二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

三,转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。
我家里有一件闲置的房屋最近打算进行转租 想问一下房屋非法转租合同效力是如何认定的有什么相关的规定吗
[律师回复] 所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的租赁合同的情况下,承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为,该第三人称为次承租人。
非法转租发生以下法律效果:

一,出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。

二,承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

三,出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。
对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。
对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:
一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意,既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租,则转租合同当然无效。
二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。
三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。
本人认为,如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。
以上是对房屋非法转租合同效力是如何认定的问题的解答
我表妹租了房房子之后觉得租金太贵了,想要将房子转租出去, 房子转租签订合同效力如何认定
[律师回复] 对于租赁合同,在未经原所有权人同意的前提下,承租人是否有权转 租?承租人擅自转 租是否导致转 租合同必然无效?
我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
转租合同是双方在平等自愿的前提下订立的,明显不具有我国《合同法》第五十二条中第
(一)至
(四)项的规定。那么是否违反法律、行政法规的强制性规定呢?
我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转 租给第三人。承租人转 租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转 租的,出租人可以解除合同”。 该条是否说明承租人就无权转 租呢?法律如此规定其本意是为了保护出租人利益的情况下,赋予出租人享有解除合同选择权。为了防止承租人在未经出租人同意的情况下,利用租赁物转 租渔利,搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动,损害社会公共利益。订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权,承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益,所以在当事人没有特别约定的情况下,承租人依租赁合同取得租赁物后,有使用和收益的权利,出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转 租,是取得收益的一种方法,也是在租赁合同目的范围内应有的权利,不应该加以否定。也许有人会认为:如果第三人对租赁物造成了损害,则不利于对出租人的利益保护。这种担心完全没有必要,因为在出租人与承租人之间,承租人和第三人之间有合同关系,根据合同相对性原则,当第三人对标的物造成损害时,由第三人向承租人承担损害赔偿责任,再由承租人向出租人承担赔偿责任。这种情况,与承租人自己使用租赁物造成其毁损从而向出租人承担责任的情形并无实质性的区别。况且,承租人对租赁物进行转 租,只是占有、使用权发生了转移,对出租人的所有权并不产生任何影响。而由于转 租,能使第三人更好地利用租赁物,更大地发挥租赁物的价值。既然转 租在法理上可行,于实践上有利,我们还有何理由否定他呢?所以应当认为出租人与承租人在未对租赁物是否可转 租时,承租人未经出租人同意对租赁物进行转 租,并不属于无权处分,而是正当行使收益权,转 租合同应为有效合同,仅出租人才享有解除其与承租人租赁合同权利。只有出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转 租时,承租人对租赁物进行转 租,违反了诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,才属于无权处分行为,出租人不予追认,转 租合同为无效合同。
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租赁合同解除后转租合同的效力应怎样认定?
我们的工作、学习甚至平常生活过程中,相信会遇到很多法律方面的问题,本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答,希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与租赁合同解除后转租合同的效力应怎样认定?相关的法律方面知识。
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房产纠纷
你好,之前别人转租了一块土地给我妈妈,现在发生了一些纠纷,请问确认土地转租合同效力纠纷,合同无效如何处理?
[律师回复] 此类纠纷的提起首先要审查主体资格,最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(以下简称《若干规定》)第二条已明确规定此类诉讼的主体资格,提起诉讼的原告属发包方所属的半数以上村民,被告为发包方,承包人作为第三人。对于如何从证据的角度确认是否经过民主议定,如果召开全体村民参加的村民大会或以户为代表参加大会,制作会议纪要,那么,全体村民是否同意均签名摁手印所统计出来的人数是最直接的、无可争议的证据。
  而在审判实践中,不能把形式要件作为一个固定的模式来照搬硬套,还是要根据案件本身全面系统地进行审查,具体情况具体分析。对于居住分散地处偏僻或外出人员较多的地区,家庭只有老人和孩子,而老人也无参政意识不愿参加会议,集中起来开会确有不便也不容易,村组干部通过广播、集市或公告形式将承包的标的、条件公布于众,在招标期间集体成员对标的和发包条件未提出异议,就应视为一种认可。由此而形成的承包合同就应认定符合民主议定原则,确认合同有效。此种认识亦符合《若干规定》第二十五条第二款的规定,即自承包合同签订之日起超过或虽未超过一年,但承包人已实际作了大量的投入的,对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止承包合同的,人民法院不予支持
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非法转租合同效力如何认定
出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。
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合同事务
合同的转租效力如何?
[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:
(一)房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
(二)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
(三)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问,我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租,是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来,以下理由支撑着这一规定:
(一)与其他合同性质不同,租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用,是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用,这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
(二)转租违背了原权利人的意志,与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里,所有权人的意志应受最大程度的尊重,在租赁合同中,出租人之所以订立租赁合同,是希望对方即承租人占有使用其租赁物,而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物,原出租人的这一意志并没有实现。
(三)承租人转租使得他人占有使用租赁物,致使延长了占有锁链,造成了多层次的占有关系;动产流动性极强,一旦转移至他处,原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度,增加了原出租人请求返还其物的困难。
(四)承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金,为了禁止其不劳而获、从中渔利,法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。
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