开发商违约换物业怎么处理

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 可委托我为你代理，依法追索违约金。

[律师回复] 物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系,是截然不同的两件事。因此,从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系,法律主体不同,因此,不能适用《合同法》规定的抵消。

[律师回复] 拖欠物业费物业有权收取违约金，违约金的标准是按照物业公司与业主签订的服务管理合同来收的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，如果你们物业合同中没有约定逾期支付物业的违约金，物业公司只能要求业主承担承担逾期付款的利息损失，标准为按照银行同期贷款利率计算的数额。如果合同中已经约定的约定金，按照上述标准来判断是不是过分高于物业公司受到的损失。

[律师回复] 如果没有全部抵顶物业费，剩余部分还应该是由开发商给付，具体还得看你们三方协议如何约定的！

[律师回复] 第二十二条制度：　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条制度：　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

[律师回复] 如果是货主一般物流公司合同里面都有专门的关于货物损失的赔偿条款,一般是赔偿直接损失,金额没有什么规定(快递公司除外),当然也有需要你投保的，不选择保价一般按照运费3-10倍赔偿,!如果是物流公司,最好是先找本地比较有名的公司合同看看，然后在根据自身条件,咨询相关法律人士,制定一个固定版本!

[律师回复] 由于一些原因，业主可能会逾期缴纳物业费。但逾期缴纳物业费很可能会产生违约金，有些时候也叫滞纳金。关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
从实践上来看，拖欠物业费是需要支付多少违约金，具体数额需看《物业管理合同》的具体
约定，但一般是约定为千分之三。如果高于法律规定的违约金标准，可以要求适当减少。
《物业服务收费管理办法》第六条
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

[律师回复] 您好，关于房屋置换违约金怎么约定这个问题，我的解答如下, 现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款，但需要注意的是，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
根据《高级人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。
给承租人的建议：建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时，确保出租人提出的违约金不至于过高。一旦违约金过高，承租人可以向请求予以适当减少。另外，在出租人违约而解除合同时，要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 可以给消费者维权热线打电话。

[律师回复] 《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。 以上就是对和物业协商违约金问题的解答

[律师回复] 您好！能否抵扣需要协商，

[律师回复] 物料货款都包括什么呢？你是以什么方式交付给商场的？

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、货物质量不符是违约吗《合同法》第一百一十一条规定，合同约定标的物质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本条规定了买卖合同约定货物质量不符合约定时的违约责任。适用本条，主要是对合同标的物质量标准的认定。如当事人在合同中明确约定了质量标准，应按照约定的质量标准条款处理，如没有约定，或约定了但不十分明确的情况下，《合同法》授权当事人按照《合同法》第61条规定处理质量标准争议。《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的．按照合同有关条款或者交易习惯确定”。事实上，合同当事人在发生质量争议后，很难坐到一起达成补充协议，这时得靠交易习惯来平衡双方的利益。如按照以上方法还是不能确定合同标的物质量标准的，则继续适用《合同法》第62条一款，质量标准不明确的，有国家标准、行业标准的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照同类产品或者同类服务的市场通常质量标准或者符合合同目的特定标准履行。这里讲的通常标准，指的是同一价格的中等质量标准。如出现质量不符合约定的，当事人应当承担违约责任。违约责任有合同约定的，按合同约定承担。没有约定或者约定不明，又不能协商确定的，受损害当事人可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。
二、货物质量不符的违约责任有哪些质量不符合约定的履行又称为不当履行，是一种违约行为。包括瑕疵履行和加害给付。在此情况下，合同双方当事人约定了违约责任的，依照约定；如果对违约责任没有约定或者约定不明确，依照我国合同法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在实践中，需要注意的问题有以下几个：
（
1）标的物不符合质量要求的，既指不符合当事人在合同中的约定，也指不符合法律推定的质量要求，需注意数量不足一般不适用本规定，但在特殊情况下也可适用。
（
2）注意运用合同法第61条的规定，并了解各种责任形式的适用条件：
①修理，主要适用于买卖合同、承揽合同等合同中。承揽人应对工作物的瑕疵负责，并负修理义务；
②更换，其适用前提是合同的标的物是种类物。一般发生在买卖合同中，即以种类物为合同标的物的，在出卖人交付的标的物存在瑕疵的情况下，买受人可以请求出卖人另行交付无质量瑕疵的物。
③重作，主要发生在提供服务的合同中，如加工承揽合同。
④退货，意味着解除合同，应符合合同法第95条关于当事人的单方解除权的条件。只有在标的物的质量瑕疵影响到合同目的实现时，买方才可退货。
⑤如合同的标的物存在质量瑕疵，一方又已领受货物的，可以请求违约方依据瑕疵的程度减少价金或报酬。
（
3）符合合同法第111条规定的，因卖方的加害给付既成立违约行为，又成立侵权行为，买方可以选择侵权行为或违约行为为诉由，提讼请求损害赔偿。货物质量不符是违约吗答案是肯定的。货物质量不符的违约责任有哪些包括要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。这些问题在上文中都有十分详细的描述，希望这些内容能够给您带来帮助。实践中，对于买卖合同货物质量不符的情况时而发生，比如房屋买卖中的房屋质量存在问题、消费者购买商品后发现的商品质量问题等等。买卖合同中，买方如果发现货物质量不符时，要及时要求对方承担违约责任，维护自己的合法权益。在此过程中，如果您遇到了困难，不妨咨询合同纠纷方面的专家律师，以更好解决您所遇到的问题。

[律师回复] 违约金具有补偿性和惩罚性，约定本身是合法的。因为法律规定，违约方不申请调减违约金，那么应该按约定的标准主张，不作调整。请求调减，才可能会支持。但这个标准比较高，达到月息15％，年息180％。违约方申请调减，肯定会予以支持。调减到人民银行同期贷款利率的四倍，甚至更低。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复]
一、开发商违约能索要违约金吗违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。开发商违约能要求违约金吗这应当分两种情况：
1、商品房买卖合同约定了违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、法律对商品房买卖合同直接规定了违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就对某些商品房买卖违约行为规定了违约金。因此，只要商品房买卖合同约定了违约金，或者法律对商品房买卖合同直接规定了违约金，那么开发商违约时，购房者就可以要求违约金。
二、开发商违约要惩罚性赔偿吗惩罚性赔偿在我国运用的不是很多，一般都是依据“填平原则”，由违约方支付守约方相当于损失的赔偿，并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域，惩罚性赔偿还是存在的，比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。