购买房产类的纠纷怎么解决

最新修订 | 2024-04-16
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王淳律师
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专家导读 房地产纠纷可通过场外和解、协商、仲裁或法律途径解决。双方应平等互惠,尝试私下和解;若失败,可请第三方协调。协商无果时,提交专属机构仲裁;仲裁仍无法解决问题,可向人民法院提起诉讼,借助司法力量裁决。
购买房产类的纠纷怎么解决

一、购买房产类的纠纷怎么解决

关于房地产领域的纷争,适宜通过以下几种渠道予以解决:

场外和解、深入探讨与协商、寻求仲裁机构介入或诉诸法律途径。

在这其中,双方当事人应当本着平等互惠的基本准则,在非公开场合尝试达成和解共识。

若此举宣告失败,可请求第三方公证人作为中间人进行协调。

如若协商未果,则需要根据具体争议焦点,将相关事宜提交至专属机构进行仲裁审理。

倘若仲裁结果仍然折射出无法圆满解决问题的实质,那么便可以向具有司法管辖权的人民法院提起诉讼程序,从而凭藉司法力量实现最终裁决。

仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。

民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

二、房屋质量问题退房怎样赔偿

一般情况下,房子质量问题退房赔偿的违约金的标准应当与一方违约可能给对方造成的损失数额相当。

如果违约金约定过高(超过损失金额的30%),人民法院可在一方请求调低违约金的情况下,根据案件具体情况对违约金数额进行调整;

同样的,如果违约金约定过低(低于实际损失的30%),守约方也可以要求法院调高违约金数额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同赔偿损失的,应予支持。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“购买房产类的纠纷怎么解决”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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1、证明当事人诉讼主体资格的证据。若当事人为自然人的,应当提交的材料如身份证、居住证明、护照、港澳台胞回乡证等若当事人为法人或者其他组织的,应当提交法人或者其他组织的营业执照正本复印件以及法定代表人或者主要负责人的身份证明书当事人在诉争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的,应提交变更登记资料。
2、证明购销合同关系和从属的担保合同关系成立的证据。如买卖合同、订(定)货单证明要约、承诺生效的信函、数据电文证明口头合同成立和生效的证据,证人证言等保证明担保合同关系的保证合同、抵押合同或交付定金的凭证、保函等。
3、证明合同履行情况的证据。
具体有:交货、收货凭证:如交货单、送货单等货款收支凭证:如收据、银行付款凭证等证明拖欠货款的证据:如结算清单、欠条等收货方提出质量异议的信函、证人证言等证据合同约定向第三人履行或由第三人履行的,提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。
《中华人民共和国合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所
(五)价款或者报酬
(六)履行期限、地点和方式
(七)违约责任
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
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任何一种违约行为都可能引起合同纠纷,购房、买房过程中也不例外。购房、买房合同纠纷如何解决,怎么办,如何处理?事实上,当事人可以通过下列途径解决。
一般来说,这些途径可以概括为:和解、调解、仲裁、诉讼。
1、和解
和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。
它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力,有些人可能会出尔反尔,使和解结果成为一纸空文,延误了纠纷的有效解决。
2、调解
调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。
此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁
这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼
诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。
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房产合同违约要承担什么责任
按照法律规定,发生房产合同违约时需要承担违约责任,房产合同违约的法律责任具体有哪些呢?
1、房产合同违约需要承担什么法律责任——继续履行。
继续履行,是指在合同可以履行的情况下,当事人继续按照合同规定履行彼此的义务。
2、房产合同违约需要承担什么法律责任——采取补救措施。
采取补救措施,是指当事人通过采取各种措施,确保合同能够继续履行。
3、房产合同违约需要承担什么法律责任——赔偿损失。
《合同法》第一百一十三条第一款规定把赔偿损失的概念界定为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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违约金,是指违约方违反合同约定的义务而承担给付守约方一定数额的金钱。
5、房产合同违约需要承担什么法律责任——定金罚则。
定金,是指合同一方当事人依据合同的约定,预先给付另一方当事人一定数额的金钱,以保证合同的订立、履行或者解除。《担保法》第八十九条规定了履约定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。支付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
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购销合同纠纷该如何解决
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果您遇到了购销合同纠纷,准备到人民。需要准备以下证据:
1、证明当事人诉讼主体资格的证据。若当事人为自然人的,应当提交的材料如身份证、居住证明、护照、港澳台胞回乡证等若当事人为法人或者其他组织的,应当提交法人或者其他组织的营业执照正本复印件以及法定代表人或者主要负责人的身份证明书当事人在诉争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的,应提交变更登记资料。
2、证明购销合同关系和从属的担保合同关系成立的证据。如买卖合同、订(定)货单证明要约、承诺生效的信函、数据电文证明口头合同成立和生效的证据,证人证言等保证明担保合同关系的保证合同、抵押合同或交付定金的凭证、保函等。
3、证明合同履行情况的证据。
具体有:交货、收货凭证:如交货单、送货单等货款收支凭证:如收据、银行付款凭证等证明拖欠货款的证据:如结算清单、欠条等收货方提出质量异议的信函、证人证言等证据合同约定向第三人履行或由第三人履行的,提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。
《中华人民共和国合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所
(五)价款或者报酬
(六)履行期限、地点和方式
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(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
解决网购纠纷途径是什么
[律师回复] 您好,关于解决网购纠纷途径是什么这个问题,我的解答如下, 解决网购纠纷途径是什么
一、与经营者协商和解。
这是指消费者可以直接向销售者、服务者或生产者交涉、索赔并与经营者和解达成协议,从而解决纠纷的一种方式。这种解决争议方式是建立在双方当事人的自愿基础上的。一般适用于案情简单,事实清楚,双方争议不大的案件。用这种方式解决纠纷,只要双方愿意,随时随地都可以进行,不像诉讼、仲裁有严格的地点、时间限制和繁琐的程序,因而解决纠纷快捷方便。同时,也不像诉讼、仲裁要交大笔诉讼费或仲裁费,从而减少了解决纠纷的成本,对当事人当然也经济。因此,协商是广大消费者首选的途径。但这种途径必须要具备一个前提,就是消费者和经营者必须在自愿、平等、公平的基础上进行。如果一方当事人不愿协商,就无法采用此方式了。
二、请求消费者协会调解。
消费者协会(简称消协)是依法成立的,对商品服务进行社会监督的保护消费者权益的社会团体。它其中一个重要职能是受理消费者的投诉,并对投诉事项进行调查核实、调解。因此,当消费者的权益受到侵害时,可以向消协投诉,请求消协出面作为第三者的身份与经营者进行调解。消协毕竟是保护消费者权利的一个组织,一般设在工商行政管理部门内,因而具有一定的权威性;同时消协办案人员具有一定的办案经验,有较高的法律水准,加之是以第三者的身份出面调解,当事人容易接受。同时,消协调解又不收取费用,对消费者来说是一种较经济解决纠纷的途径。但消费者协会是一个社会团体,不是国家机关,调解属民间性质,不具有强制性。因此,调解必须是双方自愿,如果一方当事人不愿调解,消协也无能为力。即使消协主持的调解,消费者与经营者也达成协议,该协议也不具有法律强制力。如果当事人对调解协议反悔,在这种情况下,还得选择其他途径解决了。
三、向有关行政部门申诉。
如因不公平交易、价格、计量、食品卫生等问题引起的争议,消费者可以向工商行政管理部门、物价部门、技术监督部门、卫生行政部门等申诉,由于这些行政部门具有在各自的职责范围内依法对经营者进行监督管理职责,再由这些部门查处,如果查出了经营者有违法行为,相应的部门将给他们行政处罚。这样为消费者解决纠纷提供了一定的有利条件和证据,这有利于消费者的合法权利的保护。但这些行政部门不是司法机关,他们不直接解决消费争议,最多以第三人的身份主持当事人进行调解。所以用这种方式解决纠纷也是有限的。
四、提请仲裁机构仲裁。
仲裁是根据当事人之间的协议,由仲裁机构以第三者的身份对双方发生的争议,在事实上做出判断,在权利义务上做出裁决,争议双方有义务执行该裁决,从而解决纠纷的制度。仲裁具有灵活便利的特点,与诉讼相比要快捷;与协商、调解相比,又具有强制性。其强制性表现在,消费争议经仲裁机构的仲裁,当事人必须履行仲裁裁决,否则,另一方可以申请人民法院强制执行。因此,仲裁也成为消费争议解决的一个途径。但仲裁也有局限性。
一是以自愿为前提。当事人双方自愿达成的仲裁协议是仲裁机构受理消费纠纷的前提和依据,仲裁协议既可以用事前达成,也可以事后达成。如果没有仲裁协议,仲裁机构不会受理。可见,不是任何消费争议都可以用仲裁的。
二是仲裁实行“一裁终局”的原则。仲裁裁决做出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民的也不会受理。在我国除劳动纠纷必须要通过劳动仲裁机构的仲裁后,方能向外,其他仲裁当事人一旦选择了仲裁就丧失了向的权利。也就是说,对仲裁不服,再向,是不会受理。同时,仲裁不实行两审终审制,一但做出仲裁裁决就意味着发生法律效力,不像诉讼还可以上诉。
三是,根据我国《仲裁法》的规定,仲裁委员会设在直辖市、省、自治区人民政府所在地的市和其他设区的市,而县级所在地不设仲裁委员会。可见,广大县乡所在地的消费者在申请仲裁时,不得不考虑这一因素给自己带来的不便。同时,仲裁收费一般比高许多。基于上述原因,在我国现在消费争议通过仲裁解决的案件很少。
五、向人民诉讼。
诉讼是人民在诉讼参与人的参与下,审理和解决案件的诉讼活动。它与和解、调解、仲裁不同,是由审判员代表国家行使审判权利主持下进行的;和解是由当事人自行协商;调解是由有关机关或组织主持进行;仲裁则是由来自的仲裁委员会的仲裁员主持。诉讼主要在于它的强制性,其表现为:
一是,是否以该种方式来解决纠纷,不以双方自愿为前提条件,只要争议一方的符合条件,另一方,即使不愿参加诉讼,也得被强制参加;而和解、调解、仲裁则是在双方当事人自愿参加的情况下方可进行。
二是,诉讼中所作的生效裁判,具有法律约束力。当事人不予履行裁决的义务时,可根据法律规定强制执行;而和解、调解的结果则不具有强制执行力,仲裁裁决虽有法律约束力,但这是当事人的自愿和通过民事执行程序来保障实现的。由于诉讼的这些特点,这也是消费争议的解决常采用的途径。
购房合同纠纷应如何解决
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 纷繁复杂的房产新政下,购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
目前最多的纠纷是付了定金或者是首付款但办不出贷款,开发商却不予退还定金或首付款,甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过,买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中,有没有约定“贷款若贷不下来,必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定,那么购房人必须履约。否则可以或者仲裁维权。
依照2020年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政,完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此,如无“自筹资金补足”的约定,那么购房者有权向开发商申请解除合同,并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
在《合同法》中也有相应的法律条款,来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释
(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民变更或者解除合同的,人民应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
如果双方协商不成的,可以依照协议进行仲裁或诉讼,解除合同,并不承担违约金。因为这个不属于违约,而是属于情势变更。不过在司法实践中,或根据买卖双方的实际情况进行协调。
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遇到网购纠纷如何解决
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购房合同纠纷应该如何解决
[律师回复] 您好,针对您的购房合同纠纷应该如何解决问题解答如下, 购房合同纠纷怎么解决
任何一种违约行为都可能引起合同纠纷,购房、买房过程中也不例外。购房、买房合同纠纷如何解决,怎么办,如何处理?事实上,当事人可以通过下列途径解决。
一般来说,这些途径可以概括为:和解、调解、仲裁、诉讼。
1、和解
和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。
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2、调解
调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。
此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁
这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼
诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。
当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民。
房产合同违约要承担什么责任
按照法律规定,发生房产合同违约时需要承担违约责任,房产合同违约的法律责任具体有哪些呢?
1、房产合同违约需要承担什么法律责任——继续履行。
继续履行,是指在合同可以履行的情况下,当事人继续按照合同规定履行彼此的义务。
2、房产合同违约需要承担什么法律责任——采取补救措施。
采取补救措施,是指当事人通过采取各种措施,确保合同能够继续履行。
3、房产合同违约需要承担什么法律责任——赔偿损失。
《合同法》第一百一十三条第一款规定把赔偿损失的概念界定为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
4、房产合同违约需要承担什么法律责任——支付违约金。
违约金,是指违约方违反合同约定的义务而承担给付守约方一定数额的金钱。
5、房产合同违约需要承担什么法律责任——定金罚则。
定金,是指合同一方当事人依据合同的约定,预先给付另一方当事人一定数额的金钱,以保证合同的订立、履行或者解除。《担保法》第八十九条规定了履约定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。支付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
房地产租赁纠纷的类型有哪些,如何解决房地产租赁纠纷
[律师回复]
1、租金支付纠纷
这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法:
(1)租赁双方协商一致,要么房客及时付清租金,要么房东同意延期支付,不涉及租赁合同的其他方面。
(2)比前一种情况更进一步,在解决如何支付拖欠租金的同时,租赁双方还就由此产生的违约责任问题,在分清责任的前提下一并解决,并继续履行租赁合同。
(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础,或由双方协商解除合同,或由一方从而终止租赁关系。
2、损害赔偿纠纷
房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此,法律法规并无明文规定,目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见,大致内容是,凡是房东同意房客装修的,无论什么原因提前解除合同,房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分,以此体现公平原则但如果合同对此有约定的,按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则,因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修,那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80或者90)就有所不公,否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。
3、其他方面的纠纷
房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外,还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。
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购房合同纠纷怎么解决
1、和解。和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。3、仲裁。4、诉讼。诉讼是解决房产合同争议的最后方式。
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购房定金合同纠纷要怎样解决
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 购房定金合同纠纷要怎么处理?
1、
首先要确认协议的效力
如果合同无效,定金应该全部返还。例如:没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议,因为经济适用房是保障性住房,是解决住房困难问题人的住房问题,是有资格准入性质,特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;
2、
其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况
如果有,可以在签订协议之日起一年之内请求人民撤销,在协议撤销后,定金应该全部返还。例如,如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况,就属于欺诈。
3、再次,协议合法有效的情况
在协议合法有效的情况下,就要确定谁是违约方,谁是守约方,给付定金的一方如果违约无权要回定金,收受定金的一方如果违约,应该双倍返还定金。
4、确认买卖合同是否成立
如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等),在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前,如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立,各不承担违约责任,定金应该全部返还;
5、谨慎签订定金协议
在没有和卖家全部协商一致的情况下,不要给付定金,另外定金要直接给付给卖家,减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同。
6、避免纠纷
为了避免发生纠纷,任何承诺最好都要落实成书面的东西,个人签字就生效,公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。
而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”,给付订金的一方不履行约定的债务的,有权要求返还。
也就是定金不可退,订金是可以退还的。
但是,并不是所有的“定金”都不能退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外,根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。
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购房定金纠纷如何解决
1、确认协议的效力。2、确认协议的内容,确认协议有无有欺诈、重大误解等情况。3、确认违约责任人,在协议合法有效的情况下,就要确定谁是违约方,谁是守约方,给付定金的一方如果违约无权要回定金,收受定金的一方如果违约,应该双倍返还定金。4、确认买卖合同是否成立。
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涉外合同的种类,涉外合同纠纷如何解决?
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、涉外合同的种类国际货物买卖合同(含成套设备供应合同)、中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同、涉外借款合同、涉外租赁合同、涉外技术合同(包括涉外技术转让或者引进合同、涉外技术服务合同等)、国际工程承包合同、涉外承揽合同、国际劳务合同、补偿贸易合同、涉外保险合同、涉外仓储合同、涉外保管合同和涉外委托合同、涉外赠与合同、国际运输合同(以运输对象划分,包括国际客运合同和国际货运合同;以运输工具划分,包括国际公路运输合同、国际海上运输合同、国际航空运输合同、国际铁路运输合同等)。
二、涉外合同纠纷如何解决《中华人民共和国民法通则》
第一百四十五条规定:“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律,法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的,适用与合同有最密切联系的国家的法律。”《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百四十二条规定:“涉外合同或者涉外财产权益纠纷的当事人,可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的管辖。选择中华人民共和国人民管辖的,不得违反本法关于级别管辖和专属管辖的规定。”最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》
第一条规定:“涉外民事或商事合同应适用的法律,是指有关国家或地区的实体法,不包括冲突法和程序法。”据此,涉外合同的当事人协议选择适用法律与协议选择管辖是两个截然不同的法律行为,应当根据相关法律规定分别判断其效力。对于协议选择管辖条款的效力,应当依据地法进行判断,与准据法所属国的法律规定无关。前述《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百四十二条的规定属于授权性规范,而非指示性规范,即按照我国现行法律规定,对于涉外合同或者涉外财产权益纠纷案件当事人协议选择管辖的问题,仍应当坚持书面形式和实际联系原则。
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借名购房协议发生纠纷后的解决
[律师回复] 对于借名购房协议发生纠纷后的解决这个问题,解答如下, 在《物权法》施行后,一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况,“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属,应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。在发生纠纷后,名义购房人虽然拥有产权证,但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看,根据付款凭证来看,交付房款的发票原件,房款来源的凭证,以及储蓄存款存折的原件,并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此,一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格,但不能直接决定实体的法律关系存在与否,产权证只具有“推定的证据效力”,与实际权利情况不一定吻合。但即使认定产权人归名义购房人,但依据所签订的借名购房协议的违约条款,实际购房人完全可以通过合同诉权,来弥补自己的损失。这时,就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。人们常说:“打官司就是打证据”,在发生权利错位时,公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因,而需要借用他人的名义购买房屋,则一定要选择自己信赖的、可靠的人,而且在借名购买房屋进行实际操作之前,权利人一定要和被借名人签订书面协议,将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定,若被借名人是已婚的,则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟,则权利人应及时进行房屋过户登记手续,以防止房屋权属争议与诉讼的发生。
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