房屋转租合同生效要符合什么条件

最新修订 | 2024-02-23
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包敬立律师
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与房屋转租合同生效要符合什么条件相关的法律知识,希望能对您有帮助。
房屋转租合同生效要符合什么条件

一、房屋转租合同生效要符合什么条件

律师解答房屋转租合同生效需要满足的条件:

1、存在有效的房屋租赁合同

2、房屋转租合同是承租人和次承租人真实合法的意思表示;

3、房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应。

根据《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

第七百一十六条第一款规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;

第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【温馨提示】遇到法律问题,有81%的当事人第一时间通过搜索与学习基本法律知识来了解问题的可能风险殊不知背后的法律纠纷,遇到法律问题及时找专业的律师咨询,点击咨询按钮快速找到最合适、可靠的律师,能够降低该问题上存在的95%以上的常见法律风险。

二、法定解除房屋租赁合同有什么条件

解除房屋租赁合同的条件:

1、因不可抗力无法达到合同目的;

2、在履行期限届满前,当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务

3、当事人一方延迟履行债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为,不能达到合同目的等。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

三、导致房屋租赁合同无效的情形有什么

导致房屋租赁合同无效的情形如下:

1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同;

2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。

3、违法违章建筑的租赁合同。

4、共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下,应当经其他共有人同意,否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。

5、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租,出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

从上面的内容中我们可以知道,如果遇到房屋转租合同生效要符合什么条件的问题我们应该知道怎样去处理了。实际生活中我们可能会面对很多法律方面的问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识,才能够在面临这些问题的时候更好的通过法律去解决。本文所提供的法律知识内容仅供参考,如果还有其他问题可以点击下方“立即按钮”咨询专业律师的帮助。

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房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
(二)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。
房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。
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(一)房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
(二)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
(三)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
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1、转租人与次承租人之间的法律关系  转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后,除合同有特别约定外,双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。  应注意的是,由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为,次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立,故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限,否则原租赁合同因期限届满而终止后,次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有,出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。  
2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系  
(1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在,出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。  
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第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失”,应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时,承租人才应向出租人承担损害赔偿责任,如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的,承租人无须因此承担赔偿责任。  
3、出租人与次承租人之间的法律关系  在转租法律关系中,存在两个合同,即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中,存在两对权利义务关系,即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理,出租人与次承租人并不发生直接的法律关系,虽然转租得到了出租人的同意,但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系,出租人仅能向租赁合同相对人,即承租人要求其违约责任。  这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系,在两种情况下,出租人可以基于其对出租房屋的所有权,与次承租人发生法律关系:  
第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏,此种情形下,出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;  
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房屋转租合同的法律特征,房屋转租合同有何法律效力
[律师回复]
一、房屋转租合同的法律特征房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系,把自己从出租人那里承租的房屋再出租给
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2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意,这种同意可是书面的,也可以是口头的。合同法规定,承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。租赁合同的解除,转租合同也就无存在的根据,转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者,即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定,次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿,法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此,出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,仍然承担租赁合同的权利义务,转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。另外,转租合同中所规定的转租中使用收益,系以原租赁权范围为限,但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限,我国法律未作特别规定转租是以原租赁关系到为基础,具有附属性,故转租期限不应长于原租赁所余的期限。
二、房屋转租合同有何法律效力一旦主合同中出租人不同意承租人私下转租房产,坚持解除主合同,要求收回房屋的,作为房屋的次承租人是否应得到同情或支持呢我们可以从以下角度来分析未经出租方同意的房屋转租合同的法律效力。
1、承租人是否处分了出租人的财产我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”法律上的处分,通常包括财产的赠与、转让、设定抵押等。而在本文次合同中,承租人作为无处分权人并没有实施“处分出租人财产”的行为,因为承租人仍然要受制于其与出租人之间主合同的约束。他应根据主合同的约定向出租人交纳租金,只是他租金来源不是自己经营所得,而是通过转租从次承租人之处获得的对价。如果说他转租房产的行为算是一种事实上的处分的话,则该“处分”的对象应该是其基于租赁合同取得的租赁物使用权。
2、无效合同的构成要件根据《合同法》第52条的规定,“有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”另外,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一),应依法律和行政法规作为确认合同无效的依据。因此,承租人在违反主合同前提下另行签订的次合同,由于其并不具备无效合同的要件,所以不应作为无效合同处理。
3、是否属于效力待定合同关于是否为效力待定合同,应看主合同中承租人是否属于“无处分权的人处分他人财产”的行为。承租人由于受与出租人签订主合同的调整,其有权对租赁房屋进行使用和收益,其通过转租方式允许第三人(次承租人)在主合同期限内对房屋进行使用,获得相关收益,并未侵害出租人对于租赁房屋处分权,不应适用“无处分权的人处分他人财产”的条款。因此,有关的房屋转租合同应是一个相对合同,而不是效力待定合同。对于未经出租人同意发生的房屋转租合同的效力,应根据主合同的相关约定具体分析。举例说明:如果作为主合同的房屋租赁合同约定甲乙双方租赁期限为10年,而作为次合同的房屋转租合同却约定租赁期限为15年,这明显超出了乙方作为承租人的权利范围,超出部分应该不受法律保护。反之,如果次合同中有关权利义务的设定符合主合同的原则或范围,也不存在承租人和次承租人恶意串通损害出租人合法权益等属于无效的情况出现,这种房屋转租合同应认定为有效合同。当然,即使是有效合同,也并不意味着次承租人的合同权利能够全部得到保护,毕竟还有主合同存在,且不能忽略主合同和次合同之间基于同一租赁物设定权利义务的事实。
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房屋转租必须符合的条件是哪些
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哪些情形使房屋租赁合同无效,无效房屋转租合同怎么办
[律师回复] 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
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(二)未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
(三)未经批准建设的临时建筑;
(四)未按照批准内容建设的临时建筑;
(五)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但同时又做了除外的规定,在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的,也就是权属完整的,租赁合同有效。二、无效房屋转租合同怎么办房屋转租,是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下,承租人将承租房屋的全部或一部分,租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同,是指房屋承租人未经出租人的同意,擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度,在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理,却一直没有明确具体的规定。《城市私有房屋管理条例》规定,承租人将房屋擅自转租,出租人有权解除租赁合同。《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的,出租人有权终止合同,并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定,但在无效转租房屋的法律责任上,只规定了行政处罚和刑事责任,并没有无效房屋转租的民事责任,或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未经出租人同意而转租房屋,出租人有权解除房屋租赁合同,这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为,直接违反租赁合同的约定,破坏了出租人对承租人的信任,损害了出租人对房屋的所有权或处分权,造成房屋在客观上形成多层次占有,从而使得房屋的毁损程度的可能性加重,增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是,如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下,已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定,是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点,就是承租人对他人房屋的使用收益,这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的,这种使用收益如果是基于无效合同而取得,也应该属于返还的标的。无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说,其具有两个特征:一是无效合同具有违法性,即合同违反法律和行政法规的强制性规定,损害了公共利益和他人的合法权益;二是无效合同具有无效性,就是合同从订立时起,就没有法律约束力。对于已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言,《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意,将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下,擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定,民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说,承租人在订立房屋转租合同时,应该了解转租人是有转租房屋的权利,订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此,转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方,其转租行为往往具有两种主观心理状态,其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租,二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以,无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。
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