卖房合约无效用承担违约责任吗

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 法律后果《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。
第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者
第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”可见，合同被认定无效后的法律后果主要如下：
1.返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：
第
一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币原来交付的是财物，就应当返还财物。
第
二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。
2.折价补偿。折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3.赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：
(1)有损害事实存在
(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。
(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。
4.非民事性后果合同被确认无效或被撤销后，除发生返还财产、赔偿损失等民事性法律后果外，在特殊情况下还发生非民事性后果。《合同法》第59条具体规定了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追追缴回来，收归国家或返还给受损失的集体、第三人。收归国有不是一种民法救济手段，而是公法上的救济手段一般称为非民法上的法律后果。依《民法通则若干问题的意见》中对《民法通则》第61条第2款“追缴双方取得的财产”的解释，应追缴财产包括双方当事人已经取得的财产和约定取得的财产，体现了法律对行为人故意违反法律的禁止性规范的惩戒。
签订无效的合同是一种触及法律并严重损害自身人品信誉的行为，如果出现这样的行为的话，不仅会得到法律制裁，对自身以后交易之间的信用考虑也会有很大的影响。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 人们在购房签订购房合同时，一般都会约定违约金，在一方出现违约的情况时，守约方可要求违约方支付违约金。那具体来说，房屋买卖合同违约是如何赔偿的呢
由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。
至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿。
既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。
此外，如果合同没有约定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准约定违约金，以要求房地产公司赔偿。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 合同无效的法律后果是相互返还，无效合同的违约责任条款也是无效的，可以根据过错承担相应的赔偿责任。我国合同法第58条、第59条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

[律师回复] 您好，针对您的无效合同的违约责任应该怎么样承担问题解答如下, 法律后果《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。
第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者
第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”可见，合同被认定无效后的法律后果主要如下：
1.返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：
第
一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币原来交付的是财物，就应当返还财物。
第
二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。
2.折价补偿。折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3.赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：
(1)有损害事实存在
(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。
(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。
4.非民事性后果合同被确认无效或被撤销后，除发生返还财产、赔偿损失等民事性法律后果外，在特殊情况下还发生非民事性后果。《合同法》第59条具体规定了合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，发生追缴财产的法律后果，即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追追缴回来，收归国家或返还给受损失的集体、第三人。收归国有不是一种民法救济手段，而是公法上的救济手段一般称为非民法上的法律后果。依《民法通则若干问题的意见》中对《民法通则》第61条第2款“追缴双方取得的财产”的解释，应追缴财产包括双方当事人已经取得的财产和约定取得的财产，体现了法律对行为人故意违反法律的禁止性规范的惩戒。
签订无效的合同是一种触及法律并严重损害自身人品信誉的行为，如果出现这样的行为的话，不仅会得到法律制裁，对自身以后交易之间的信用考虑也会有很大的影响。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 从合同法的角度来说，合同无效与违约责任是两个完全不同的制度。因为违约的前提是合同有效，违约指的是违反有效合同所规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下，才能够存在违约。如果合同是无效的话，这个合同根本就不存在了，也就谈不上违约。违约金是违约责任形式，合同无效，违约条款作为从合同也无效，所以不能判决承担违约责任。也就是说，合同无效的救济方式就是返还原物、恢复原状、赔偿损失，不存在赔偿违约金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国《合同法》及相关法律规定，房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修等增值部分出卖人可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，买受人未取得房屋证书出卖人承担责任的情形包括因买受人原因按约定的期限未能办理房产证、合同标的物为尚未建成房屋的等。
《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 对于合同无效违约条款是否有效这个问题，解答如下, 合同无效违约条款是否有效
合同无效，违约条款继续有效。
根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：
1、合同中存在的有关解决争议方法的条款;
2、因合同无效返还由该合同取得的财产;
3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。
违约金条款属于上述第一项中的争议解决条款，即使合同无效，违约金条款也继续适用。守约方可以向违约方主张赔偿责任。

[律师回复] 您好，针对您的买卖合同无约定违约金如何办问题解答如下, 当事人在合同中对逾期付款违约金有约定的从约定，没有约定的，就不适用支付违约金的违约责任，债权人可以要求赔偿损失，但应当提供对方逾期付款给自已造成损失的证据，从当事人约定或法律规定应当支付价款之日起，承担逾期付款的违约责任。具体如下所述：
一、合同法规订中没有对买卖合同中违约金的存在进行强制规定，即违约金不是买卖合同的必要组成部分。
违约金可以分为两种，即法定违约金和约定违约金。法定违约金是指直接由法律直接规定的违约金为法定违约金。在《合同法》施行前，有关买卖合同的法律及条例中都有逾期付款支付违约金的规定，属法定违约金，如1993年9月2日公布的《经济合同法》
第三十三条
第二款第二项，1984年1月23日发布的《工矿产品购销合同条例》第三十六条
第四项，1984年1月23日发布的《农副产品购销合同条例》
第十八条
第五项等。1999年10月1日《合同法》施行后，上述法律条例被新法代替而自然终止，该法分则
第九章买卖合同中对逾期付款并没有法定违约金的规定，故对违约金的适用只能从当事人的约定，如当事人对逾期付款没有约定违约金，则不得适用给付违约金的法律责任，判决或调解逾期付款的违约方支付违约金。
二、如何理解最高院就逾期付款违约金计算标准批复
三、违约金与其他违约责任的适用问题
对违约金的适用，有法定的从法定，没有法定的，看合同双方有没有约定，如没有法定，也没有约定，则只能适用其他的违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。逾期付款给相对方造成损失的，应当依照法律规定或根据合同约定承担赔偿对方当事人所受损失的责任。根据《合同法》
第一百一十四条规定，当事人可以约定因逾期付款产生的损失赔偿额的计算方法，如没有约定，债权人应提供对方逾期付款给自已造成损失的证据，含利息损失、追款费用等。对没有约定违约金的一方当事人主张违约金的，法官应将法律规定向当事人进行释明，要求当事人变更诉讼请求，当事人坚持不肯变更的再驳回其请求，以充分保护当事人的权益，防止讼累。
四、逾期付款从应当支付价款时承担违约责任
根据《合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法
第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。当事人约定或者法律规定应当支付价款之日，买受人不自觉履行的，视为违约，应当承担违约责任，而不是从债权人主张权利时才视为买受人违约。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买卖合同未约定违约金是否有效
有效。
违约金数额参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认违约和限期办理产权登记，损失赔偿需要业主举证有实际损失;即使业主举出了损失的证据，也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此，对于此类案件也是无奈。现在有了上述标准，可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。
违约金类型：
1、法定违约金
由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规（如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等）中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
2、约定违约金
违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效；违约行为不发生，违约金合同不生效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买卖合同未约定违约金是否有效
有效。
违约金数额参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认违约和限期办理产权登记，损失赔偿需要业主举证有实际损失;即使业主举出了损失的证据，也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此，对于此类案件也是无奈。现在有了上述标准，可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。
违约金类型：
1、法定违约金
由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规（如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等）中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
2、约定违约金
违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效；违约行为不发生，违约金合同不生效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 所谓合同无效，是自始无效，即从来就没有发生法律效力。那么违约条款，属于合同约定条款，是合同内容的一部分，当然也就没有发生效力的基础，是无效的。
实践中也有很多人认为，违约条款可以于合同整体效力而有效的，他们的依据主要有两个：一是合同法第57条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。”他们认为违约条款属于解决争议方法的条款，应当有效。那么，哪些是解决争议方法的条款呢，应当是：选择或仲裁条款，选择检验、鉴定机构的条款，以及法律适用的条款，这些都是程序性的规定，而违约条款却是解决实体争议的，不属于解决争议方法的条款，不能于合同而有效。主张违约条款有效的第二个依据是合同法第98条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。注意，这里法律规定的是“终止”，而我们知道合同无效是自始无效，根本不存在终止一说，因此，这个依据也是站不住脚的。所以，合同无效，其违约条款当然也无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、合同无效后违约条款是否有效？
根据《合同法》的相关规定，在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：
1、合同中存在的有关解决争议方法的条款;
2、因合同无效返还由该合同取得的财产;
3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。
但违约金条款并不是结算和清算条款，结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。
同时，违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的，如果双方发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。
无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。
二、合同签订和执行的技巧
在商务活动或生活中有时合同当事人会为获得某项利益而故意签订无法律效力的合同。在合同被认定无效后，某些利益依然可以通过法律手段获得部分甚至全部的“回填”。例如企业间的借贷关系，小产权房交易等。
尽管如此，由于无效合同本身的违法性，合同当事人为维护自身的合法权益在无效情况下能尽可能的少受到损失，应当注意一定的签约技巧，现做如下阐述：
(一)对方履行能力
合同无效后，如果对方实际偿付另一方合同当事人对价利益的履行能力，付出方将蒙受极大的损失。例如小产权房交易中，卖方者如果缺少实际的债务承担能力，则在房屋交易被确认无效后，买方很难获得卖方的实际赔偿。
(二)留存证据
合同当事人支付款项或货物等合同标的物时应当留存自身履行该内容的确切证据。该证据对合同当事人在合同无效后追回损失起着至关重要的作用。
(三)过错提示
合同无效后的责任追究原则往往按照侵权责任来处理。而侵权责任不仅需要提供对方的侵权证据，还要证明对方存在过错。因此即便双方签订的是无效合同，仍应当在合同文本或其他文件中充分提示可能给合同相对方带来的某些法律风险。
(四)争议条款
合同法规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。

[律师回复] 您好，关于合同无效后违约金条款有效吗这个问题，我的解答如下, 违约金条款是合同的主要条款之
一，根据合同法等相关规定，在合同无效的情况下，以下的三种合同条款是有效的：
1、合同中存在的有关解决争议方法的条款;
2、因合同无效返还由该合同取得的财产;
3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。
其中，解决争议方法的条款是指双方在合同中约定，若因合同的履行等发生争议时，可选择仲裁或来解决合同纠纷。由上述情形看来，违约金条款不属于以上所列举的三种合同条款。
合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，先有合同约定，若违反此约定才能适用本条款向违约一方要求违约金的给付。现在合同约定“无效”了，则合同自始无效，无效合同中的违约金条款也自始无效，根据本条款应给付违约金的行为失去了约定支撑，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或损害赔偿责任。

[律师回复] 中介代收定金后卖方违约怎么办A通过中介公司购买了属于郝某的一套住宅，看房后交给了中介公司1万元购房定金。之后，三方签署了《房屋买卖合同》，约定：“1买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，但需在当年6月30日前交付使用；2中介作为代理人有权代收代付定金、房款及相关税费；3卖方签署本合同后不出售该房屋的，视为违约，卖方应双倍返还定金并退还所有已收房款。”之后，郝某反悔，明确表示不再履行合同，A认为郝某的行为属于违约，应双倍退还定金，但郝某认为双倍退还定金以实际收到定金为前提，因此不同意支付。事后，A诉王。卖方违约责任怎么承担认为，双倍返还定金是以实际收到定金为前提，但三方在合同里约定中介心司有权代郝某收取定金，因此A向中介公司支付了定金就视同已向郝某支付，郝某同样应受“定金罚则”的约束，向A双倍返还定金。虽然在上述案例中判决郝某双倍退还定金，但前提是三方合同里有“中介公司代为收取定金”的约定，如果事实上没有此项约定，并且买方没有取得相关的证据，买方就只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”了。因此买方在向中介公司交付定金前，要确认中介司是否取得了卖方的授权。

[律师回复] 您好，关于买卖合同无约定违约金要怎样办这个问题，我的解答如下, 当事人在合同中对逾期付款违约金有约定的从约定，没有约定的，就不适用支付违约金的违约责任，债权人可以要求赔偿损失，但应当提供对方逾期付款给自已造成损失的证据，从当事人约定或法律规定应当支付价款之日起，承担逾期付款的违约责任。具体如下所述：
一、合同法规订中没有对买卖合同中违约金的存在进行强制规定，即违约金不是买卖合同的必要组成部分。
违约金可以分为两种，即法定违约金和约定违约金。法定违约金是指直接由法律直接规定的违约金为法定违约金。在《合同法》施行前，有关买卖合同的法律及条例中都有逾期付款支付违约金的规定，属法定违约金，如1993年9月2日公布的《经济合同法》
第三十三条
第二款第二项，1984年1月23日发布的《工矿产品购销合同条例》第三十六条
第四项，1984年1月23日发布的《农副产品购销合同条例》
第十八条
第五项等。1999年10月1日《合同法》施行后，上述法律条例被新法代替而自然终止，该法分则
第九章买卖合同中对逾期付款并没有法定违约金的规定，故对违约金的适用只能从当事人的约定，如当事人对逾期付款没有约定违约金，则不得适用给付违约金的法律责任，判决或调解逾期付款的违约方支付违约金。
二、如何理解最高院就逾期付款违约金计算标准批复
三、违约金与其他违约责任的适用问题
对违约金的适用，有法定的从法定，没有法定的，看合同双方有没有约定，如没有法定，也没有约定，则只能适用其他的违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。逾期付款给相对方造成损失的，应当依照法律规定或根据合同约定承担赔偿对方当事人所受损失的责任。根据《合同法》
第一百一十四条规定，当事人可以约定因逾期付款产生的损失赔偿额的计算方法，如没有约定，债权人应提供对方逾期付款给自已造成损失的证据，含利息损失、追款费用等。对没有约定违约金的一方当事人主张违约金的，法官应将法律规定向当事人进行释明，要求当事人变更诉讼请求，当事人坚持不肯变更的再驳回其请求，以充分保护当事人的权益，防止讼累。
四、逾期付款从应当支付价款时承担违约责任
根据《合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法
第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。当事人约定或者法律规定应当支付价款之日，买受人不自觉履行的，视为违约，应当承担违约责任，而不是从债权人主张权利时才视为买受人违约。

[律师回复] 哪些跳单行为不需要承担违约责任
根据《合同法》一百零七条的规定，违反当事人的义务需要承担违约责任。而居间合同无异于也是合同的一种，因此只又在违反合同义务的时候需要承担违约责任。而且居间人通过提供信息和当事人达成合同，如果说当事人并没有利用居间人的信息，这也就没有达成协议，不需要承担违约责任。
【案情经过】
原告上海某物业顾问有限公司(简称某公司)诉称：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求判令陶某按约支付某公司违约金
1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，某公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第
2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用某公司提供的信息、机会等条件但未通过某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向某公司支付违约金。当时某公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金
1.38万元。
上海市虹口区人民于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告某公司支付违约金
1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：
一、撤销上海市虹口区人民(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;
二、某公司要求陶某支付违约金
1.65万元的诉讼请求，不予支持。
【律师解读】
生效裁判认为：某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第
2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用某公司的信息、机会，故不构成违约，对某公司的诉讼请求不予支持。

[律师回复] 哪些跳单行为不需要承担违约责任
根据《合同法》一百零七条的规定，违反当事人的义务需要承担违约责任。而居间合同无异于也是合同的一种，因此只又在违反合同义务的时候需要承担违约责任。而且居间人通过提供信息和当事人达成合同，如果说当事人并没有利用居间人的信息，这也就没有达成协议，不需要承担违约责任。
【案情经过】
原告上海某物业顾问有限公司(简称某公司)诉称：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求判令陶某按约支付某公司违约金
1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，某公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第
2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用某公司提供的信息、机会等条件但未通过某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向某公司支付违约金。当时某公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金
1.38万元。
上海市虹口区人民于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告某公司支付违约金
1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：
一、撤销上海市虹口区人民(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;
二、某公司要求陶某支付违约金
1.65万元的诉讼请求，不予支持。
【律师解读】
生效裁判认为：某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第
2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用某公司的信息、机会，故不构成违约，对某公司的诉讼请求不予支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 约定担保期间无效是什么意思
约定的担保期限无效，是指当事人约定的担保期间，因为违反了法律的规定，从而不受法律认可，是无效的。
当事人约定早于或者等于主债务履行期的保证期间的效力
通说以为，保证期间自主债务履行期届满时起计算。主债务履行期届满而主债务人不履行债务，始有保证人承担保证责任的可能。如当事人约定的保证期间早于主债务履行期，亦即主债务履行期尚未届至，保证期间即已经过，此时，主债务人尚无义务履行债务，作为从属的保证债务自无发生的可能;如当事人约定的保证期间等于主债务履行期，当主债务人履行期届至，主债务人履行债务的义务才发生，但保证期间已届满，保证人无履行保证债务的可能。在这两种情况下，保证期间的约定没有意义。但保证人的保证意思可堪确认，保证期间约定的无效不影响整个保证合同的效力，虽保证期间的约定无效，但保证人仍应承担保证责任。依“无约定，依法定”的保证期间适用规则，可视为此时当事人未约定保证期间，直接适用法定保证期间，即自主债务履行期届满之日起6个月。
当事人约定短于主债务履行期届满后6个月的保证期间的效力
当事人约定的保证期间短于主债务履行期届满后6个月，俗称短期保证，其效力若何，历来存在两种观点。一种观点认为，保证合同约定的保证期间不能过短，如短于6个月的，应当按照6个月处理。其理由是，法定保证期间(6个月)可以视为法律对债权人予以保护的最短时间，约定的保证期间如再短于6个月，给债权人行使权利增加了困难，甚至不利于保障债权的实现。另一种观点认为，保证合同约定短于6个月的保证期间的，应为有效，因为担保法的规定为任意性规定，当事人当然可以以自己的意思排除其适用，债权人往往是保证关系中的强者，如果保证期间过短对债权人不利，债权人完全可以在订立保证合同时不同意。
本文认为，上述两种观点都过于严苛。一方面，当事人的意思应当得到遵从，另一方面，我们不能要求每个人都是“经济理性人”，都熟知相关法律。对于短期保证而言，既然是当事人之间的合意，则应承认其效力，但短期保证之短期不能过分地限制债权人行使保证债权，“应以不违背诚实信用、公序良俗原则为限”。若当事人约定的保证期间过短，使债权人不能主张保证债权或者主张保证债权极度困难的，该约定因与当事人之间的保证合意相违，即应视为没有约定，而适用法定保证期间。至于何谓主张保证债权极度困难，无法确定一个统一的标准，应由法官参酌具体情事予以自由裁量。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 违约金条款是合同的主要条款之
一，根据合同法等相关规定，在合同无效的情况下，以下的三种合同条款是有效的：
1、合同中存在的有关解决争议方法的条款;
2、因合同无效返还由该合同取得的财产;
3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。
其中，解决争议方法的条款是指双方在合同中约定，若因合同的履行等发生争议时，可选择仲裁或来解决合同纠纷。由上述情形看来，违约金条款不属于以上所列举的三种合同条款。
合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，先有合同约定，若违反此约定才能适用本条款向违约一方要求违约金的给付。现在合同约定“无效”了，则合同自始无效，无效合同中的违约金条款也自始无效，根据本条款应给付违约金的行为失去了约定支撑，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或损害赔偿责任。