房屋入住后有质量问题如何维权

最新修订 | 2024-04-16
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包敬立律师
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专家导读 房屋质量问题涉及主体结构不达标,如裂纹、倾斜、崩塌;影响日常居住使用的功能缺陷,如供水供电异常、隔音不佳;及一般质量问题,如渗透、地面空鼓、墙壁脱落等。购房者应关注并妥善处理,确保居住安全与舒适。
房屋入住后有质量问题如何维权

一、房屋入住后有质量问题如何维权

关于房屋的质量问题,主要表现在以下几个方面:

首先是房屋主体结构质量未达到标准要求,呈现出结构性裂纹、倾斜以及崩塌等危险状况;

其次,对于日常居住和使用有重大影响的质量问题也不容忽视,例如无法保证正常的供水、供电功能,或者隔音效果不达标等情况;

最后,还涉及到其他类型的一般质量问题,比如房屋出现渗透现象、地面空鼓、墙壁表皮脱落等诸多瑕疵。

商品房销售管理办法》第三十五条

商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任

《中华人民共和国民法典》第六百一十七条

出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第五百八十二条

至第五百八十四条

的规定请求承担违约责任

二、开发商不退房款找哪个部门

第一种是和开发商直接对话协商。

开发商和其他企业一样,并非完全不讲法不讲理不通人情,遇有纠纷完全可以通过协商的方式进行沟通,尽量达成双方都能接受的一个方案。

第二种是向房地产主管部门投诉。

投诉也是有技巧的,必须有充足的理由。

商品房销售分为预售和现售两种,两种销售模式下有不同的管理要求和规定,购房者应当去熟悉和了解。

只有当开发商有存在违反管理规定的情况下投诉才可能对开发商造成影响。

第三种是司法诉讼

购房者和开发商之间建立的合同关系,无论是否签署了书面的协议,是否经过了网签,都是合同关系。

因为解除合同发生的纠纷,购房者就可以向房屋所在地法院提起民事诉讼,只要符合法律规定的几个情形,就会得到法院的支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条

商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“房屋入住后有质量问题如何维权”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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1、修复。因为主体质量问题,购房者所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小,如果通过加固等措施能够修复的,且确保建筑物安全的,购房者可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务,也称继续履行。
2、解除合同,退房。在实际购房者所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大,不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的,也就是不能继续履行的,购房者可以请求解除合同,要求退房。购房者向请求解除合同的,应予支持。
3、可要求违约金及赔偿损失。房屋不合格,购房者不论是请求实际修复还是解除合同(退房),均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的,在违约行为发生后,违约金的支付是与履行行为之外的,由违约方向对方支付的一定数量的金钱。
4、追究侵权赔偿责任。商品房的侵权责任,就是因商品房质量不合格,发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的,受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。房屋质量不达标买家如何维权房屋出现质量问题,应当由当事双方(购房者与房屋出卖人)进行房屋质量鉴定,然后,根据鉴定结论确定是否存在退房情形:
1、经鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响居住的,可以要求退房并赔偿损失;
2、经鉴定可以修复,则要求开发商修复或承担修复费用。
3、楼板属主体结构部分,开发商承担保修责任。
4、若出卖人交付不合格房屋,给购房者造成人身、财产损害的,购房者可以主张违约侵权责任措施予以补救,但应注意:
①不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
②当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
③责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
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一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况:房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定,房屋建成后交付使用前,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案,取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”因此,购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意,委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。
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[律师回复] 您好,针对您的过了房屋质量保证期限如何维权问题解答如下,
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(一)房屋常见结构的保护期规定
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的设计使用年限;
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;
3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;
5、装修工程为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
(二)新房的保修期从何时起算许多人会回答:“从交付之日起算。”这种解答显然不够准确。且期房交付时的保修期与现房的保修期很可能会有时间差,购房者往往对此一知半解。房地产商虽然对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。
二、过了房屋质量保修期如何维权
(一)房屋的保修期限是可以同开发商商定的国家法律规定了建筑商对房地产开发商的最低保护期。这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是,等房子销售到消费者手中,上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限,大多是以自己同建筑商所定期限为基础,扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此,这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多,有时可能住户拿到房子,一些保修期已经过了。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求我们订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。
(二)保修期过了仍可处理房屋出现质量缺陷,首先应该确定属于何种问题,是否在保修期限之内。若在保修期限之内,应马上找开发商要求处理。同时,应记明因为房屋质量缺陷造成的损失,便于之后要求赔偿。对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用。关于房屋质量保证期限内容,就为大家介绍到此。总的来说,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。因为一般的购房者对于保护期限的相关规定总是一知半解,所以开发商很可能在其中做手脚推卸责任,因此建议您咨询专业房产律师,避免吃亏上当。
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好不容易买了一套属于自己的房子结果房子质量有问题甚至无法住人是件特别让人闹心的事情。遇到问题除了闹心之外也要会为自己维权,而且是通过正当手法维护自己的权益。那么遇到房屋质量问题如何起诉维权呢,下面来详细了解一下。
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一、房屋漏水能否向开发商索赔当事人在订立合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任,不过需要注意的是,如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的,卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装潢、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖方对此是知晓的,卖方也不承担瑕疵担保责任,买方可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。一些买房人在入住房屋后,发现房屋存在被隐瞒的质量瑕疵。使请求解除房屋买卖合同,要求卖房人退还房款。那么,卖房人隐瞒事实是否导致合同必然被确认无效或是解除,这需要根据具体情况由最终确认。一般情况下,解除合同通常的认定标准是一方根本违约,或买卖合同的目的无法实现,房屋根本不适宜居住,因此,如果没有达到法定解除条件或房屋质量不足以威胁居住安全,通常会判决卖方承担损害赔偿责任,而不是退房。
二、房屋质量纠纷的处理方法房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施,维护自己的合法权益:
1、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,……,承担商品房保修责任”的规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。
2、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的,应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房,对因此造成损失的,开发商应承担赔偿责任。对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民。房屋质量对消费者来说尤为重要,它不仅关系其居住安全,而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在漏水或者是墙体裂缝等质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。那发生这些质量问题消费者能否向开发商索赔,又如何解决这些质量纠纷呢,为了更好的保护自己的权益,发生此类纠纷后最好咨询专业律师的意见,也可以寻求专业律师的帮助。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
(一)房屋的保修期限是可以同开发商商定的
国家法律规定了建筑商对房地产开发商的最低保护期。这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是,等房子销售到消费者手中,上述规定的保修期限很可能已经过了大半。
开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限,大多是以自己同建筑商所定期限为基础,扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此,这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多,有时可能住户拿到房子,一些保修期已经过了。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求我们订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。
(二)保修期过了仍可处理
房屋出现质量缺陷,首先应该确定属于何种问题,是否在保修期限之内。若在保修期限之内,应马上找开发商要求处理。同时,应记明因为房屋质量缺陷造成的损失,便于之后要求赔偿。
对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。
如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用。
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